乐居新媒体深圳  龙华房价高，人多路堵，学位紧张，狗都嫌？

但现实是，龙岗光明太远，南山福田太贵，宝中也不便宜，作为深圳“第三区”的龙华，打新人是“又爱又恨”。加之近两年房价回调，早已实现了“光明价买龙华房”的梦想。

龙华凭借锲而不舍对买家“围追堵截”，成效渐显。7月新房成交量全市排名第二；在业主“以价换量”的努力下，龙华是7月二手过户量唯一上涨的区域，环涨5%。

据克而瑞深圳数据，7月深圳全市新房成交均价环比下滑，其中龙华成交均价71388元/㎡，甚至比罗湖还低。

龙华的新房库存高居不下，可售面积屡屡突破100万㎡，而置业热区主要集中在三个板块，深圳北站、红山上塘以及龙华中心区，优质配套资源也汇聚在此。

有网友高度概括龙华楼市：深圳北站“四面楚歌”，红山靠深高北“杀疯了”，龙华中心卷不赢躺不平。

统计范围：龙华三大热门置业板块

7月出台的《龙华区城市更新和土地整备“十四五”规划》中指出，到2025年，龙华城市更新和土地整备实施规模不少于1220公顷，完成义务教育阶段学校不少于21所，占地规模不低于31.6公顷，预计可提供学位3.3万个。

落实和预留赣深高铁、深大城际、深广中轴城际、深惠城际，和轨道18号线、21 号线、22号线、25号线、27号线等建设空间，完善轨道交通网络。

届时，长期困扰龙华居民的上学、出行及市容治安问题，将大大得到改善。现在的龙华卖房史无前例的拼命：价格拼光明、教育拼福田、户型拼宝安。今天，就来关心一下龙华楼市。

深圳北站，国央混战
首付160 ，巨惠还是巨坑？

从这张图片可以看到，深圳龙华近两年的变化巨大，多宗宅地出让，华润、中海、保利、深业、联发等国央企重仓入驻。

龙华项目分布

北站片区建设也逐显规模，这里将打造成深圳北部门户——深圳北站总部基地，欲媲美深圳湾的人文艺术配套，华润万象系城市商业体、北站TOD立体交通，还有未来的绿芯公园、南园公园一二期，皆是已经落实、并逐步实现的配套。

深圳北在土拍市场中，毫不缺乏人气，6月30日，深业置地以14.41亿元竞得深高北学区宅地，抢滩深圳北市场。

除了保利招商龙誉、超核中心润府、中海珑悦理，还有超核紫云府、中洲迎玺两个全新盘入市，配套区位高度重叠，户型定位相似，成就深圳北商圈的轨道交通，也是其软肋。届时，又将会演变成一场“价格战”。

华润北站第二个项目——超核紫云府，主推商品房2栋共466套，此外还有86套人才房，位于1单元，共计522套，车位配比约0.8左右。

户型建面约82/93㎡实现三房，共有5种户型，82㎡和93㎡户型差别在于主卧多了一个卫生间，加上赠送的飘窗位置，使用率大约在85%，毛坯限价7.25万/㎡，物业费5.8元/㎡·月。500多万总价可上车，首付只要160万 ，放在过去哪敢想？！

据案场透露，预计9月开盘，2025年底交付，目前交付标准未定，但明确告知，开盘会有折扣优惠。

地块前身为南园公园一部分，因此以“建在公园里的房子”为卖点。

西南望公园，不远是华润北站商业，一街之隔规划有九年一贯制教育用地，附近龙腾小学、幼儿园、深外龙等教育资源，龙华鼎力打造的绿芯公园就在家门口。

缺点也同样突出，项目体量小，与单体楼无异，全盘百平米内的三房，户型偏刚需，片区内同质化严重；此外楼梯靠近4号线地铁轨道。据了解，针对这个问题项目将出资在轨道上做降噪围蔽处理，但目前还没有施行。

