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在房地产穿越市场周期的过程中，分化时代加速到来，减配、降标事件频发，让高质量与好口碑成为稀缺品。

近日，上海浦东新区新盘华侨城纯水岸即被业主投诉外立面铝板变涂料，质疑其“降标”的声音不断。尽管华侨城表示其施工合规，有业主却指出，华侨城曾在开盘前申报调整外立面材料，但并未告知业主。除此之外，业主称楼盘还存在其他“降标”问题。

被投诉只是华侨城当下的发展困境之一，在上海，华侨城还面临土储不足的问题，在口碑与土储的双重重压下，华侨城正身陷苦战。

铝板变涂料 业主投诉外立面“降标”

持续近一年的投诉终在今年5月末迎来爆发，近日，浦东新区唐镇新盘华侨城纯水岸的业主因“降标”风波来到项目现场，向开发商讨说法。

据业主表示，在华侨城纯水岸开盘后的2个月后，即2022年3月至5月，业主发现外立面材质调整，便开始通过各方投诉开发商。业主投诉的焦点在于楼盘外立面与沙盘、宣传口径不符，原本的一些铝板部分被替换为涂料；大门和围墙等也与宣传不符，品质“降标”。

乐居在楼盘现场看到，多个楼栋外立面明显呈现出两种色调，北立面楼梯间为灰色，而两侧细长的外立面为较浅的白色，内部样式不均。

对于业主质疑的大门和围墙问题，乐居也看到，大门的右侧门框与旁边楼栋连在一起，共用一面墙；小区围墙为立柱与铁栅栏搭配。业主称，现在所见的围墙样式与宣传图片不符。

事件至今没能得到实质性解决，业主近日来到华侨城纯水岸项目现场声明诉求。据了解，业主的主要诉求包括要求开发商与业主共同达成补救方案，恢复外立面铝板材质、恢复小区围墙样式，确保与业主购房过程中接受到的宣传物料的表达保持一致。开通有效的与开发商沟通的渠道、开设业主探访渠道等。

预售前申报调整外立面未告知购房者

华侨城纯水岸的这番施工操作源于一份华侨城在预售前提交的申请。

根据业主提供的资料，早在2021年9月，华侨城就曾向浦东新区规划和自然资源局提交了一份《情况说明》，当时楼盘尚未办理预售许可证。

在这份情况说明中，华侨城表示：“经过我司深化设计研究发现，原先设计的部分铝塑板材质的外立面因材料材质将造成反光并产生光污染。”、“我司拟对施工幢号为1-14#楼的局部北侧外立面进行优化调整，将局部的铝塑板替换为环保涂料，减少铝塑板反光带来的光污染，提升外立面安全系数和环保程度。”

据悉，当年10月，浦东规划和自然资源局做出同意变更批复。

然而让业主尤为气愤的是华侨城在已申报变更外立面材料且获批的情况下，未改变销售宣传口径，造成业主认筹前后不知外立面方案已被更改，直至施工建设才发现问题。

业主表示，变更后，华侨城没有重新制作沙盘、宣传册，没有公示，销售也依然称外立面为铝板加幕墙。华侨城在随后的认购提示和建设工程规划许可证中，也没有标注项目有所变更。在预售合同的外墙装饰这部分，则出现了“局部涂料”字样。

据悉，2021年12月22日至28日，华侨城纯水岸启动认购，期间超过1500组客户签下了认购书，抢购788套房。直至2022年1月23日项目开盘，买到华侨城纯水岸的业主依然沉浸在幸运儿的喜悦中。但随后投诉之路漫长，业主至今没有得到满意的答案。

业主代表曾与华侨城方面进行过当面沟通。据业主反映，业主方提出诉求后，华侨城方面表示审批没有问题，一切合理合法，业主有问题可以直接走诉讼渠道。

口碑滑落土储告急 华侨城上海发展受阻

华侨城纯水岸从拿地开始就话题不断。2020年7月，华侨城经过200多轮竞价拿下唐镇地块，成交总价高达50.01亿，一举成为当年的唐镇地王。

然而项目入市时期，恰逢上海新房集中过会政策实施。在2021年的第六批次，华侨城纯水岸入市，一次性放出全部788套房，备案均价7.062万元/平方米。

尽管顺利清盘，华侨城纯水岸并未给华侨城带来丰厚回报。根据华侨城2022年报，唐镇项目预计总成本约70.42亿，而全部清盘后的当期销售额约61.39亿。

华侨城作为上海曾经的高品质开发商，口碑却在备受瞩目的地王项目上遭遇“滑铁卢”，令人唏嘘。然而口碑滑落不是唯一的问题，华侨城上海土储告急，未来发展或将受阻。

根据其2022年报，华侨城2022年上海区域累计土储仅浦江镇 0061、0055 街坊P1宗地一项，总占地面积5.25万平方米，剩余可开发计容建筑面积8.94万平方米，各项占全国比例均低于1%。2022年未新增上海土储。

2023年首批土拍，华侨城有意补仓上海，共报名了4幅地块的竞拍，涉及宝山大场、青浦西虹桥、闵行莘庄等区域，但没能成功拿地。

华侨城曾在回复投资者咨询中表示，上海房地产市场是华侨城总体战略中的重要一环，公司将积极进行市场研究，持续关注上海土地市场并积极参与。但目前看来，华侨城在上海正面临多个难题，走出当下困境需要付出更大的努力。