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近期，保利置业奉贤玥系第3子保利·明玥宸光收官之战，摇号率不足5成，引发市场关注。

保利置业玥系产品

2023年7月19日，保利·明玥宸光（备案名：保利华都名苑）推出最后一批房源，包含73-143平方米公寓196套，备案均价42600元/平方米，共计94组客户参与摇号，摇号率约48%。

本次加推产品主要是建筑面积约97平方米3房2厅2卫、建筑面积约143平方米4房2厅2卫，适合刚需、改善客群。

值得一提的是，项目前一批次开盘是在2023年3月29日，推出99-143公寓392套，备案均价41800元/平方米，摇号率约82.1%。对比发现，本次加推人气下滑。

从项目名称中不难看出，保利·明玥宸光享有国企背书。项目开发商为上海盛濡置业有限公司，企查查显示，保利置业间接持股100%。

据悉，保利·明玥宸光是保利置业奉贤玥系第三子。此前保利置业在上海推出首个玥系产品保利·明玥湖光，该项目入市后，保利置业在项目周边800米范围内陆续补仓，并推出了保利·明玥霞光、保利·明玥宸光两大玥系项目。

目前，保利·明玥湖光、保利·明玥霞光已售完。网上房地产显示，截至2023年7月20日，保利·明玥宸光（备案名：保利华都名苑）住宅总套数588套，已售住宅378套，网签率约64.3%。

轨交辐射

虽说加推成绩不尽如人意，但保利·明玥宸光仍具备一定优势。

区位显示，项目位于上海市奉贤区光昊路168弄，属于南桥新城板块，上海外环外地段。

交通方面，项目到上海轨交5号线奉贤新城站直线距离约1.1公里，享有轨交辐射。项目北侧有南奉公路，1.1公里处还有上海绕城高速等路网，自驾出行较为便利。

项目周边1公里范围内，有上海市奉贤中学附属小学、上海市奉贤中学附属初级中学、上海市奉贤中学等教育资源；有龙湖上海奉贤天街、上海新世界休闲生活广场（奉贤店）等商业体，可满足日常购物需求；有上海市奉贤区中心医院，可提供医疗服务；有上海之鱼可供日常休闲。并且，周边社区众多，生活氛围也较为浓厚。

整体而言，保利·明玥宸光周边配套丰富，可满足基本生活所需。

板块内卷

配套尚可的情况下，保利·明玥宸光收官摇号率不足5成，其中不可忽视的一个因素是，周边1公里范围内有不少新房、次新房，板块内卷激烈，分流了项目热度。

如保利·明玥宸光东南方向有在售新房项目中铁湖光逸景，该项目于2023年3月两度推盘，产品主要是99-133平方米公寓，备案均价39099-41867元/平方米不等，摇号率分别是236.9%、129.1%。

又如保利·明玥宸光西北方向直线距离约600米处有在售楼盘奉发名邸，该项目紧邻上海市奉贤中学，于2023年2月、4月推出了公寓、叠加房源，备案均价49900-52710元/平方米不等，推盘摇号率均超过100%。

这两盘背靠国企，品牌实力不容小觑，在价格、区位等方面各有优势，历次开盘人气保持高位，是保利·明玥宸光的有力竞争者。

此外，保利·明玥宸光周边还有龙湖天曜、保利·明玥湖光等次新房。龙湖天曜紧邻龙湖上海奉贤天街、上海轨交5号线奉贤新城站，日常出行、购物便利，拥有区位优势。保利·明玥湖光则入市较早，目前二手公寓挂牌单价普遍在4万元/平方米以下，与之相对的，保利·明玥宸光备案均价略高。

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