昌平板块的价值排序，正在被重塑丨板块
销冠100 表姐 2023-07-12 11:45 4.2w阅读
写完北京规划房山篇、顺义篇、大兴篇，后台一直有粉丝在催更下文，来了来了这就来了。之所以先写昌平，一是因为，最近两年昌平的发展确实很快，以往不怎么火的板块，居然也有40多家房企来抢地。当年朱辛庄万橡华府地块成交时，竞买人可就只有三家，今时不同往日，自然要多重视些。第二，放眼整个昌平，以回龙观为中心，朱辛庄、二拨子、龙域以及东小口，这几个板块归位昌平第一梯队，大家应该没什么异议。那下一步，昌平往哪发展，哪些板块还有机会，其实是可以研究研究的。大家应该还记得，在以往的板块分析文章中，销冠100曾经预言过一条「昌海发展结合带」。意思是，昌平未来发展的强势区域，一定是与海淀接壤的西部板块，并且根据产业、地铁配套加持的不同，呈现出由南向北的趋势。目前二拨子以及朱辛庄的持续热销以及抢地，其实也印证了这个观点。最近，在查阅各项资料，以及与圈内大佬交流过之后，对于昌平的发展，表姐新发现以及更确信的是：2、昌平南第一梯队发展饱和之后，板块能级一定是向北外溢，而不是向东；3、生命科学园、朱辛庄发展跑起来之后，昌平下一个发展重点，是昌平新城南邵组团。这并不是表姐拍脑袋拍出来的，而是跟昌平本身的定位、历史发展、规划以及地形有关。现在回过头去复盘，昌平的发展还是走了些弯路的，幸运的是，吃了那么多教训之后，昌平后续的发展步调，反而更加明晰和坚决。实际上，昌平最早的发展地带，并不与北京中心城区接壤，像昌平老城、南口、阳坊、沙河几个板块，都是在昌平的西半边靠北。当时的昌平不弱，属于近郊区首位，比现在的通州和大兴都要好。西强东弱的格局，应该是在那个时候就已经埋下伏笔了。到2000年左右，昌平开始承接中心城疏解，回龙观、天通苑有了第一波发展机会，整个昌平逐渐与主城区融为一体。出于一些原因，回龙观、天通苑两个板块的规划，主要以经适房+少量商品房为主，并未做产业规划的预留。这就让昌平最靠近内城的核心板块沦为了纯纯的睡城，既没有收割土地溢价，也生生错过产业的税收红利。大概在2009年左右，未来科学城东区（当时还叫未来科技城）启动建设，次年2000年，西区生命科学园启动建设。现在来看，未来科学城东区的基础设施很不错，道路规划也很好。但未来科学城东区主要以央国企研发部门和二级单位为主，能提供的产业岗位有限，有点不温不火，带动作用没有被彻底激发。反而是西边的生命科学园，逐步成为国内一流的生命科学研发和产业聚集区，三期的规划也已经提上了日程。也就是在这种背景下，2017年未来科学城整体西扩，定位也从单一服务于中央企业转变为以全球领先的技术创新高地为发展定位。至此，昌平算是真正走上贴边海淀发展的路子，重新回归快车道。就拿2023年一季度来说，昌平区各主要经济指标增速均位列全市前茅。地区生产总值增6.1%、全市第二；工业总产值增 5.5%、全市第三；固定资产投资增25%，位列全市第三。而下一步，昌平的发展势头，会再进一步向北移，直抵昌平新城南的南邵组团。很多人可能不知道，今年3月，北京市规委、北京市商务局以及昌平区政府，联合召开了昌平新城东区建设的新闻发布会。会议规格不低，信息量也很足，再结合去年年底公布的昌平新城（南邵）组团的街区控规，一个产业+宜居+消费的新城规划，呼之欲出。根据规划，多元消费风、智慧产研、综合服务是昌平新城（南邵）组团发展的重点。目前，南邵组团已经建成43万㎡生命谷产业基地，吸引爱康宜诚、智芯半导体等企业入驻。未来还规划了61万㎡的TOD办公、花园式商务办公空间。接近120万㎡的超大型商业主导区也即将启动建设，据说要打造京北最大的「mall+街区式」符合消费聚集地。看这架势，是要把整个海淀北，以及昌平线串联的高教园、朱辛庄、生命科学园板块的消费需求都覆盖掉，野心不小。大家看过昌平区的规划就会知道，因为中轴绿心的关系，昌平的东西向的路网极其缺乏。横向的主力动脉只有北六环、北清快速路以及定泗路，现在定泗路进度缓慢，北清快速路又先只修东段，而这种情况短期又没法解决。但南北向的路网就不一样了，不仅有G7、G6两条高速，城市主干路（蓝色）的密度也要密集很多。特别是紧邻北六环的回昌路将于今年上半年开工，预计明年通车，建成后将直连六环路，直通回天地区。地铁昌平线南延接上10号线北土城站，也极大的提成了昌平新城的交通通达性。等于地上交通和轨道交通，昌平新城南邵组团都能打通关。如此一来，产业人口、消费人口以及产业交互的能力，想不提升都难。这也是表姐一直强调，昌平第二梯队的未来，一定是北边更强，而不是去东边的原因。所以，这次昌平新城南邵组团的规划，也突破性地给出了明确的建设节点：从2021年开始，第一步到2023年底 ，全面形成开发建设势头。第二步到 2025年底 ，基本完善城市功能形态；第三步到 2030年底 ，初步建成一座现代化新城。官方的说法也很接地气：让昌平新城东区「塔吊林立」。就在新闻发布会的第二天，昌平新城东区三期地块，便被首开摘得，这也是南邵板块建设提速后成交的第一宗地块。项目的开发速度也不慢，拿地之后没多久，就公布了案名梧桐山语。售楼处和样板间也已经开放，户型从62㎡两居、84㎡三居、95㎡三居到127㎡四居，据说首期开盘会有普宅，首付98万就能上车。表姐查到，附近清华附中昌平学校已经建成落地，2022年秋季正式开学，位置就在梧桐山语的北侧。校区占地面积154亩，建筑面积12万㎡，学校设有小学部、初中部、高中部和国际部。有意思的是，学校官网明确写着，由百年名校清华大学附属中学亲自管理，校长是清华附中校长方妍，这排面，给得够足。今年6月份，昌平区刚刚与清华大学签署战略合作框架协议，清华主校区外规模最大科研基地确定落去昌平，等于又额外添了把火。PS：表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等，楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊，欢迎添加表姐微信进群吃瓜。销冠复盘丨网签实录丨新盘辞典丨户型V姐说丨人物专栏丨公司观察丨维权丨大道消息丨规划解读丨数据榜单合集2021年一批次拿地合集丨2021年二批次拿地合集丨2021年三批次拿地合集丨2022年一批次拿地合集丨2022年二批次拿地合集
