乐居新媒体 上海

闵行作为这几年土拍的热门区，关注度较高，今年上海第二批土拍闵行新推3幅地块，其中2幅将于7月中旬开拍，分别位于华漕和浦江。两幅地块房地联动价上涨幅度均较高，预计热度不减，本次将对华漕地块进行解读。

闵行华漕上新宅地 提供超1500套住宅

闵行区将在二批次土拍出让闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块。该地块四至范围为东至纪翟路、南至雅乐路、西至双鹤浦、北至方林浦。地块为纯宅地，出让面积60093.40平方米，容积率2.5，住宅套数下限总计1502套。

该地块为本批起拍价第二高的地块，起拍价55.89亿元，最高限价61.47亿元。

地块周边配套齐全，有13号线、示范区线双轨环绕，此外可通达沈海高速、沪常高速、嘉闵高架等；周边学校有诸翟学校、上海外国语大学闵行外国语中学、上海新加坡国际学校等；商业配套有COSTCO开市客、前湾印象城、上海超极合生汇、坤赢旭华广场等；医疗配套有复旦大学附属华山医院(西院)、华山医院西院、上海百汇医院等。

地块所处的闵行前湾已近开发成熟，近几年尤其在TOD领域发力，未来将围绕轨交系统形成组团，目前规划有近20个商办地块，总体开发规模近200万平方米，发展前景可期。

区域土拍火热 房地联动价涨5%

闵行华漕近几年土拍较热，2022年第三轮土拍中，闵行华漕一地块吸引了9名竞买人参与，包括安徽高速&安徽安联、浙江交投&绿城、保利发展&国贸、联发、南山、中铁建、金茂、中天、杭州城建&浙江钱江等房企，成为当年土拍大热门地块。

这一地块最终由南山竞得，溢价率8.96%，成交楼板价38136元/平方米，当时这幅华漕地块房地联动价为66095元/平方米。

经查询，即将出让的闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块房地联动价设为69500元/平方米，相比之下上涨约3500元/平方米，涨幅约5%，这也意味着闵行华漕已接近7万/平方米大关。

该地块为本批联动价涨幅较高的地块，预计将成为本批热门地块之一。

新房认筹率高企 次新挂牌价超8万/平 

土拍的热度很大程度与区域楼市成交情况相关，闵行华漕并不例外，其区域楼市成交活跃，新房认购率高企。

例如同板块在售项目大华紫樾府，去年11月首开推出的342套房源，最终获得354组认购，认购率约103%。项目二期推出140套房，均价6.6万/平方米，认购率迅速涨至250%，触发积分制，最终入围分55.55分。

区域早先还有多个新房销售超出预期，如临近地铁13号线延长段的虹庐湾，项目于2020年开盘，当时均价约6.2万/平方米，二期认筹率接近900%，目前已交房。该项目旁边的首创禧瑞荟同样表现亮眼，项目二期推出268套房，认筹率近500%。距地块约1.5公里的碧桂园柏悦前湾认筹率也高达330%以上。

楼市的火热支撑其联动价抬升的同时，也进一步缩小了一二手价差。

如已交付的次新小区虹庐湾，目前挂牌价在8.7万/平左右，首创禧瑞荟约9万/平方米，倒挂约3万/平方米，此前则约3.5万/平方米。

值得注意的是，该区域较老的小区并无明显倒挂，如周边的西郊虹韵城景雅苑、馨泰佳苑等小区目前挂牌价仅5万/平方米左右。

但新房市场的活跃仍会让房企趋之若鹜，谁将是拿到该地的幸运儿？乐居新媒体将继续关注。