乐居新媒体 发自深圳

深圳的学区房价一直备受关注。

随着今年中考成绩的揭榜，深圳新一轮学校排名即将出炉。

今年深圳参加中考的人数接近12.6万，比2022年增加1.4万。

据数据统计，深圳全市2023年高中招生计划总学位数量为8.9万（公办 民办），这也就意味着，将有接近3.7万名学生将无缘深圳高中。

由此可见，即使在教育资源完善的深圳，考取高中并不是一件易事，若是说在深圳读上好高中需要学生自身努力，那么读上好初中，则需要父母够给力。

若是能在购房置业的过程中完成对于子女教育环境的优化，名校学区的选择是个关键。

坐落在南山区科技园片区的南外科华学区，便是今天要讨论的对象。

据了解，这个诞生了万人摇号网红盘润玺的学区，近期将有个旧改要入市，而且极大概率将是该学区内未来几年唯一的新盘。

南山名校黑马学区
坐拥硬配套背靠网红盘

南山在名校资源方面虽然略逊福田一筹，但是作为深圳GDP最高的区域，无论是城市面貌的升级还是人才吸引力，南山近些年的势头明显高于福田。

尤其近些年南山教育力量突飞猛进，同样给福田罗湖等老牌名校带来不小的冲击和挑战，成为家长们的热选地区！

其中南山区多所初中里，就属南外科华学校被频繁提及。

不像其他有沉淀的学校，南山外国语科华学校与南山其他初中不同，它的走红来源于各方加持。

南外科华学校位于南山区高新园片区，为大冲村城市更新项目中的配套学校，2018年开学，据了解，南外科华学校虽在成绩排名上与一梯队名校仍有距离，但其在南山各初中热度不俗，可与南外文华学校并驾齐驱。

作为坐落在一个崭新片区的学校，南外科华学校有南山外国语集团倾力支持，再加学区内的网红盘华润城时不时带点流量，科华想低调都不行。

根据南山区最新学区范围划分显示，南外科华学校的学区范围划分较为明确，以北环大道、沙河西路、深南大道和铜鼓路围合而成的长方形区域。

南外科华学校学区范围(来源：南山区教育局)

而该区域多以新盘和次新盘为主，是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带，片区面貌新。

学区内的很多楼盘都是成系列开发，例如：城市山谷一二三期（二期为新豪园、三期为硅谷别墅）、英伦名苑一二三四期（四期名为红树别院）、华润城润府一二三期，润玺一二期，再加上一个回迁房大冲城市花园，构成了整个住宅群。

南外科华学区小区分布(乐居实拍23.07)

而整个南外科华学校学区随着润玺一二期的售罄，区域几乎已开发完毕，不过依旧有一未开发的地块，镶嵌在南外科华学校的北面。

该宗地块便是原莱英花园。

6月15日，南山区城市更新和土地整备局发布了关于莱英花园城市更新项目用地的批复，这也意味着莱英花园旧改迎来了新进展，而南外科华学校所在学区也将迎来久违的新盘。

神奇旧改“莱英花园”
立项近5年今获提速

根据乐居君实地踩盘了解到，莱英花园城市更新单元四周环绕着南山目前已经改造完成最大的旧改项目华润城，地理位置优越。

目前莱英花园旧改地块已处于平整状态，地块南面与南外科华学校相邻，东面为英伦名苑二期及红树别院，北面则与英伦名苑一期隔路相对，西侧为华润城润府。

莱英花园旧改地块实拍(乐居实拍23.07)

据了解，莱英花园、英伦名苑包括已经改造完成的红树别院，均为原宝安县造纸厂旧址，包含有宿舍、厂房、写字楼等物业类型。

原本莱英花园有13栋物业，原为宝安县造纸厂公司宿舍，最早一批物业始建于上世纪80年代，后于1994年、1996年陆续建设。

其中1至5栋于2009年纳入城市更新范围，由友盛地产改造为今天的红树别院，这也是深圳市由企业、业主自发旧改成功的老旧住宅小区城市更新先例。

6至7栋拆除后无偿贡献给政府作为现科华学校用地。

而8至13栋则因楼龄不足20年而错过当年旧改。

据了解，当时因莱英花园13栋物业中有7栋为企业自建楼，无竣工验收资料，导致这部分合法购买了房改房、集资房的业主一直无法办理房产证。

后经政府相关部门多次协调，最终政府建议通过小区旧改来解决历史遗留问题。

直到2015年街道办开始意愿征集，2018年9月，小区才终于被列入南山区城市更新计划。

2018年11月，正式完成双百签约，并于2019年11月完成了公开选择市场主体工作，确认了深圳市友盛地产有限公司为莱英花园城市更新项目市场主体。

据媒体爆料，深圳市友盛地产在莱英花园未正式明确市场主体时，涉嫌提前介入、暗箱操作等违规行为，且在很大程度上变相阻止了其他市场主体参与竞争。

也许由于确认市场主体的风波，才导致莱英花园旧改从2019年搁浅至今。

直至今年6月，莱英花园城市更新项目用地最终得以批复，意味着莱英花园旧改再次提速。

对于莱英花园旧改的建设规划，根据2019年《南山区粤海街道莱英花园城市更新单元规划》的公告，莱英花园旧改拆除用地面积11488㎡，北部地块拟打造7.37万㎡商住综合体，包含住宅、公寓、商业及办公，其中住宅规划建面50928㎡，南部地块将建设教育配套设施。

