乐居财经 吴文婷 8月28日，新城悦服务举行2023年中期业绩发布会。新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰出席。

Q1：面对整个市场和行业挑战，新城悦服务取得如此业绩实属不易，接下来要如何迎接机遇？关于团餐的业务，也是一个比较有区分度的业务，团餐业务的工作计划及竞争优势有哪些？

戚小明：短期内物业行业依然面临着层层挑战，不管是房地产企业、还是与其关联度度较高的物企挑战都很大，但对物业行业来讲，与房地产差别也比较明显。

挑战主要来自于两个方面：第一，房地产形势的变化，房地产这几年很困难，包括今年有反复，从市场端的反应来看还是比较困难。未来发展尽管我们也看好，因为我们身处这个行业里，我们也希望行业能够阳光健康发展，房企也做了很多努力和工作，应该说短期来看还是比较困难，长期也看好，但是这段周期多长，从形势变化到稳定的阶段会有多少时间，目前来看还是要等待。

对房地产未来长久发展，因为我们身处这个行业，也希望它能够快速地进入稳定，但是不可避免它确实对物业会造成非常大的影响，尤其是对物业未来的发展会造成很大的影响，但物业行业和企业稳定我觉得没有问题，这是行业和企业的特点。

第二，现在大家对市场化的能力，独立性能力的培育可能关注度这几年比以往更加关注，也就说明这个能力的培育要有一个过程，所以短期困难也是一方面的原因，就是说它的独立性、市场化的能力、培育需要一个过程，前面应该说有短板。

但是长期讲还是看好的，物业行业还是有别于房地产，尽管很依赖于房地产，因为房地产的好坏对物业行业未来的发展有非常大的影响，但是因为它是一个存量的市场，所以它整体的稳定还是第一位。

发展还是有的，不管是住宅、非住宅，还有增值服务如电梯等方面相对来说还是比较稳定的，而且随着市场化、独立性业务意识的培育和能力的提升，它对未来拓展方面非常有机会。所以这个行业短期困难，长期还是看好的。

就我们公司而言，今年正是在行业变革的时刻也做了前几年的战略回顾，同时对未来发展战略提出了探讨形成了初步的意见，我们强调企业发展要回归到服务的本质，因为物业服务企业就是做物业服务的，需要以客户为中心，为客户提供好的服务，追求高质量的增长，恪守服务者文化。

在业务端，我们目做到了提前布局和可持续发展，目前永续性业务占总收入比例达到了85%，和房地产相关的业务收入10%左右，独立性经过几年的发展也已经得到了很大的提升。

这些我们提前布局的价值在未来会进一步体现，在未来的发展过程当中，我们依然会继续加强和各个并购子公司之间的协同，刚才尤总也说了，我们在原先的业务取得了一定的成绩外，今年上半年逐步推广了SAP系统在各个模块、各个子公司分批的上线，为子公司降本增效和内部管控方面进行了优化，同时我们的三年战略仍然在持续。

下半年我们要在品质提升、服务提升；要在区域聚焦，多元化发展和我们团队管理等方面做进一步的升级迭代，为我们未来持续的规模增长和员工满意奠定基础。我们也希望通过这些战略措施，能够保证我们未来持续的增长，还是要保持可预期、稳定的增长。

尤建峰：关于团餐业务的大概情况，我们在2022年初正式成立了IFM业务中心，这个业务中心一方面协同各个子公司之间的联动，另外一方面团餐是IFM业务中心非常重要的核心业务，我们把团餐业务管理职能放到了这样一个中心里。

我们团餐有自己的销售人员、运营人员，有这样一些人员的配置，我们现在在南京、上海、苏州、常州都有团餐的专职业务人员在当地做业务的拓展，我们总部对他们进行管理。

另外，我们总部运营人员一方面是要对下面的子公司做运营方面的赋能培训、运营管理的日常工作，当然我们日常工作和子公司会有一定的区分，我们主要是从总部的层面做运营管理。

