文/乐居财经  徐酒眠

刚过去的中期业绩发布会上，坐在黄德林身边的高管，多了两张新鲜的面孔。

今年以来，陶慕明、文艺等老将因退休等原因相继从星盛商业（06668.HK）离职，黄德林着手组建了一支新的董事会高管团队。

5月初，黄德林从奈雪的茶（02150.HK）、美的集团（000333.SZ）挖来了陈群生、马超群委以重任，分别授予了他们行政总裁、首席财务官的职务；6月中旬，又把二人提为了执行董事。

从履历表来看，45岁的陈群生与41岁的马超群，在商业运营、物业管理领域历练多年，与星盛商业的业务发展完美契。虽然入职新东家的时间不长，但二人辅佐黄德林，也已经在星盛商业书写了第一张成绩单。

今年上半年，星盛商业实现营收约2.88亿元，同比增长11.1%；录得毛利约1.65亿元，同比增长9.9%；核心归母净利润约1.24亿元，同比增长约12.6%。

几项核心业绩指标均实现双位数增长，星盛商业这份成绩单整体来看良好。

不过，乐居财经《物业K线》注意到，其整体毛利率微降，细分业务板块中，整租服务毛利率“腰斩”；与此同时，合约商业面积也有所减少。有分析表示，未来，星盛商业的运营与外拓能力都将面临不小的考验。

整租服务毛利率“腰斩”

顶着“纯商业服务第一股”的桂冠，星盛商业的高毛利率历来惹人眼。

据乐居财经《物业K线》统计，今年上半年，星盛商业的整体毛利率约为57.1%，再次蝉联上市物企毛利率榜首，甩开排在第二位的祈福生活服务（毛利率48.6%）约8.5个百分点。

不过，放在时间的纵轴上来看，去年同期其整体毛利率约为57.7%。相较而言，今年上半年微降了0.6个百分点。

按照运营模式划分，星盛商业主要有三大业务板块，委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务，今年上半年，它们贡献的收入分别约为1.90亿元、6331.9万元、3518.5万元，在总收入中的占比分别约为65.9%、21.9%、12.2%。

对比上一年同期的数据，三大业务板块均实现了增长。其中，整租服务的增幅最大，约为193.8%；同时，在总营收中的占比也提升了约7.6个百分点。不过，毛利率表现却拖了后腿。

同期，星盛商业委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务的毛利率分别约为58.3%、74.4%、19.4%。对比上一年同期，前两者均有所提升，幅度分别为4.6个百分点、1.4个百分点。

不过，整租服务的毛利率却同比“腰斩”，较上一年同期的44.7%下降了约25.3个百分点。

对此，星盛商业在业绩报中解释，主要由于嘉兴星河COCOCity和厦门星河COCOPark新开业给予商户一定的经营免租期，同时根据香港财务报告准则第16号确认的租赁成本相对稳定，使得毛利率下降。

合约商业面积倒退

“争取2023年收入及利润实现双位数增长”，在三月底举行的2022年业绩发布会上，黄德林给出了今年的业绩指引，要完成5-7个项目的开业，并计划拓展不低于4个项目，对应面积不低于28万平方米。

今年上半年，星盛商业新开业了厦门星河COCOPark，项目面积10.2万平方米。其将大部分任务都集中在了下半年，按照规划，星盛商业下半年拟开项目共计6个——广州健康港星河COCOPark、广州南沙星河COCOPark、江阴星河COCOCity、日照星河iCO、济宁星河iCO、山水奥莱·六安星河COCOCity。

截至2023年6月30日，星盛商业向58个商用物业项目提供服务，覆盖中国22个城市，不含10个咨询服务项目，总合约建筑面积约294.6万平方米，约50.2%由独立第三方开发或拥有。

其中，有23个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为141万平方米。

与去年同期相比，星盛商业总合约建筑面积下降28%，项目数量减少37%。2022年中期，其总合约建筑约为419.6万平方米，项目数量为92个。其中，大湾区项目数量降幅最明显，由59个减少39%至36个。

2023年上半年，深圳龙华星河COCOGarden因业主方部分对外出售减少合约面积6938平方米。同时，受房地产行业变化，星盛商业主动与5个项目的业主进行协商并完成解约。

值得一提的是，今年上半年，星盛商业外拓表现较为乏力，期内仅增加2个项目，深圳星河WORLD产业园地上、上海COSTCO，新增签约面积12万平方米，而业主均为星河控股及关联方。