乐居财经 李礼 9月4日，中泰证券发布华发股份（600325.SH）研报。

投资要点

8 月 29 日晚，公司发布 2023 年半年报，公司上半年实现营业收入 314.78 亿元，同比增长 22.88%；净利润 25.32 亿元，同比增长 6.59%；归母净利润 19.26 亿元，同比增长 2.08%。

短期增收高于增利受多因素影响，合同负债支撑未来业绩

2023 年上半年公司收入增速高于净利润主要因为：1）因房地产市场调整，上半年公司综合毛利率由 2022 年同期的 21.42%下降 2.57 个百分点至 18.85%；2）报告期内公司投资净收益由去年同期的 3.84 亿降至 2.45 亿；3）所得税由去年同期的 8.19 亿增至 10.37 亿；4）少数股东损益由去年同期的 4.27 亿增至 6.06 亿。但截至报告期末，公司账面合同负债（主要为预收房款）达 990.37 亿，是 2022 年总收入的 1.67 倍，随着未来项目的陆续交付，合同负债将结算为营业收入，有望推动后续业绩的增长。

销售大幅增长、回款充裕，拿地聚焦核心城市

2023 年上半年，公司实现销售金额 769.3 亿元，较去年同期增长 55.76%；销售面积 247.8 万平方米，较去年同期增长 38.67%，位列克而瑞销售榜单第 14 位，较上年同期提升 3 位。同时，公司坚持销售、回款两手抓，截至报告期末预收楼款为 1081.50 亿元，较年初增长 24%，销售回款 510.03 亿元，同比增长 67%。此外，公司投资端坚持布局重点城市，报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，斩获多个优质新项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。

负债率可控，融资渠道畅通

截至报告末，公司货币资金 566.63 亿元；剔除预收账款后的资产负债率为 66.7%，净负债率 69.2%，现金充足、杠杆率可控。此外，报告期内公司综合融资成本下降至 5.59%；首单 Pre-Reits 项目及类 Reits 次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活；积极开展股权融资，60 亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。

投资建议：华发股份业绩稳健，销售排名持续快增，土储结构优质，财务状况良好。受行业销售复苏及未来结算增长的推动，我们预计公司 2023-2025 年 EPS 分别为 1.40、1.61、1.80 元/股，维持公司“买入”评级。

风险提示：销售不及预期，房地产政策放松不及预期、定增落地不及预期。