前面也提到我们在去年开始开发，今年上线了团餐运营管理信息系统，虽然这个信息系统功能还没有那么多，但是它有一个最大的好处就是能够让每个项目的运营数据每天及时地填报到系统里，系统会有对应的提示。

这个提示一方面我们总部运营的同事能够看到，比如它的收入、毛利率有比较大的波动，我们就可以提醒子公司做相应的管理动作，这还是非常有效的一个运营的管理工具。

这些系统措施在原来我们并购的子公司特别这几个团队公司里做的不是特别到位，现在可以很好地帮他们做了赋能的工作（运营方面）。在销售方面我们前面说的在南京、苏州、常州、上海这样一些专职的销售人员，主要也是为我们在苏州和上海这几个并购的团餐主体拓展一些业务的可能性。

这种业务的可能性还是非常重要的，像原来学府餐饮业务完全集中在上海，总部的拓展人员帮他们做业务拓展后现在业务已经拓展到了南京和苏州，逐步把学府的能力扩张开来，也是实现我们业务协同重要的方式，是我们现在实际在做的。

相对来说的优势还是挺明显的，特别是我们是一个上市公司也很多公开的信息，我们在很多地方的吾悦广场都是我们开发的，特别在苏州、常州影响力非常大，这对我们在当地获得甲方初步的认可或者给我们机会做进一步接触有非常大的好处，这是集团的品牌影响力。

另一方面，因为我们是一个上市公司我们有公开的信息，对我们这个集团背景和其他的一些市场上的团餐公司相比我们实力远远高于市场上其他团餐公司，所以如果对一些企业类型的客户，他对于我们实力的背书有很好的效果。

今年我们签下的成都地铁、上海机场集团等这些大的千万级别的项目都是因为他们相信我们有很好的实力给他们提供服务，才带来了这样比较优质、大型的项目。

我们规模还没有那么大，能够覆盖的地域范围还没有那么多，我们目前主要还是覆盖在天津，天津因为金玉我们在医院和政府机关这方面的资源。成都主要是在企业，企业和政府机关领域。从浙北到苏州地区或者叫沪宁沿线这样一个城市里，我们做“物业+团餐”的业务拓展。我们的策略还是想有密度，先把我们的密度加起来，运营能力再有进一步的提升时再一圈圈往外扩，我们是这样一种战略策略。

Q2：请分享一下各业务线的打法，以及对下半年增长态势的预判。

尤建峰：今年上半年新橙居的收入是同比下降了47%，我们车位相关的业务也是下降了15%左右，今年上半年因为新城控股那边改变了一些政策，收入也有一定程度的下降。我们电梯相关工程业务的收入上升了23%，新悦荟的服务也就是固定资源的服务包括临停整体上升71%。园区卖产品社区零售方面收入上升了8.7%，团餐业务上升了55%，这是整个拆解的情况。

整体来看新城居全年大幅下降，因为我们模式变掉了，从全年来看车位销售因为政策的变化所以也是下降的状态，但是像保持增长的肯定还是会有一个快速的增长，特别是我们固定资源类的、团餐都会有增长，工程类的业务在二三十左右，全年差不多这样的情况。

从业务打法来看，可以再稍微拆细一点就是我们固定资源这个板块，除了前面提到的临时停车收费外，我们目前把社区里其他固定的资源，包括原来非常传统的电梯广告和物业用房的输出。电梯管控受到广告行业的影响没有什么增长，虽然电梯台量在这里，但没有什么增长。

此外，我们小区里的一些充电的桩位，在我们公司新能源的自行车会多一些，还有像直饮水机、贩卖机这样的固定资源。我们今年在做战略研讨时觉得充电这个业务，全年大概在一两千万左右的规模。未来可能会机会做得更好，目前充电桩的安装不在我们的体系里，在合资公司里，未来如果有机会把公司并进来，我们这个板块空间会更加大一点。物业服务还是要把小区里固定的资源充分挖掘，这可能是一个非常务实的，确定性更高的业务方向。