编者按：乐居新媒体推出【楼市等风来】特别策划，直击优化政策落地前后楼市反应。

文/乐居新媒体无锡 任时建

近日，三部门联合出台购房新政策，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”，纳入“一城一策”工具箱，满足刚性和改善性住房需求。

当前多项政策利好齐发，叠加房企积极营销，打折项目增多、打折力度加大。在此背景下，有人说无锡的买房窗口期已经到来，市场真实情况又是怎样的呢？

无锡楼市成交 稳字当头 

据无锡克而瑞最新公布的数据，2023年8月21日-8月27日，无锡市区商品住宅成交均价约20695元/㎡，量价均涨；二手房成交727套，近10周保持稳定，供求走势趋于平衡。

个别项目通过短周期低价策略实现认购量攀升，但是热点板块的持续性依然不足，成交连续波动下滑，TOP10成交榜单中刚需项目占主力。

这背后其实能看出，改善客群普遍的观望心态，不是没有购买力，而是对未来市场的不确定性仍存疑虑。

乐居新媒体咨询了无锡多家银行，截止8月29日，无锡目前房贷政策仅需认贷，也就是说，需要前贷结清，才能享受到首套房贷款的利率政策。

对购房者而言，现在的利率政策还是相当有优势的。相对于严限购的一线城市，置业条件更加宽松，即：只要名下没有在还的贷款，均可按照首套房执行首付及利率。

2023年无锡最新房贷利率一览

无锡二套房首付比例也相应下调，二套房贷款已结清，首付可3成起。而且各大银行额度充足，放款周期可以做到一周左右放款。

认房不认贷，对于首套刚需刚改群体，以及想要卖一买一的置换人群来说是明显的利好，能进一步加速需求转化，但目前来看市场的反应一般。

二手房东：不想割肉离场

针对现阶段的二手房交易市场，乐居新媒体也询问了相关从业人员。

“因具体执行细则尚未落地，就我所在的大区情况来看，当前观望情绪较重。”上述中介人士表示。

“房地产市场已步入存量时代，买卖双方的话语权重也已产生变化，当下最直观的感受是很多交易的买家和卖家正处于‘博弈阶段’，无锡的二手房挂牌量至少有12万套，房子能卖掉才是真的。”

最近有换房打算的李女士就在社群里吐槽：“自己在锡东有套120平的三房，去年初有人出到320万都没舍得卖，感觉自己房子不错，价格也没达到自己的心理预期，现在挂250万看的人都少，有的来看了就只肯出220万，一年多时间差不多亏了100万。”

这并不是个例，落差之下，今年一批房东的心态确实有点崩。目前看来，大众对楼市走势的不明朗、对利好政策的等待、对房价涨跌的博弈，都使买房人选购二手房时更加谨慎。

同时，楼市预期下降，房东纷纷降价卖房，在日益充足的房源供应下，部分房东着急换房或是资金周转，卖房价格降至冰点。

但李女士表示，自己不甘心就这样割肉出局，还想再等一等政策落地，看看市场是否能有转机，再做换房的决策。

新房以价换量 高端市场竞争激烈

新房市场方面，也分化为了两大阵营，少部分以国央企为代表的楼盘依然保持定力，坚持原来的定价和销售策略，不降价，不降标。

但越来越多的困难楼盘已经不想再等，或主动或被迫降价抢跑，提前收割存量客户。

比如经开区的铂宸府，105平户型之前高峰期要卖到280万，现在只要220万左右，楼层任选还是精装修，相当于打破了区域地板价。一路之隔的璟萃也难以招架，喊出75折口号陪跑，不过两个盘的销量都有明显提升。

对于年底即将交付的尾房项目而言，以价换量早日清盘，也不失为一种明智之举，因为接下来的经开楼市，可以说是神仙打架，8大高端纯新盘鱼贯入场，到时就不仅仅是价格上的来去，而是真正产品力的比拼了。

当房子逐渐回归居住属性，买房人的购房逻辑也正在重塑，高端改善产品的抗跌属性更强，也有着更为广阔的市场前景。

太湖新城星澜系双盘低价抢开、华侨城雲湖别院案名发布、备受瞩目的绿城奥体东项目也将于8月31日举行产品发布，金九银十的大戏提前开场，整体看来各家楼盘区位配套共享，价格承载客户重叠，目标都直指中高端改善客群，经开区的华发中央首府、愉樾天成等一批原先的高价楼盘又会以怎样的策略应对。

无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵表示，再差的市场也会有异军突起的标杆，无论是去年打响名号的中信泰富玖著，还是近期刚开盘的建发青江悦府，都在前端产品打磨上付出了绝对的诚意，当下回归产品，修好内功才能赢得客户青睐。

对于楼市的未来，谁也不知将往怎样的方向发展，但大家都明白一点，信心比黄金重要，无论是开发商、房东中介、还是普通购房者，都期待后续能有更加实质性的政策落地。