地产K线
7.35W人关注
专注地产上市公司解析。
乐居财经 2023-06-06 09:48 14.0w阅读
蓝光发展史记:创业33年和A股8年。
文/乐居财经 魏薇 李奕和
6月6日上午九时三十分,600466在上海证券交易所消失了。它是蓝光发展的股票代码,在A股市场上呆了8年。
从出险到退市,短短两年间,创始人杨铿或许不会想到,蓝光的这股命运急流会来得如此之快。快到他这位见惯了三十多年商海风浪的老练水手,都有些措手不及。
是的,时代变了,房地产行业早已不是90年代的那般草莽模样。那时候的杨铿,意气风发,杀伐果断。从制造业到商业地产,再到住宅地产,杨铿迅雷不及掩耳,转型、企稳、迅速抢占市场,做出蓝光名堂,似乎都只是一念之间。
而今,这位曾经以快著称的商业强人,在想尽了一切可想的办法之后,最终没能成功阻止上交所对蓝光关上的大门。
4月6日至5月9日,蓝光发展股票连续20个交易日的每日收盘价均低于1元/股,触及强制退市条件。其股票自5月10日开市起停牌,停牌前,每股股价为0.4元,市值约12.14亿元。而在巅峰时刻,其股价一度超过13元。
5月30日晚间,*ST蓝光宣布,公司股票将于2023年6月6日终止上市暨摘牌,公司股票不进入退市整理期交易。
从2015年4月6日-2023年6月6日,在资本市场留下8年印记的蓝光发展,成为这轮危机中第一家被强制退市的A股房企。
今年年初,蓝光28岁的新董事长杨武正,在新年贺词中满怀热情和期望。
“2023年,我们会面临更艰巨的挑战,但是勇气与光芒会伴随在身旁。有了勇气,我们便能粉碎厄运;有了光芒,我们便能照亮前方。我们怀揣勇气与光芒,携手共进,一起去翻越每一座高山,到达共同创造的站点。”
热血之词犹言在耳。但可惜,蓝光没能翻过眼下这座高山。
从汽配到房产
在杨铿33年的创业史中,有两次转型对蓝光发展至关重要。
1989年,杨铿看到汽配行业的巨大潜力,毅然辞掉“铁饭碗”,在成都创立兰光汽配厂。凭借着能吃苦以及创新精神,公司很快掌握了723摄氏度下铬钒钛铸铁的核心技术,打响了漂亮的一仗。
然而,恰逢当时内地房地产起步,学财经专业出身的杨铿敏锐地再次抓住契机,于1992年9月创办成都兰光房屋开发公司,即蓝光的前身。
1993年,兰光房屋的首个项目“蓝光大厦”开工,大厦坐落于成都春熙路,总共26层。1994年,钱其琛到成都视察,并为“蓝光大厦”题字,“兰光”更名为“蓝光”。
1995年,蓝光大厦竣工;2000年,成都玉林生活广场和蓝色加勒比两大标杆商业又大获成功。当年,位于西南第一商圈春熙路的玉林生活广场,率先引入超前“半开放式下层广场”的商业地产理念,引领商业地产变革风潮。
得益于商业地产的成功,杨铿再宣布进军住宅地产。2002年,蓝光进入住宅领域,第一个开发项目为成都御府花园,引发当时市场高度关注。
商业和住宅的成功,让蓝光在四川一时风光无限。2008年,蓝光决定走出成都、布局全国,并于2008年和2010年先后在重庆、北京拿地。
2006年,张巧龙加入蓝光,一路打拼之下,其在2017年获任总裁,2018年再被委任为副董事长兼首席执行官,一路带领并见证了蓝光的千亿突破,可谓是蓝光的“肱股之臣”。
2015年4月16日,时任蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿在上海证券交易所敲响金锣,蓝光发展成功借壳迪康药业上市。杨铿容光满面,喜悦溢于言表。当年6月,该公司13.56元/股,达到最高值。在新的起点之上,蓝光迅速展开全国化布局。
同时,蓝光开始了多元化业务的探索。蓝光文旅先后签约了包括都江堰、天津、昆明、济南、扬州、邯郸、新乡等多地项目,合计规划超过4000亩地,计划投资超过425亿元。但因经营不善,2019年,蓝光文旅被整合进入商业集团。
唯快不破
在许多下属眼中,杨铿严肃、温和少言。但年轻时曾是运动健将的他,内心却是一个激进派。他以进为退,多次引用的一句话是:天下武功,唯快不破。
这种理念,也深植在蓝光发展的基因里。
在2009年“高周转”还没在地产商中盛行之时,成都蓝光花满庭项目坐上了火箭一般,从拿地到首次开盘总用时不过60天,创下了当时最快开盘纪录。
