乐居财经 李礼 9月5日，西南证券发布万科A（000002）研报。

事件：2023H1公司实现营收2008.9亿元，同比下降 2.9%，实现归母净利润 98.7亿元，同比下降 19.4%。

业绩经营稳健，债务结构持续优化。房地产开发业务收入为 1843.6 亿元，同比下降 3.8%；物业服务的营业收入为 140.4 亿元，同比增长 15.1%。2023H1 公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为 19.3%，下降 1.5pp。2023H1 新增融资的综合成本为 3.73%，实现经营性现金净流入 18.6亿元，连续 14年为正。期末有息负债金额 3214亿元，其中 85.8%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为 93.9%。期末公司现金短债比为 2.7，资产负债率 76.95%，净负债率为 49.5%，三道红线长期处于绿档。

地产业务表现平稳，拿地投资聚焦一二线。2023H1 公司实现销售面积 1297 万平，同比增长 0.5%；销售金额 2039亿元，同比下降 5.3%，销售金额在 15个城市位列第一。1-8 月公司累计获取新项目 32 个，均位于一二线城市，总规划建筑面积 449万平方米，项目总地价 718.6亿元，新增项目平均地价 16003元/平方米。期末在建项目总建筑面积约 7311万平，规划总建筑面积约 3463万平，旧城改造总建筑面积 382.7 万平，新开工面积约 1196 万平，完成年初计划的71.5%；竣工面积约 1291 万平方米，完成年初计划的 40%。

多元业务并重，实现稳步增长。1）仓储物流：2023H1 物流业务实现营业收入19.5 亿元，同比增长 17.0%。期末高标库的稳定期出租率 85%，冷链园区稳定期使用率 79%。2）租赁住宅：2023H1 租赁住宅业务实现营业收入 16.4亿元，同比增长 10.6%。截至 6月底，租赁住宅业务共运营管理 22.47万间，累计开业17.39 万间，出租率为 95.9%；3）商业开发与运营：报告期内商业业务营业收入 43.0亿元，同比增长 7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入 27.4亿元，同比增长 2 个百分点，整体出租率 94.7%。4）物业：2023H1 万物云实现营业收入 161.1亿元，同比增长 12.2%，蝶城数量从年初的 584个增长到 601个，截至 6月底共推进 150个蝶城供应链改造，新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%，新增拓展近 20 个 500 强及独角兽客户和 7个超高层项目。

盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025 年归母净利润复合增速为 3.7%。考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。

风险提示：竣工交付或低于预期，销售及回款或不及预期，多元拓展或不及预期。