编者按：2023金九银十，乐居财经、乐居新媒体联合推出【楼市大风起兮】三部曲：等风、起风、乘风，多维度直击政策落地前后楼市反应。>>>进入专题

乐居新媒体深圳 9月4日，乐居财经联合乐居新媒体组织《楼市大风起兮》线上发布会。发布会上，戴德梁行研究院副院长张晓端分享了她对于当前楼市优化政策的看法，及对全国楼市后续发展的预判。

近日，从中央到地方出台一揽子政策举措——针对当前我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，对既有房地产政策进行调整优化。政策调整主要体现在对需求端的信贷支持层面，旨在激发需求活力的同时，提振市场信心及预期，并由销售所带动的回款渠道进一步支持房企金融风险的化解。

在房住不炒、稳定楼市健康发展的长效目标前提下，此轮政策调整的背景与以往一城一策的局部微调显然有所不同。7月24日中央政治局会议首次明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，意味着市场供需关系已然发生深刻转向的当下，维持楼市稳定发展的政策方向也将适时变化。

政策转向的背景亦可结合楼市表现来看：自中国房地产市场陷入下行调整后，在“稳市场”的目标下，多次降准降息、推动房贷利率逐步下行，并推广“带押过户”等措施，一线城市以外的不少城市因城施策下调首付比例和贷款利率、局部放松“四限”等，惟四大一线城市在松动调控政策方面决策谨慎。尽管政策端不断释放利好支持需求释放，住房成交仅在今年二、三月出现阶段性“小阳春”，而后重回低迷。而70城房价数据也显示，越来越多的城市新房及二手住宅价格进入下行通道。

图表 1. 全国住宅月度销售走势

市场的持续低迷不利于行业债务状况的改善及房企资金链的优化，进而对系统性安全构成风险；同时也影响到开发投资的信心，进一步对未来供应构成影响。

图表 2. 房企本年实际到位资金来源（内环：2022年，外环：2023年前7月）

在此背景下，具有风向标意味的一线城市的楼市走向尤其受到关注，而一直未见松动的一线城市的限制性政策的调整也因此被视为改变市场下行走向的关键举措之一。此次，自住房城乡建设部、央行及金融监管总局发文将“认房不认贷”纳入政策工具箱后（《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》），四大一线城市相继贯彻“认房不认贷”——通过针对性调整房地产“四限”（限购、限售、限贷、限价）中的“限贷”政策，降低居民的购房门槛和资金成本。政策效力不仅作用于置换型的购房者，还将惠及持有房产的改善性需求等。

不止于此，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》意味着各地将有望结合城市情况来适当下调最低首付款比例、调低新增及存量房贷利率，进而降低各档置业者的入市门槛，并减轻按揭置业者的月供压力，释放消费潜力。

结合2008年及2014年在楼市低迷环境下类似政策出台所释放出的提振楼市的效力，可以预判以上政策及后续一揽子政策的落地实施将有助于当前商品住宅交易低迷氛围的改善，结合接下来的传统销售旺季开发商料将把握时机增加推盘量，有望带动整体成交量一定程度回升。但考虑到单纯的政策支撑下市场反转回暖的基础仍不牢固，较长时间的市场低迷及宏观经济环境的不明朗依然影响置业者的购买决策。对未来收入稳定性及增长性的担忧，以及租赁住房发展背景下年轻人住房消费习惯的改变，都将影响新增购房需求的规模。

可以预见，在人口增长转负、城镇人口增速放缓的趋势下，伴随中长期购房需求规模的缩减，以及“房住不炒”下住房金融属性的弱化，房价整体反弹及快速上行的基础已经发生改变。以政策调整刺激刚性及改善型需求的释放从而激发商品住宅市场活力将是本轮调控的主要目标，预计后续各地也将围绕这样的目标因城施策。