编者按：2023年，在“金融16条”及保交楼等政策的推动下，市场活跃度明显提升。然而各大房企境况迥异，国央逆势拿地，民企断臂求生。深圳乐居2023年中特别策划，从企业半年业绩、土地储备及项目入手，全面剖析国央房企的鹏城版图（专题：深圳乐居2023年中房企特别策划）。

2021年9月28日，深圳迎来该年度第二轮集中供地，共推出22宗宅地，总用地面积约83.4公顷，也为这两年的巨量商品房供应埋下铺垫。

据悉，这一轮土拍共吸引了15家房企参与，其中只有两家是民企，其余的无不是财大气粗的国央企业。

而这一场土拍也奠定了未来几年以国央房企为主导的深圳楼市。

不过今天要讲的主角，虽然它在大众眼里并未有太知名的地产作品，然而论资历，在深圳却没有多少家国央企能比拟，它就是中国南山集团旗下的“南山地产”。

据了解，中国南山集团始于1982年，是国内第一家国有控股混合所有制企业，也是“中字头”大型国有企业之一。

就在2021年深圳第二轮集中供地中，中国南山集团旗下的南山地产以11.78亿竞得龙岗区宝龙街道G02113-0052宗地，也是南山地产继3月份在首进东莞分别斩获麻涌、寮步两块商住地后，回归大本营深圳土地市场拿下当年第三宗宅地。

然而中国南山集团在大众的印象中，似乎并没有那种老牌国央企如招商、华润般业务多元化且知名度高，以致中国南山集团旗下的南山地产，似乎给业内人士有种“差生文具多”的既视感。

老牌央企跨界房地产

提到中国南山集团，许多人会跟山东省龙口市的民企南山控股混为一谈，毕竟山东南山控股在当地的影响力巨大。

不过本文的主角“中国南山集团”是家实打实的央企，且是深圳市土生土长的企业。

说到中国南山集团，大多数深圳人会联想到南山区，没错，中国南山集团确实与深圳市南山区拥有密切关系。

据公开资料披露，中国南山集团全称“中国南山开发（集团）股份有限公司”，事业始于1982年，因应国家南海石油开发战略而生，经国务院批准，由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企发起成立，是新中国第一家股份制企业，时任招商局集团常务副董事长袁庚同志任首任董事长兼总经理。

目前，中国南山集团是国务院、广东省、深圳市三级国资委持股，国有资本占绝对主体地位的大型国有企业集团。

据了解，中国南山集团旗下拥有上市公司——南山控股（证券代码：002314），涉及综合物流、产城综合开发、金融服务、资产管理、智能制造及新能源等诸多领域。

南山控股（002314.SZ）8月4日在投资者互动平台表示，公司目前主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务。截至2022年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入14个热点城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68个。

位于南山区的赤湾港、宝湾物流园区便是中国南山集团旗下的重点项目之一。

至于房地产业务，据中国南山集团官网资料显示，其旗下房地产开发平台南山地产主要业务范围在珠三角、华东及华中部分重点城市。

可以发现，比起其他老牌央企，起家于深圳的中国南山集团发展重心更注重于仓储物流，虽然也染指住宅地产，然而其近些年在住宅地产的赛道却并不如意。

过江龙当土拍大冤种

南山地产着墨深莞区域，在深圳还开发有赤湾项目半山臻境、南山悦时光花园、开云府；东莞项目南山悦府、南山府等。

赤湾半山臻境于2021年6月初开盘，1103批客选586套房，当天全部房源选完“日光”，但在2022年3月，因外墙、公区材料不符合同约定曾引发业主集体投诉。

前文提到，2021年南山地产在深圳及东莞通过招拍挂市场分别摘得3宗住宅地块，这也是南山地产在大湾区近几年地产界的高光时刻。

首先是上半年在东莞拿下的两宗地块，当时两宗地块皆双双打破该镇街的楼面地价。

其中最早拍下的麻涌地块，作为2021年东莞第一场土拍大戏，麻涌镇南洲村商住地（编号2021WR001）的竞争异常激烈，地块早在正式开拍前一天就提前触及规定的最高限价（118522万元）。

