乐居财经 严明会 9月13日，标普确认领展房产基金（00823.HK）的长期发行人信用评级为“A”。与此同时，标普确认领展房产基金根据其中期票据(MTN)计划发行的高级无抵押票据的长期发行评级为“A”，该票据由领展房产基金提供担保。

稳定评级展望反映标普认为领展房产基金在未来12至24个月将维持其强劲的市场地位及租金收入稳定增长。

评级确认反映标普认为领展房产基金的核心香港特区投资组合将支持其未来12-24个月的经营表现。在严峻的宏观经济环境下，该基金的非全权委托香港特区零售投资组合表现强劲。这要归功于其定位良好、面向大众市场的零售物业。截至2023年3月底，领展房产基金在香港特区的零售商场入驻率达到98%，创历史新高。

香港特区零售和停车场(不包括办公室)与当地社区生活融为一体，占领展房产基金2023财年收入的71.2%。领展房产基金继续加强其香港特区零售物业，并在2024财政年度(截至2024年3月31日)的预算总资本支出(capex)超过6.4亿港元。标普预计，未来一年，该基金的投资组合将出现较高的个位数续租租金调整率(或因续约而增加租金)，入住率将超过97%。

领展房产基金的多元化策略需要更适应本地市场和实践。过去几年，该基金在香港特区以外的收购扩大了其资产基础。在2023财政年度，该基金斥资213亿港元收购澳大利亚、新加坡和中国内地的物业。中国内地和海外资产(包括澳大利亚、英国和新加坡)目前分别占其投资组合的14.4%和11.5%。

此类扩张对该基金信用状况的影响，将取决于该基金能否在低迷周期中建立良好的运营记录，并展现出可以在香港特区以外地区推广的强大管理技能。

领展房产基金的流动性缓冲得到改善，应有助于在行业低迷的情况下保障基金的财务状况。该基金于2023年3月通过配股筹集了188亿港元，令其资产负债表更为稳健。其形式是增加现金以支持流动性，降低调整后的债务以减轻杠杆率(债务与债务加股本的比率)压力。截至2023年3月31日，其现金及银行授信额度达279亿港元。这足以支付2024-2025财政年度到期的135亿港元债务。因此，标普将流动性评分从“充足”调整为“强劲”。

鉴于领展房产基金的资产质量良好，投资组合多元化，利率上升导致的负资产重估应该是可控的。标普的基本情况预测，在2024财年，领展房产基金的总投资组合估值将出现5%左右的适度估值损失。当市场利率较长时间维持在较高水平时，领展房产基金的香港特区和新加坡资产的资本化率(商业地产回报率)可能会上升，因为要求的回报率较高。

截至2023年3月，领展房产基金香港特区零售物业的资本化率为3.3%-4.6%。新加坡资产的利率为3.8%-4.5%。虽然领展房产基金有足够的评级空间，但估值损失将减少其股本基础，并降低债务与债务加股本比率的评级缓冲。

在2023财政年度，该投资组合确认公允价值收益93亿港元。这大约相当于去年投资物业价值的4.4%。由于市场租金下降或资本化率上升，香港特区、澳大利亚和英国的写字楼投资组合出现了估值损失。这部分抵消了香港特区停车场及相关业务的收益。

稳定的展望反映标普预期领展房产基金将在未来12-24个月内保持其强大的市场地位、稳定的盈利能力和稳定的经常性收入增长。标普认为，领展房产基金将继续积极收购，并可能在其财务政策的限制下使用债务。

如果领展房产基金的债务与EBITDA比率持续高于6倍，且其杠杆比率持续高于30%，标普可以下调其评级。

如果出现以下状况，标普可能会下调评级：

-整体投资组合质量下降;

-债务融资收购的扩张超出了标普的预期：

-开发风险显著增加;或

-大幅增加以债务融资的单位回购。

未来12-24个月评级上行空间有限。如果领展房产基金采取更为保守的财务政策，使其债务与EBITDA比率在最高负债水平时保持在4.5倍以下，标普可以对其评级上调。

如果领展房产基金保持其杠杆水平，同时其地域和资产类别的多样性有所改善，并与全球领先的同行相媲美，标普也可以上调评级。

最近几周的暴雨导致领展房产基金在香港特区的一个商场和一个停车场暂时部分关闭。这代表其基金商场业务面临的自然灾害风险。然而，考虑到受影响商场的数量有限，暴雨并不影响标普对其环境因素的评估。

在标普对领展房产基金的信用评级分析中，治理因素为适度正面。该基金的董事会具有很强的独立性和多元化背景，这支持了其地域扩张战略。管理层也展示了扎实的技能和专业知识，自上市以来以及在经济周期中实现了稳定的增长。该基金的财务和运营披露超越了当地法规，并符合国际最佳实践。