乐居财经 李礼 7月18日，财通证券发布房地产行业周报（2023年第28周）。

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数下跌 1.75%，沪深 300指数上涨 1.92%，板块跑输沪深 300 指数 3.67pct，在 31 个板块中排第31 位。

行业数据回顾：30 大中城市商品房成交面积 190 万平米，环比-10.8%，同比-32.5%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 59 万平米，环比 1.8%，同比-16.0%；二线城市商品房成交面积97 万平米，环比-15.4%，同比-40.4%；三线城市商品房成交面积 34 万平米，环比-15.6%，同比-29.7%。成交面积整体环比回落，一线城市环比微涨；同比表现上，一线城市同比跌幅显著低于二三线城市。二手房市场方面，财通证券重点监测的 14 城二手房成交面积 151 万平米，环比9.1%，同比-8.1%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积26 万平米，环比 6.1%，同比-18.9%；9 个二线城市二手房成交面积 116万平米，环比 6.8%，同比-6.8%；3 个三四线城市二手房成交面积 9 万平米，环比 74.2%，同比 14.5%。二手房成交环比均上涨，同比表现上一二线城市同比下跌，三四线城市同比上涨。库存方面，本周上海新房库存面积环比+4.6%，涨幅较多。去化表现上，仍以杭州及上海表现突出，上述两个城市 3 个月移动平均去化周期分别为 2.29 个月、4.29 个月；除上海及杭州外，其余一二线城市去化周期均在 17 个月以内（除福州为 30.37 个月外），而三四线城市去化周期均在 24 个月以上。土地市场本周一线城市成交住宅用地 15 宗，平均溢价率为 7.82%；二线城市成交住宅用地 19 宗，平均溢价率为 0%；三四线城市成交住宅用地 80 宗，平均溢价率为 14.67%。

本周政策情况：央行表示延长金融支持房地产市场有关政策期限至2024 年 12 月 31 日。针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。广东珠海住房公积金管理中心就《关于多子女家庭在我市申请住房公积金贷款实施优惠额度政策的通知》公开征求意见。《征求意见》显示表示多子女家庭在购买首套自住住房申请住房公积金贷款时，贷款额度在可贷额度基础上可上浮 20%，但不超过珠海市住房公积金贷款额度最高限额。同时符合珠海市其他住房公积金贷款优惠政策条件的，贷款额度上浮优惠不叠加执行，可就高选择其中一项。山东省住房和城乡建设厅印发《山东省高品质住宅开发建设指导意见》显示，将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。对使用住房公积金贷款购买高品质住宅的，贷款额度可按一定比例上浮。深圳市住房和建设局工作人员证实深圳“双拼房”可办理“双证合一”登记，但该业务属于特殊业务，需携带携带身份证和房产证复印件前往房产所在地登记中心现场咨询办理。

重点公司跟踪：7 月至今财通证券跟踪的重点企业中，共拿地 10 块，其中4 块位于上海，1 块位于广州，总土地出让金 157.4 亿元，拿地企业分别为华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、滨江集团及联发集团。本周财通证券跟踪的重点房企中，华发股份发行了 17.96 亿元的私募债，票面利率区间分别为 4.0%-5.0%、3.6-4.6%；招商蛇口发行了总计 75 亿元的一般公司债，票面利率区间分别为 2.5%-3.5%、2.9%-3.9%。

投资建议：销售表现上，本周新房市场成交面积整体环比下跌，其中一线城市环比微涨；同比表现上，整体同比下跌，但一线城市同比跌幅显著低于二三线城市。城市分化显著，高能级城市表现仍然相对较优。二手房市场成交面积环比略上涨，但同比仍然下跌。去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。在投资端，7 月至今财通证券跟踪的重点企业共拿地 10 块，其中 4 块位于上海，1 块位于广州，企业在投资端仍然倾向于核心城市；拿地企业除国央企外，滨江集团亦有所斩获。政策端，央行表示延长金融支持房地产市场有关政策期限至 2024 年 12 月 31 日；针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款；地方政策上，各城市地产相关政策持续调整优化。财通证券仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。