编者按：2023金九银十，乐居财经、乐居新媒体联合推出【楼市大风起兮】三部曲：等风、起风、乘风，多维度直击政策落地前后楼市反应。

文/乐居新媒体成都 蔡德勇

2023年，房地产被给予厚望，成为了经济复苏的重要引擎。

因此，进一步宽松的房地产支持政策，陆续出台。

7月24日，中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱:随后住建部发声，落实“降首付”“减免税费”“认房不认贷”等措施；随后，北京、深圳、广州和上海四大一线城市纷纷表态，将结合实际情况推进落实。

进入8月，多家多个部门，要更好满足居民刚性和改善性住房需求，包括首套房首付两成、调整存量房贷利率等系列政策。利好信号至今已持续一个月的时间，截止8月底，全国主要成都都发布了相关落地政策，涉及购房补贴、降低二套首付比例、认房不认贷等。

就成都而言，本轮房地产调控始于2016年，随后又多次政策加码，很长一段时间，成都的调控政策在全国来看都是比较严的。

2022年5月份，成都优化了房地产调控政策，更好的支持刚需和改善购房，此时限购、限贷、限售政策都已经变得非常宽松。

在各种宽松政策的引导下，成都楼市走出了疫情三年后的第一个小阳春，新房、二手房市场都有明显上涨，吸引了全国同行的关注。但是，这波“牛市”到五六月份基本结束，市场陷入了一个低谷，对某些项目而言，可以用“艰难”来描述。进入八月份，楼市成交似乎已经触底了，未来走势还有待进一步观察。

2023年8月，成都印发三份文件，涉及优化商品房销售政务服务工作、优化完善商品住房公证摇号有关规定、支持商品住房现房销售促进行业高质量发展，市场反响比较大。后续又发文促进人才安居、认房不认贷等。

全国及成都的新政到底影响如何？能否促进楼市平稳健康发展，乐居新媒体就此问题进行了走访调查。

刘璐：城市基本面好楼市分化明显

就近期成都的市场行情，西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐表示：“从房价指数来看，成都的新房和二手房价格指数都保持了较长时间的上涨势头，体现出当地楼市较好的发展态势。”成都走出相对稳健的发展行情，主要有两大原因：

一是城市基本面好，包括基础设施、产业结构、生态环境等，吸引了较多的新增人口，从而持续产生新的置业需求。

二是成都楼市的均价相对一线城市和部分东部沿海城市而言，仍然处在相对较低的水平，因而性价比较为突出，对外来购房者较有吸引力。

“今年的成都楼市，分化比较严重。城市核心区的土地和房产，都受到追捧，土拍溢价率高，甚至要抽签决定竞得者；而郊区（特别是远郊）就没有溢价率甚至流拍，出现了国资平台兜底的情况。”刘璐教授进一步补充道。

潘洪微：房地产调控的保、松、稳

作为身处一线的开发商代表，电建地产泷悦天玺营销总监潘洪微女士认为国家出台这些政策都是为了让不仅仅是为了让房地产发展的更好，也是振兴经济的一个手段。

在潘洪微女士看来，现阶段的调控政策可以用三个字来总结：保、松、稳。

保，主要是保现金流，保企业的安全和保交楼；总的来说，还是在保经济和保民生。

松，主要指的是放松了所有原来对于房地产行业这种市场化发展的一些行政手段的干预，让这个市场在正常的竞争环境中健康的发展。

稳，就是促进房地产平稳健康发展，稳经济、稳民生。

对于成都市场，潘洪微表示，从成都这座城市的行业发展来看，我觉得成都的市场在全国范围内算是非常健康的。

一方面是这座城市有大量的人口流入支撑，大概近10年，成都有600万的人口流入，人口流入本身就给了这个城市很大的未来的发展动力。

另一方面是今年的大运会，成都在2023年成功举办了第31届世界大学生运动会，这一次盛事其实不仅是让成都在全世界面前有一个非常好的形象，也让成都人民自己本身非常提振对这个城市的城市运营和这种国际赛事承载和接待的能力。

“所以我相信成都的这一份文化和成都整个目前城市和政府的发展决心，是能够支撑成都市未来更好的发展，所以我长期中长期都是非常看好成都的房地产发展的。”

四川中原研究院：政策旨在支持刚性和改善性住房需求

针对近期中央和成都出台的系列政策，四川中原研究院认为：

近日中央两条政策，主要是支持合理改善换房需求，从税收、首付等方面降低改善换房门槛。另相比之前，政策多以单部委发布为主，今年8月开始中央政策多为多部委联合发布，特别是关于贷款类政策央行同时有参与，代表了政策将快速实施、准确落地。从地方已落地政策来看，全国三四线城市政策基本已松无可松，对新政市场还有积极反馈的基本只有一二线城市。同时针对第二套房的认定标准也有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷或将成为一二线城市政策的执行标准。

成都三条新政从供需端口着力，对提高企业商品房销售效率、维护购房人合法权益，更好满足居民刚性和改善性住房需求，优化营商环境工作要求、降低制度性交易成本、提升商品房销售政务服务效能、促进行业转型升级、推动高质量发展起到积极作用。

栾薇：成都市场比较健康、稳健，有韧性

克而瑞四川品牌总监栾薇女士对乐居新媒体成都表示，中国房地产已经进入了低增长时代，市场不再是供不应求的状态，整个市场的基本面发生了巨大的变化。在楼市过热时期出台的各种限制性政策，比如限购、限售、限贷等等，已经有些不合时宜了，最近出台的新政其实都是在做相应的调整，去帮助楼市更加平稳健康的发展。

具体到政策内容，基本都是“因城施策”，从金融端看，主要有认房不认贷、二手房带抵押过户、加大公积金支持力度等，从需求端看，主要是降低首付比例、契税补贴、优化销售流程等。这些政策都具有一个特征，没有“大开大合”的变化，是循序渐进的，对稳定楼市预期来说，会起到比较良好的作用。

从全国市场来看，成都市场一直是一个比较健康、稳健的状态，比较有韧性，在上半年以及去年都走出了一个独立行情，在销售说可以说是一枝独秀。但是在下半年以来市场出现了下行的情况，主要有三个原因：

1、经历了上班需求的集中释放后，市场会有一个自然的回落；

2、夏季、暑期，因为天气等因素的影响，本来就是传统的淡季；

3、区域优质项目都处于尾盘状态，当优质供应跟不上的时候，对市场的促进左右会低一些。

随着政策的优化，预计四季度会有一个小幅度的周期性上升。市场的分化还是会持续，对于核心区的优质项目，会持续热销，去化不成问题；对于次级区域的产品力比较好的项目，也会比较扛跌。其他优势不明显的项目他未来的销售难度会比较大。

-----结束语-----

新政过后，乐居新媒体也在成都各售楼部走访调查，置业顾问普遍表示，新政对楼市的促进作用已经显现出来。9月2日、3日，是系列新政后的第一个周末，成都主流房企的售楼部都是人潮涌动，置业顾问都非常的忙碌，成交意向也都比较高。乐居新媒体也会持续跟进新政的落地效果，比如到访数据、成交数据等，以及各圈层、各楼盘、各房企的差异。