2013年,杨铿提出“九年破千亿”目标,蓝光发展走上了“高增长、高杠杆”的快速发展之路。为了规模的快速扩张,上市后的蓝光奉行“3461”高周转模式,即拿地后三个月内开工,四个月开盘,开盘当日销售率达到60%,1年内实现项目正现金流。
上市短短4年时间,蓝光发展便实现从百亿到千亿规模的突破。2019年,蓝光实现销售额1015.37亿元。
这一年9月,蓝光在上海设立总部,形成“上海+成都”双总部发展格局;10月,蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝在港交所挂牌上市,形成了“A+H股”的双资本平台。
杨铿的身家也水涨船高,2019年,在福布斯中国400富豪榜的排名,上升至第296位。
快速发展中的蓝光吸引了明星职业经理人的加入。2019年12月,华润置地前高级副总裁迟峰接替张巧龙成为蓝光发展首席执行官,协助蓝光加快在华东地区的扩张。
2020年,蓝光实现销售额1035.36亿元。连续两年实现超千亿的销售,让蓝光迎来了发展历程中的高光时刻。
蓝光发展财报显示,2015—2020年,蓝光单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。
其中,不乏高溢价拿地。例如,2015年,蓝光以近20亿元拿下合肥市高新区230亩的地块,楼面地价5540元/平方米,溢价率124%;2016年,以9.97亿元在青岛拿地,溢价率高达204%;2020年4月,以123%的溢价率拿下河南南阳一幅地块;随后的5月和6月,又分别以151%、149%的溢价率继续在河南拿地。
快速发展的背后,是负债的增加。2015年-2020年,蓝光发展的负债额以每年30%多的增速上升,2018年突破1000亿元,2020年达到2118亿,此时的净负债率已高达113%。
高杠杆在推动蓝光发展的同时,也为蓝光埋下了隐患。
陨落与自救
2020年10月,蓝光发展与平安旗下公司合作的广东佛山里水项目中,未能就一笔几十亿元债务的还款时间达成一致。项目负责人口头承诺可提前还款,但到了承诺期却没能兑现,因管理和沟通问题,十几亿的还款金被延后了十余天才彻底还清。这引发了平安方面不满。
平安银行内部表示,未明确规定禁贷蓝光发展。但之后,蓝光因信用受损,又恰逢行业调整期,融资渠道逐渐收窄。
或是感知到了危机的来临,蓝光开始抛售资产先行自救。2020年9月,蓝光将旗下生物医药板块资产迪康药业的全部股权以9亿元转让。2021年2月又将所持蓝光嘉宝服务65.04%的股份,以49.64亿元转让给碧桂园服务;这一年,蓝光还将多个项目的股权出售。
2021年,蓝光的经营情况急转直下。4月27日,杨武正在投资人电话会议上表示:我们绝对不会甩卖公司,蓝光也没有考虑出让控制权。有适当的机会时,会引入财务投资者。
5月,蓝光发展因信托合同纠纷成为被执行人,此后债券、银行借款等陆续违约。
债务危机显露的同时,蓝光发展二代临危受命。2021年6月3日,为了隔离风险,杨铿辞去公司董事长职务,其子杨武正被选举为董事长。一个月后,年仅26岁的杨武正又肩挑起蓝光发展总裁一职。
2021年7月,迟峰辞任总裁、欧俊明辞任首席财务官。与此同时,蓝光危机爆发,首次出现公开市场债券违约。
危机应对期间,有消息传出蓝光曾与融创、华润、华侨城,四川省的部分国有企业洽谈合作,但均无实质性结果。
2022年,蓝光发展实现归属于上市公司股东的净利润约-249.41亿元;总资产约1323亿元,同比减少24.21%;归属于上市公司股东的净资产约-238.69亿元,同比减少1858.96%。
出险两年时间,对于债务问题,蓝光一直没能拿出合理的解决方案。4月24日,蓝光发展发布有关债务重组的澄清公告,称公司目前尚未与债权人签订任何具有法律约束力的重组协议。
截至2023年5月15日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计425.56亿元(包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式)。
面对商海的瞬息万变以及蓝光的应对之道,杨铿曾说过一句非常有哲理的话:“我们尽可能找到一丝丝引路的光,在黑暗中摸索这头未知的大象。”
而今,蓝光这头大象,还在等待那一丝光亮,以引导它走出黑暗。
【查看更多>>专题 | 退市列传】
点击下载App参与更多互动