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乐居新媒体 北京

前几天和朋友聚会，朋友想在郊区买套大房子，接父母来北京养老，计划工作日在市区生活，周末带着孩子去郊区和老人聚聚，总预算800万上下。

有置业顾问给他推荐了兴创荣墅，“300多平的下叠，特价房700多万就能拿下，正常的800多万吧，地上两层、地下两层，还带车位和南向小院，是真便宜啊”朋友越说越激动。

“也就便宜这一个优点了，那地儿连个三甲医院都没有，要真得个急性心梗都来不及看。”“骑个电动车都能到河北了，再便宜也两万多一平，还不如直接去河北买，更便宜”“要买那，不如买青龙湖，好歹还有个湖景看”，其他朋友们七嘴八舌的评论起来。

根据市场上的公开信息显示，7月兴创荣墅网签仅1套，6月4套，5月网签14套，4月5套，3月8套。

那么，这个坐落在“全北京最低价别墅区”的别墅项目，为什么会销量堪忧呢？

独创“折叠式四合院”

兴创荣墅项目总建面约52万㎡，容积率为1.05，产品类型十分全面，包括建面约350-430㎡类独栋、建面约240-310㎡双叠拼、建面约188-240㎡四叠拼等产品。

产品风格上，兴创·荣墅打造传统中式产品，独创“折叠式四合院”理念，将北京四合院格局重新结构组合，营造出更适合现代人居住的墅居空间。项目本身设计打动了很多亦庄南部的别墅置业人群。

配套是硬伤

兴创荣墅所在的大兴采育镇距离北京东三环不到35公里，自驾半小时能够通达，这是项目宣传的主要卖点。

只是交通既是采育的优势，也劣势，因为采育与市区的交通连接，目前仅有京沪高速这一条便捷通道。

住在采育的人，最怕的是高速封路。京沪高速封路最常见的原因是“大雾”，多发于秋冬季节，一旦遇到高速封路，采育人进市区，必须穿过马驹桥、亦庄，抵达十里河区域，全程大约需要两个小时，虽然高速封路是偶发状况，但每次封路给采育人出行带来的影响是必然的。

公共交通基本都是围绕采育镇周边的，项目销讲里都会提到地铁s6号线，但是目前采育站还只是一个远期规划，还没有提上日程，暂时不要期待它成为主要交通工具。

区域内的商业属于二线配置，周边1.5公里内，首航超市，华联超市等满足日常生活需要，要想满足购物欲，就还得开车出去。

教育方面，从幼儿园到高中，一站式资源都可以解决孩子上学问题，但采育师资力量有待提高。

价格偏高难破局

对高净值人群而言，采育镇暂不具备环境优势和配套优势，因此在别墅领域竞争优势不强。所以，采育镇的别墅项目目标客户更多锁定在中等收入想要改善居住环境的人群。

只是，这类人群对价格很敏感。

随着市场出现更多低价选择，买房人开始动摇了。

比如，同在采育镇，相距仅1公里多的宽院国誉府推出400万元/套起的别墅， 住总·如院、路劲·御合院都采取了控总价、墅感强、多赠送的产品打造方式，主打400-600万元/套的叠拼产品。

兴创荣墅的“上车”价格常年维持在700万元/套以上。

同样的功能，更低的价格，让兴创荣墅的处境很尴尬。

如果是你，700多万的预算是会选择市区的平层还是会选择采育的别墅呢？