文/乐居财经 李奕和

行业大变局之下，房地产的分化已然越来越严重。这种分化不仅体现在各能级城市之间，更重要的，还在于行业下行期房企与房企之间所展现的不同抗风险能力。

2023年的8月已接近尾声，房企上半年业绩陆续被披露了出来。而业绩的好坏，成为现阶段房企分化显性特征的一个重要组成部分。那些在长时间对长期主义的坚守中，练就了一身抵御寒冬能力的房企，成为了行业持续分化中经营向好的一类。

8月30日，华润置地迎来了中报的发布。上半年，华润置地合同销售额1702.4亿元，总合同销售建筑面积701.03万平方米，分别按年增加40.6%及19.4%。

期内，该公司实现营业收入729.7亿元，比上年同期微增0.1%；归母净利润137.4亿元，同比增长了29.6%。无论是销售规模，还是盈利能力，华润置地是今年上半年仍维持增长的少数房企之一。

经历多行业多轮周期的华润置地，深知多元业务协同发展的重要性。在这一轮下行周期中，华润置地多年发展所构建起的“3 1”业务模式，对其业绩的逆势增长，功不可没。

业绩会上，华润置地管理层表示，今年上半年华润置地已经完成了十四五的战略的中期检讨，明确了公司的中长期的发展规划。总的战略规划上，华润置地还是将继续坚持商业模式的定位——城市投资开发运营商，以片区统筹的开发模式为核心支撑，做好“3 1”一体化的差异化的业务模式。

坚持长期主义，“3 1”业务模式凸显业绩韧性

“3 1”业务模式，即“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的发展模型。

在华润置地看来，三个主航道业务中，开发销售占比大，是业绩增长的发动机；经营性不动产提供长期稳定的现金流，是稳定器；轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲增长极。

期内，这些业务的协同发展，共同支撑起了华润置地较为靓丽的成绩。

开发业务上，得益于持续提升的产品力，以及多年来所积累的市场口碑，华润置地即便面临低迷的市场上半年仍实现销售额1702.4亿元，同比增加达40.6%。目前，其签约排名已经进入到第四。不仅如此，华润置地的权益有所提升，周转率也进一步提高。

经营性不动产上，华润置地持续扩大资产管理规模，打造行业领先大资管业务平台。半年报显示，该公司经营性不动产业务营业额107.2亿元，比去年同期增长41%。期内，购物中心零售额稳步增长38.9%至751.3亿元，回报行业领先；写字楼持续优化租户结构，经营效益稳步提升；酒店把握市场机遇，实现量价齐增。

这些各项经营要素的向好，体现在半年报中，则是租金水平的提升。上半年，华润置地累计投资物业实现租金收入已达121.5亿元，同比上一年增长50.2%。当中，购物中心的租金收入就达86.4亿元，同比增长39.5%。

房地产销售市场仍有待回暖，而华润置地凭借其在经营性不动产领域的领先地位，也在寻找新的发展方向。随着消费基础设施公募REITs获得政策支持，其已经启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。

在轻资产管理业务方面，华润万象生活筑牢“商业综合实力第一”护城河，积极向城市空间运营服务商转型，期内，全业态多元拓展扩规模，目前在管面积3.25亿平方米，实现营收67.9亿元，同比增长28.7%，达成增长目标。

报告期内，华润置地轻资产管理大会员体系初见成效，期内新增会员约590万人，大会员总量近4000万人，进一步提升了跨业态消费服务体验。

“3 1”业务模式的推动之下，华润置地差异化竞争优势凸显。随着地产开发进入存量低利润时代，华润置地为自身打造的多元业务组合成为其持续盈利的关键。

上半年，华润置地开发销售型业务毛利率17.0%。而经营性不动产业务毛利率71.3%，不含酒店的经营性不动产业务毛利率更达到77.1%，两者同比分别提升5.8和5.7个百分点。这让华润置地期内的综合毛利率维持在25.7%的较高水平。

在开发销售业务之外，华润置地包括经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素在内的经常性业务期内贡献核心净利润48.2亿元，同比大增了90.3%，对核心净利润贡献占比达42.8%，几乎与开发销售业务平分秋色。

成绩被外界看在眼里，华润置地也持续获得了资本市场的认可。截至2023年6月30日，华润置地市值2367亿港元，稳居内房股第一。

逆势发力拿地，稳健财务护航高质量发展

事实上，华润置地在这一轮地产危机中所表现出的穿越周期的能力，在土地市场上早已有所凸显。

今年上半年，华润置地频繁出现在各地的土地市场，且收获颇丰，在多个城市拿下热门地块。以5月31日为例，当日，华润置地先后出入温州、金华、重庆土地市场，单日全口径拿地金额就达105亿元。

根据克而瑞统计数据，今年1-6月，华润置地超过万科、中海，以532.5亿元的拿地金额位列第一位。在房企普遍因流动性问题收缩投资的当下，这是一份难得的“热情”。

当然，华润置地并非盲目地进行投拓。其在土地投资上，一直坚持价值投资，聚焦战略城市。对于土地的投资，管理层在业绩会也表示，华润置地始终坚持稳健的投资原则，坚持风险控制，坚持量入为出，以现金流为安全为第一原则。

具体投资策略，第一，优中选优，把有限资源集中投向到抗风险能力强，自身组织能力强的一些核心城市核心区域；第二，在经营性不动产方面持续投资，聚焦投资战略性购物中心；第三，能够结合发挥其在产业地产，片区统筹，城市更新等多元化业务板块这个业务能力的这些项目。

根据中报，华润置地今年1-6月新获取项目35个，其中，一二线城市投资占比93%，补充货值2270亿元，持续提升土地储备的质量。报告期末，华润置地总土地储备面积6548万平方米。

这些优质的土地资源，不仅很好地对冲了行业下行所带来的风险，同时，也为其未来的利润的增长留足了空间。

华润置地为何能在土地市场大展拳脚？仔细研究下他的财报数据，便能发现其中的“秘密”。持续优化的债务结构和充足的现金流，是他的底气所在。

报告期内，华润置地严守财务政策和安全底线，资产负债表稳健，总有息负债率及净有息负债率分别降至39.3%和28.5%的行业低位，三道红线高于监管要求。期末，华润置地手中在剔除受限制银行存款外，能灵活使用的现金达1279.15亿元，是少有现金过千亿的房企。

更难能可贵的是，在一众房企因流动性问题纷纷融资断流的情况下，华润置地仍保持着行业领先的信用评级，以及较低的融资水平。期内的融资成本仅3.56%，创下近十年新低。

今年6月30日，标普全球评级确认华润置地“BBB ”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB ”长期债项评级。该机构当时称，尽管过去两年房地产行业经历动荡，但华润置地的房地产开发业务依然保持了稳定的表现，未来也应会温和增长。