开拍当日共吸引71家报价，共23家房企参与争夺！最终地块被南山地产所夺得！

同时该宗地块也成为当时麻涌有史以来竞拍最激烈的地块！

仅仅2个月不到，南山地产再次在东莞土拍市场出手，2021年3月初，寮步镇缪边社区一宅地出让，时值东莞最严限购令出台后的首宗宅地，寮步2021WR004理所当然地掀起一场土拍大战。

经过31家房企竞价79轮火速封顶，南山地产突围终次报价以5.07亿元+竞配建20%斩获寮步宅地，时折合可售楼面价约23750元/㎡，这也是当时寮步楼面地价首次突破2万/㎡的地块。

据悉，2020年东莞寮步镇新房网签均价为28400元/㎡，南山寮步地块称得上是面粉价接近面包价。

再到年底，南山地产把目光聚焦回大本营深圳，以11.7亿元+配建12000㎡保障房竞得位于龙岗宝龙街道的G02113-0052宅地。

据地块成交信息显示，南山宝龙地块成交综合楼面地价为14414.37元/㎡，地块销售限制均价为3.71万/㎡。

自2021年斥资近30亿元拿地之后，南山地产便鲜少出现在深莞的招拍挂市场，业务重心开始在这三宗地块的建设及营销上。

拿地很疯狂卖楼却迷茫

当时又多疯狂，如今就有多悲凉，2年过去，南山地产所拿下的三宗高价地陆续入市。

首先最先入市的是寮步宅地（南山悦府），据官方“莞e认购”显示，项目当时开盘一个月仅认购1套，持销期每个月基本是个位数至10套左右。

在长时间的销售去化难之后，南山悦府推出一批24666元/㎡起的特价房源促销，新房售价贴着地价卖。

经过一年多的去化，据莞e申购显示，南山悦府目前网签率约25%。

另外麻涌宅地（南山府），同样面临去化艰难处境，南山府区域位置一般，周边竞品多而杂，且价格有差异化，去年三季度首开销控也不理想，截至发稿日项目网签率不到10%。

而这三宗宅地表现较好的是深圳龙岗宝龙宅地，其开发而成的南山悦时光花园，在去年11月迎来首开日，或许得益于14号线及16号线的陆续开通，南山悦时光官方称其首开销售额达6.6亿。

不过南山悦时光入市将近一年，随着深圳东部楼市供应的逐渐增多，截至发稿日，南山悦时光在深圳房信平台上的网签率刚刚过半。

对比2021年开盘的赤湾半山臻境，南山地产的三个新项目表现明显不尽人意。

与其寄希望于通过招拍挂所得的宅地，南山地产似乎认为其大本营更能实现绝地翻盘，半山臻境的日光经验，令南山地产重新将目光聚焦回其在深圳南山赤湾的开云府项目。

据了解，南山开云府项目并不来自于招拍挂市场，而是通过协议出让的方式所得。

开云府所在的区位虽然是南山区赤湾街道，然而其与前海自贸区可以说是一步之遥，前海作为深圳楼市的神话，哪怕是今年的行情，前海的住宅依旧受到追捧。

值得一提的是，开云府的开发其实早于悦时光花园等新项目，早在两年前，开云府就设了展厅，当时放出入市信号，随后又不了了之。

据了解，南山开云府项目已经接近封顶状态，近期也频频传出入市消息。

项目原计划于去年毛坯拿证入市，但拖延至今年4月底销售中心和实体样板房同步开放，值得关注的是，备案价格预估9万/㎡不变情况下，毛坯价格还送精装修，可以说是诚意满满。

那么南山地产是否要靠有着“前海”配套的开云府打一盘胜战，并重现半山臻境的优越成绩，你觉得有机会吗？