文/乐居新媒体广州 任时建

番禺广场房价，是不是要踏上“新台阶”了？

8月24日，路劲在番禺摇中的好又多地块出了批后公示，整体规划了4栋住宅，层高31-32层，呈围合式布局，案名拟定为路劲美的隽樾府。（相关文章）

为什么会有美的在案名？原来路劲拿地后，引入美的合作操盘，而这也不是他俩首次“合体”了，常州的路劲美的竹林壹号，也是他们的合作项目。

近日，项目又陆续流出相关产品信息，乐居君马上赶赴现场了解情况。

据现场销售人员透露，项目或将于11月底，12月初开盘，首推5号楼，产品为建面约86-132㎡三至四房。

价格嘛......

销售称不会低于番禺客运站板块的龙湖金地天峯（现均价4.3万元/㎡，仅供参考，以实际为准），按照2.4万元/㎡的拿地价来算，有可能5字头开盘（价格仅供参考，以实际为准）。

好家伙，如果项目真的以5万元/㎡开盘，这意味着，番禺广场板块住宅房价首次踏入5字头，身价“升呢”。

从现场建设情况来看，项目进度真的神速。

6月13日拿地，9月销售中心已有雏形。

红框内的长方体建筑，像是销售中心

短短3个月，项目已经从一片烂地，变成打好部分地下基础的平地了。

虽然销售中心还没建好，但项目已经在东逸华庭小区底商开了接待处，销售目前都在里面办公。

销售介绍，项目一共有5栋建筑，其中4栋是住宅，1栋是幼儿园。

产品方面，户型涵盖建面约86-132㎡三至四房，全南向，其中面积最小的建面约86㎡三房，实用率达到108-110%，销售口径该户型赠送了26㎡，意味着80来方的房子，有着近100㎡的居住体验。

项目预计首推5号楼，这栋楼优缺点很明显。

优点的话，5号楼视线相对开阔，销售称建面约86㎡和建面约132㎡的东南向户型，中层即可望市桥河景，参考项目西南面的金融街融穗澜湾，市桥河景观如下图，还是比较吸引的。

但毕竟金融街融穗澜湾算是一线望河，路劲美的隽樾府的河景与它会有所差异。

3号楼受东逸华庭部分遮挡，得高层才能看到河景；1、2号楼位于小区西面，中低层景观或会受东晟明珠花园影响。

缺点的话，5号楼靠近番禺大道南，或多或少会有噪音和粉尘影响，特别是建面约86㎡的两个户型。

具体到户型，销售称户型处于上报阶段，还未能出街，但也可以参考现有的资料。

比如建面约86㎡的两个户型，A是西南向。B是东南向。其中A户型南北对流，B户型拥有4.9米超大客厅开间，且望河。

此外，建面约86㎡的B户型还做到三开间朝南，主人房都带衣帽间，拥有270度景观窗。

面积最大的建面约132㎡四房为横厅设计，根据项目实用率较高的特性，这个户型奢阔感应该很强。

价格方面，我们前面也提到，销售称不会低于龙湖金地天峯目前4.3万元/㎡的均价（价格仅供参考，以实际为准），吹风大概5字头。

但乐居君认为，项目首开价格大概会在4.5-4.8万元/㎡之间。

一来，虽然番禺广场板块已缺新货多年，最近的一次新盘开卖是2018年融穗澜湾开盘，建面约82-92㎡小三房，参考均价在1.8-2.1万元/㎡之间，今年以来二手房成交价在3.8-4.6万元/㎡之间，这已经是番禺广场板块目前的标杆项目，路劲美的隽樾府不会与它相差太大；

二来，距离路劲美的隽樾府约5公里车程的保利朗誉，是保利今年6月份拿下的地块，楼面价2万元/㎡，现施工进度与路劲美的隽樾府相当，销售中心也有雏形了，预计预计国庆开设展厅，年内入市。

图源高德地图，数据仅供参考，以实际为准

保利朗誉产品面积段预计是建面约92㎡、109㎡和132㎡，与路劲美的隽樾府户型相当，算得上是正面刚了。

番禺本地人，特别是生活在市桥-番禺广场一带的，会比较认可路劲美的隽樾府所处的区府位置，而保利朗誉，算是番禺客运站板块，属于石碁镇了。

但保利朗誉楼面价比路劲美的隽樾府低4千元/㎡，加上保利无论是户型还是价格，一直有着“卷王”的标签，开盘价应该会比路劲美的隽樾府低。

约5公里车程，可能省下五位数房款，的确会让人心动。

特别是如果保利朗誉先开盘，也会分流一部分路劲美的隽樾府的意向客户。

所以路劲美的隽樾府什么时候开盘，怎么定价，也不得不参考一下保利朗誉这个极具竞争力的对手。

综上，它的开盘价，估计不会“太狂”。

路劲美的隽樾府销售对项目很有信心，表示不会开中介渠道，现在已有不少周边居民作了诚意登记。

最后，我们来聊聊番禺广场板块。

不熟悉它的人可能会觉得，板块集区府、各种事业单位于一身，生活配套十分成熟，还有三条地铁线并肩齐发，房价5万元/㎡，有什么出奇？

实际上，番禺广场房价一直十分亲民，因为这里大多是楼龄超20年的小区，像是东方花园、东兴苑、东秀园等，二手房挂牌价2字头；稍微新一点的东晟明珠花园、柏丽花园、融穗澜湾等，一般挂牌价在3.8-4.8万元/㎡之间。

对于刚需来说，如果不太在乎楼龄，总价200-300万元，在番禺广场有不少选择。

图源链家网，价格仅供参考，以实际为准

所以也有不少声音指出，作为区府板块，番禺广场发展这么多年，甚至还不如近几年冉冉升起的万博，毕竟万博现在已经总部林立，网红新盘更是冲7万元/㎡。

但是不是，越贵就越好？

就乐居君体验而言，番禺广场居住氛围很好，很多小区想要的便利，不过是“过条马路”。

过条马路，就能去永旺梦乐城购物吃饭；

过条马路，就能坐地铁去市区去南沙；

过条马路，就能上小学上初中......

万博有万博的CBD模样，番禺广场有番禺广场的舒适悠闲，不是所有的区域都要像珠江新城那样，把商业、住宅堆在一起，高楼林立，才叫“发展得好”。

现在的番禺广场，就挺好。