乐居财经 李礼 9月15日，平安证券发布房地产行业点评。

       事项：

　　国家统计局公布2023年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额7.7万亿元，同比下降8.8%；房屋施工81亿平米，同比降7.1%；新开工6.4亿平米，同比降24.4%；竣工4.4亿米，同比增长19.2%；商品房销售面积7.4亿平米，同比降7.1%；销售额7.8万亿元，同比降3.2%；房企到位资金8.7万亿元，同比降12.9%。

　　平安观点：

　　投资延续承压，后续压力犹存。上年低基数背景下，8月单月地产投资0.9万亿，同比降11%，连续4个月降幅超过10%；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降7.2%、9.9%、16.5%、32.2%。考虑前8月百城住宅类用地成交总价降24%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-8月施工面积同比降7%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降幅扩大至7.8%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。

　　新开工延续疲弱，中长期不宜过度悲观。8月单月新开工0.7亿平米，创2009年8月以来新低，同比降23.6%。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了短期新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们此前测算2023-2030年房屋潜在需求中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。

　　竣工延续改善，后续仍待政策发力。8月单月竣工5,321万平、同比增10.6%，前8月累计同比增长19.2%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量不高等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。

　　销售环比微增，政策持续改善。8月单月商品房销售面积、销售额分别同比降12.2%、16.4%，年初以来连续3个月降幅超过10%，环比分别增长4.8%、4.7%，表明楼市成交或存支撑。分区域看，8月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-23.2%、-11.1%、14.9%、-12.4%，其中西部地区受益上年低基数。8月底以来地产支持政策密集出台，包括取消“认房又认贷”、降低存量房贷利率、松绑限购与降低首付比例等。克而瑞研究显示，9月上旬北上等地楼盘到访、成交明显改善，叠加金九银十传统销售旺季到来，短期楼市成交有望修复。但考虑城市之间及城市内部分化较大、复苏持续时间仍存不确定性，预计后续政策有望继续改善。

　　到位资金延续下滑，定金与按揭降幅较大。8月单月房企到位资金同比降25.4%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降31.6%、26.9%、24.4%，与销售走弱趋势一致。8月居民中长期贷款1,602亿元，在上月低基数（-672亿元）下有所改善。

　　投资建议：8月地产销售、投资、开工同比延续弱势，随着月底政策密集出台，9月楼市热度有所回升，后续改善仍然可期。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、海螺水泥、北新建材、伟星新材等。

　　风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策改善不及预期风险：目前部分城市房价有反弹趋势，若未来市场快速复苏，或存在政策端收紧风险。