紫云府周边新盘聚集，除了中海珑悦理，还有近期将入市的中洲迎玺和深业北站项目。

中洲迎玺原名黄金台项目，从1993年签订土地使用权出让合同，迄今已有30年时间，中洲控股从2001年收购该地块项目公司。

土地使用方从最早宝东公司，经过多次股权变更后，中洲控股享有90%的收益权，而宝东公司在黄金台项目享有10%的收益权。

相较之下，中州迎玺体量较大（全盘3000户），户型选择较丰富，首批推出644套92-162㎡三四房产品。价格方面，参考周边项目。

同样主打深外龙、同片区的保利招商龙誉去化十分艰难，去年9月首推，至今网签量勉强过60%，今年加推二期252套卖了四个多月，只卖了67套。

接下来的新盘，优缺点都很明显，深圳北站要怎么卖？目前，中洲迎玺与众福红山印项目，临时展厅设置在红山地铁附近的中航天逸天虹商场一楼。

深高北旁惊现新盘
红山也卷起来了

这是整个龙华最好的居住片区，红山近年新盘井喷，联发及深高北学区房即将到达战场，在户型、使用面积上也卷起来了。

众福红山印，位于民宝路与金亨利·瑜璟苑相邻。一个名不见经传的开发商打造。据了解，该企业以黄金发家，这个项目是首个房地产项目，体量偏小，项目占地面积约6000㎡，规划建面约3.3万㎡，由一栋高层住宅、商业裙楼组成。

红山印项目现场，乐居摄于2023.08

物业属性纯粹，除2层裙楼商业 首层沿街商铺外，其余均为商品住宅，无回迁房、安居房等保障性住房物业。目前建设已出地面十层左右。

地面最高为27层，可出售商品住宅186户，算上赠送后使用率达85%；设有3层车库，规划机动车位253个，车位比达到1：1.36。

项目最大卖点，属于深圳市高级中学北校区扩建校区（扩建） 范围内，有了名校深高北，是去化的保证！后续将引入鸿荣源物业管理，物业费用大约是5.98元/平米·月。

价格方面，置业顾问透露，参考中海学仕里，大约在8.2万/㎡左右。

另一个新盘联发臻著雅居，位于龙华民治街道紧挨金地上塘道，项目共有642户(其中保障房288户)。项目已开放几处临时展厅，预计9月初左右开放样板间，9月底开售，毛坯限价7.33万/㎡。目前主体已出地面几层。

联发臻著雅居被星河传奇、合正中央原著等小区拥抱，居住环境不错，但距离地铁4号线上塘站与红山站，6号线上芬站三者直线距离均超1公里。据了解，该盘主要在户型上下功夫，据悉，81㎡实现南北通透三房两卫，总价550万起。

龙华中心超百万平米旧改
深中能否拉动去化？

龙华中心区又新添两个住宅项目，即将入市！

金地宸峯府位于龙华区民治街道，项目占地约17734.1㎡，总建筑面积约206053.02㎡，主力户型为建面约98-134㎡三四房住宅产品，共1108套房源（商品房648套）。

壹湾府位于龙华区龙华街道（壹城中心十区旁），项目主推建面约86-118㎡三四房，共335套房源。预计9月初营销中心开放，10月初开盘。

据了解，整个龙华商业旧改整体包含北、中、东、南一、南二五个片区，各个片区均整体实施，总体量约161万㎡。

更新单元南一片区项目金地宸峯府，拆除用地面积30836.8平方米，实施主体为深圳市亿年投资有限公司。

更新单元南二片区项目，如今的鸿荣源尚云花园，拆除用地面积50239.9㎡，实施主体为深圳市鸿龙达投资有限公司。

还有项目东片区实施主体为深圳市汕源新实业有限公司；项目北片区实施主体圳市鸿耀泰实业有限公司；项目中片区实施主体为深圳市中洲龙商置业有限公司（中洲） 。

在壹城中心商业驱动下，龙华中心区商业氛围逐步浓厚，周边在售新盘卓越和奕府、鸿荣源尚云，除了以上几个项目，还有油松片区旧改，规模超25万㎡，拆迁后片区的供应量将迎来大爆发。

去年6月，龙华官宣牵手深圳中学，但选址未披露。据网友推测，大概率就在中心区锦绣江南4期东北角，工程名称为“民治学校”，规划建设48班、45人/班，可提供2160个小学学位；24班、50人/班，1200个初中学位。

据传业主连夜涨价百万，没有官方的最终确认，真相如何静待2024年秋季揭晓。

补齐了教育短板，改善堵车困扰的龙华，是否能重夺“宇宙中心”的江湖地位？