文/乐居财经 徐酒眠

“我们一致认为机遇与挑战并存，今年也是我们大力调整业务结构，稳健渡过周期的契机，已然见到了结果的呈现。”8月30日的业绩发布会，合景悠活（03913.HK）首席执行官王建辉如是说。

受宏观经济波动及房地产市场下行影响，物管行业的发展正面临阶段性转变。在此背景下，合景悠活将2023年定为了调整之年。

一方面，及时收缩业务风险敞口，主动调整高风险、低效益项目;另一方面，持续优化业务方向，向非住宅市场及住宅存量市场倾斜。在此之外，合景悠活还借助数字化工具，充分赋能员工，在实现客户资产保值增值的同时，助力高品质成长。

诚如王建辉所言，调整之下已见成果。

今年上半年，合景悠活实现营收约18.88亿元，毛利约为5.96亿元，毛利率由去年同期的30.1%提升至31.6%，同比提升1.5个百分点；核心净利润为2.58亿元，核心净利润率为13.7%。

独立性凸显，第三方在管占比87%

独立第三方市场拓展是合景悠活的重要发展战略。凭借“重点区域深耕+第三方拓展+业态延伸”的增长策略，其独立性进一步凸显。

截至2023年6月30日，合景悠活在全国22个省份、134座城市提供物业管理服务、商业营运服务及增值服务，合约总建筑面积达到约2.78亿平方米，在管总建筑面积约2.05亿平方米。

其中，第三方在管建筑面积达1.79亿平方米，占总在管面积的87.3%，独立性及品牌号召力可见一斑。同期，总收入中，第三方贡献占比约81.4%，同比提升约4个百分点。

秉持在经济发达地区深耕的理念，同时致力于业务运营效率的持续提升。合景悠活持续深化重点区域的市场耕耘，截至2023年6月30日，其在管面积中位于大湾区及长三角区域的占比达58.9%，贡献的收入占比达66.5%。

独立性下的结构优化，还体现在住宅与非住宅的业态分布。

今年上半年，合景悠活外拓签约4.1亿元，其中非住项目占比59%，住宅占比41%。其中，非住宅又以写字楼、医院、工业园区三大类型为主，占非住比例达83%，城市服务业态亦占有6%的份额。

截至2023年6月30日，合景悠活住宅管理面积与非住宅管理面积的比例为51:49。其中，住宅物业的在管面积约为1.05亿平方米，第三方占比79.0%；非住宅管理面积约1亿平方米，第三方占比96.0%。

同期，收入方面，住宅与非住宅贡献的收入比例为45：55。其中，住宅物业管理服务收入约8.50亿元，非住宅物业管理服务收入约10.38亿元。

数智化转型，锚定高质量发展目标

“物业行业唯数智转型方可高质量发展”，业绩发布会上，王建辉表示，“对于未来增长的规划，我们始终坚持品质、数智融合增长的发展战略，通过数字化运营赋能项目的品质，回归服务的本质，回归初心，实现品牌和口碑的提升。”

坚持有质量的发展，除了体现在收入结构上，还体现在经营效率、毛利率上。

今年上半年，合景悠活整体毛利率从2022年同期的30.1%提升至上31.6%，实现了约1.5个百分点的提升。对此，执行董事兼首席财务官杨静波也特别提到，“这主要得益于集团的运营效率和管理效能的提升”。

今年上半年，房产销售市场尚未明显复苏，过往物企依靠关联房企实现的营收环节不可避免受到影响，但合景悠活的业务盈利水平逆势提升。

其中，住宅分布的毛利率从去年同期的24.8%提升至今年上半年的26.2%，实现了约1.4个百分点的提升；非住宅分布的毛利率从去年同期的34.7%提升至今年上半年的35.9%，提升约1.2个百分点。

数智化提质增效，能够有效帮助物企提升毛利率水平，从而达到管理成本更低、管控效率更高的效果。今年上半年，合景悠活销售成本由上一年同期的14.42亿元下降至12.92亿元，下降幅度约10.4%。

今年5月，合景悠活与腾讯云达成战略合作，围绕物业服务数字化转型展开合作，共建“未来社区”，在推动企业转型升级的同时，为客户提供优质服务体验，为员工充分赋能。

值得一提的是，合景悠活也在不断推动被投企业的数智化转型。以申勤物业为例，8月份，其完成了所有的系统工具的整合和上线，整个信息流的流转从过往的单线流转到现在的双向流动，提升了整体公司的运营效率。

合景悠活和申勤团队共同研究区域集约化管理方式，到目前为止，申勤已经实现了在区域细分市场进入了上海前三。

调整之年，多方向主动去风险

作为调整之年，合景悠活上半年的营收、规模、业务，以及财务方面，都呈现出了不少变化。

今年上半年，合景悠活管理团队回顾管理的项目组合，测出高风险项目并主动撤出，优化经营。因此，较2022年12月31日的2.16亿平方米在管建筑面积，今年上半年略有下降。而为应对地产市场的波动，合景悠活管理团队也充分评估地产项目的风险，谨慎接洽房产销售的相关业务，传导到营收方面，同比有所减少。

不过，这两方面的举措，有利于控制合景悠活的业务风险，体现在收入结构上，也就是预售管理服务和增值服务收入有所下降。

“按照我们高质量发展的思路在主动的调整结构，希望通过这样的结构调整在未来追求更高质量的发展”。

王建辉表示，调整的思路一方面是，调整开发商类型的相关业务，尤其是针对安全风险比较大、运营风险可能对现场品质带来品牌性伤害的项目选择了退出；另一方面，调整一些低能级城市的项目，聚焦在一二线和一些强三线城市。

多方向主动去风险化，有助于对于合景悠活持续优化后续的业绩表现。