从规划容积率8.7可以发现，项目体量偏小，大概率将建设超高层住宅。

莱英花园旧改未来建成后，将面临小区体量小，配套不足的缺点。

不过前文也提到，莱英花园处在多个次新小区包围下，且享有华润万象天地等商业的辐射范围，穿过万象天地便可到达深圳地铁1号线高新园站。

华润万象天地(乐居实拍23.07)

所以，莱英花园旧改在周边配套方面享有现成的利好。

另外，教育方面，与南外科华学校相邻，大概率也将是该学区覆盖（实际学区以教育局公示为准）。

那么，拥有如此优越地段以及优质学区的莱英花园，建成后新房房价将会是多少呢？

昔日网红盘陷维权争议
名校学区难逃房价下行

众所周知，深圳楼市经历近几年的多番调控以及市场下行，深圳房价只涨不跌的神话已成为过去式。

根据深圳中原研究中心统计2020年和2023上半年各楼盘的成交均价数据，在两个时间段均有成交的样本楼盘中，成交均价上涨的楼盘占比约26%；而成交均价下跌的楼盘达到了近74%，占了大部分比例。

而下跌幅度最高的恰恰是名校学区，据了解，深外龙华学校学区范围内的龙悦居，自2020年至今，从700多万到390万，三年内几近腰斩。

而坐拥网红盘华润城的南外科华学区范围内的二手房也逃不了房价下行的命运。

以华润城润府3期为例子，作为南外科华学校学区范围内热门成交的小区，华润城润府3期在2018年开盘时曾因与周边的房价倒挂（2018年开盘备案均价8.55万/㎡），被称为“买一套即赚500万”，成为当年深圳的现象级网红神盘。

华润城润府三期(乐居实拍23.07)

华润城润府3期自2020年年中陆续进入二手市场，根据成交记录显示，2020年5月华润城润府3期的一套89㎡三房的成交总价1470万，单价16.7万/㎡。

通过了解到华润城附近中介的成交记录显示，华润城润府3期五月初交易一套89㎡三房的成交价为1280万，单价14.38万/㎡，仅高于指导价9%。

目前，科华的学区房参考价在9.8万-13.2万/㎡，不过实际挂牌价以及成交价均高于参考价，但从华润城3期近两年的成交情况看，整个科华学区内的二手小区成交单价与参考价差距逐渐拉小。

而导致价格不同的因素无非还是小区的楼龄和户型。

片区的楼盘需要划成三部分来看：一部份是以华润城、红树别院为代表的次新盘；一部分是以英伦名苑一二三期为代表，2005年左右的老小区（楼龄和南二外的学区房差不多）；最后就是城市山谷的那些别墅了（三期有少量的单间和62平大两房）。

次新盘的价格明显要高于那些楼龄是10年以上的小区，房子新固然是一方面，另一个很重要的原因是这些老小区大户型多，反映在单价上价格自然要低些。

像英伦花苑一二三期除了三期有少量100㎡以下的两房和三房，其他基本都是100多㎡以上的户型，而华润城的80多㎡的两房或三房的占比较大。

但老小区虽然楼龄老点，优点是居住密度低，和华润城6.0以上的容积率相比，英伦名苑一二期的容积率才2.0左右。

从这几个小区的房源面积及参考价可发现，别的名校学区上车门槛向来是“老破小”当道，但在科华学区确是“新小贵”上位，最低总价的二手房往往藏匿在豪宅红树别院和拥有别墅环境的城市山谷三期。

若是莱英花园旧改完成入市，从项目占地面积导致体量小及规划的超高容积率上看，小区在建成新房后的溢价空间并不高，毕竟目前科华学区内最贵的二手房华润城润府的参考价也才13.2万/㎡。

值得一提的是，南外科华学区内还有两个未流入二手市场的小区，那便是华润城润玺一期、二期，这是两个极具争议的楼盘。

华润城润玺(乐居实拍23.07)

2020年11月，华润城润玺一期“万人摇”的开盘盛况，刷新了深圳多项打新记录，当时共9687批买家冻资参加摇号，备案均价约13.2万/㎡，最低总价1184万元起，至今无盘能超越。

由于高房价拉高了业主的心理预期，毕竟科华学区内参考价最高的润府三期的最新成交单价才14.8万/㎡，由于二手房价的下行及润玺一期本身的实际交楼情况，润玺一期从去年交房开始，便陷入在维权争议中（回顾：收房即维权？深圳人教你收房的正确姿势！）。

不过可以确定的是，待润玺一期、二期流入二手市场，整个南外科华学区的二手房挂牌均价势必走高，而莱英花园旧改作为学区内久违的新盘，也成为了有意愿上车科华学区家长们的新选择。

那么你觉得莱英花园旧改入市后，房价多少较为合理？