南京，2023年7月19日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2023年二季度南京写字楼、零售商业及高标仓储市场进行了多维度的盘点和解读。

写字楼市场活跃度提升，租金持续承压

2023年第二季度，南京甲级写字楼市场无新增供应入市。2023上半年新增供应一个，为一季度入市的国泰君安金融中心项目。截至二季度季末，南京甲级写字楼物业市场总存量保持在443.6万平方米。

截至2023年一季度，南京全市规模以上服务业发展稳中有进，同比增长5.6%。截至2023年4月，办公楼投资额同比增长9.8%。受经济复苏的推动，南京写字楼租赁市场的需求继续回升。与去年同期相比，吸纳量增加约1.3万平方米，全市平均空置率下降至25.4%，环比下降0.5个百分点。

二季度，部分甲级写字楼物业为吸引优质企业入驻，业主在租赁条款上变得更为灵活。甲级写字楼物业市场平均租金持续承压，价格基本保持平稳，目前市场平均租金为人民币83.1元每月每平方米。

2023年上半年写字楼租赁成交前三的行业分别是：金融业、TMT及专业服务业，三大主导产业占比超约65%。另外传统的商务商贸业及房地产建筑业占比合计约18%，同时新能源、生物医药等新兴行业持续涌现，不断更新行业客户结构。

写字楼销售市场仍以去库存为主，上半年新增供应仅2.7万平方米，受栖霞区燕子矶华润置地写字楼及江宁区沣麟公园壹号等典型项目的成交推动，上半年市场成交量达19.7万平方米，成交价格约1.5万元/㎡。

二季度，南京成功出让两宗商办混合用地，位于建邺区江山大街及永胜路地铁站周边，拿地企业为恒生电子及南银理财公司。区域已经集聚阿里、小米、苏酒等优质企业，区域产业集聚效应突出。总部型企业拿地自建办公物业也加剧存量大宗物业的去化压力。为了应对激烈的市场竞争，部分业主在拿地阶段即开始寻找大宗客户。

戴德梁行项目及企业服务部高级助理董事朱丹华表示，南京写字楼市场成交活跃度提升，但租金持续承压，市场全面复苏仍需时间。在现有的白热化市场竞争下，差异化创新是业主的必然选择，如何打造差异化的产品、制定创意化的竞争策略值得每位业主深思。同时应该关注产业发展态势，积极引入有潜力的新兴企业客户，不断调整更新客户结构，以保持楼宇经营的持续性和前瞻性。

中高端购物中心租赁市场活跃、新兴区域供应增加

截至2023年4月底，加速发展的本地经济和快速增长的零售额，令南京零售物业市场的乐观情绪继续。1—4月，南京全市社会消费品零售总额同比增长9.4%；餐费收入同比增长30.0%；限额以上金银珠宝类、化妆品类、汽车类商品零售额分别增长41.3%、18.4%、9.9%。众多海外及国内零售商受上述积极因素吸引而积极扩张或进驻南京市场，使第二季度南京中高端购物中心租赁市场非常活跃。

东南邻里茂于六月份开业，为南京中高端购物中心市场增加了80,000平方米的优质零售面积。截至季末，南京优质零售物业市场总存量增加至约597万平方米。

本季度，来自不同业态的零售商继续在南京开设新店或签订新租约，使得南京优质零售物业市场整体空置率环比下降0.3个百分点至5.1%，净吸纳量增加至90,786平方米。受新项目具有市场竞争力的租金所影响，南京中高端购物中心首层租金报价环比下降0.6%至人民币630元每月每平方米。

展望未来，七个零售面积总计约1,033,000平方米的优质购物中心有望于2023年下半年入市。鉴于零售商对优质购物中心的商铺需求仍然较为旺盛，新增供应对全市空置率的影响有限。随着城市交通系统通达性的不断提升，新兴区域有望迎来更多大型购物中心，大量位于新兴区域的新项目或将抑制整体平均租金的增长。

不断提升的居民收入和消费支出水平将继续支撑南京零售物业市场的发展。2023南京国际消费节，政府发放了总额4,500万元的汽车、家电消费补贴；并且，以“夜之金陵”为主题，重点推夜间特色消费活动、高品质夜间市集、体验式消费项目等；南京市政府一系列有效举措将推动本地消费持续恢复和扩大。

戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历表示，南京零售市场为零售商、投资商、房地产开发商关注热点之所在。众多零售商对优质零售面积的需求将在短至中期内保持增长。同时，业主将继续开展业态及品牌调整、翻新改造物业及设施或设置体验空间，以期跟上消费者快速变化的品味并与其它项目差异化竞争。

南京市高标仓储市场整体平稳，空港及龙潭片区最受关注

南京市高标仓储市场主要集中在空港、龙潭、江北三大重点子市场。市场总量分别为176、31、72万方，空置率均有所上升分别为：15%、7%、32%。截止本季度末，南京高标仓库项目平均租金微降至0.85-1.00元每日每平方米。

一

 
手地物流用地供地持续趋紧，预计未来供应增长持续放缓。尽管投资者及开发商投资目标城市缩减，南京空港片区、龙潭片区的资产及一手地仍受投资者及开发商关注。

戴德梁行产业地产部助理董事刘奕表示，经过三年疫情，国内消费者通过线上购买生鲜食品的习惯已养成，高端食品和预制菜已经成为目前市场快速发展的产业，以高端食品和预制菜为主的冷链配套环节将进入快速增长期。同时，生物医药企业在过去十年内蓬勃发展，生物医药冷链逐渐成为冷链行业的重要组成部分。冷库市场从传统冷库向高标准冷库迭代，高标准冷库建设标准已形成，综合型冷链园区将成为新的市场趋势。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，南京市委市政府于2023年6月15日发布《南京市推进产业强市行动计划（2023-2025年）》，明确“十四五”末，全市GDP总量超2万亿元的目标，着力发展软件和信息服务、新型电力、新能源汽车、智能制造装备、集成电路、生物医药、新型材料、航空航天等产业，推动现代服务业同先进制造业深度融合。受南京全市稳固的经济基本面支撑，以及新行业持续发展的有利影响，南京优质写字楼、零售物业及产业空间的市场需求有望持续增长。戴德梁行作为深耕南京市场近二十余载的国际咨询机构，期待进一步为产业创新、吸引外资、城市高质量发展专业赋能。