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起拍价1.5万/㎡!万博南6.7万㎡宅地上架 谁会来兜底?

乐居新媒体 2023-05-30 08:19 7.1w阅读

近日,广州第二批次竞拍靓地陆续在官网上架。

截止到5月23日,据不完全统计,番禺上架了3宗涉宅地,2宗位于大龙街,1宗位于东环街,起拍楼面价在1.5-2万元/㎡。

地块体量都不小,地价看着有点笋,那品质过不过硬,值不值得房企为止拼搏,跟随航拍镜头一起去看看。

近万博配套待完善


今日,我们实探的是市桥货运站地块。

位置上来说,处在番禺大道北和迎星中路交汇处,30分钟车程内可通往万博CBD、广州南站、琶洲CBD、国际创新城等。

值得一提的是,地块就在番禺大道北旁边,一脚油门就能北上直通万博CBD,距离扩容后的万博商务区很近。(在2023年广州长隆万博商务区高质量发展大会上,番禺区政府宣布,长隆万博商务区正式扩容,由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里,涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块,统称为广州南CBD。)

交通上来说,附近有规划城际轨道佛莞城际东环站,广州地铁18号线途径,往北是南村万博站,往南是番禺广场站,但离地铁站点都很远,稍微近点的是3号线市桥站,没车一族只能公交转地铁出行。

毗邻番禺儿童公园、星海体育公园、蔡三村党建公园、日泉公园、星海青少年宫等,居住环境舒适。

周边都未有过大规模开发,配套方面相对不足。

地块北侧相对繁华些,有迎新商场、星力大厦、星力时代豪庭等,东南侧就被蔡一二三村包围着,同时还有工业园区、产业园区聚集,面貌很村级。

学校方面,近点有蔡二幼儿园、同心小学、螺山小学、番禺区金华学校等,远一些则是广东第二师范学校番禺附属中学、旧水坑小学等,很显然都以村小为主。

从航拍视角下看,地块已较为平整,北侧临近河涌的地方,目前像是用作停车场,停满了车。

天气不错的情况下,还可以眺望到万博CBD,看着就近在眼前。

需配建18班小学


按照公告,地块占地面积6.7万㎡,计容建面近10万㎡,起拍总价接近15亿元,折算楼面价1.5万元/㎡。

体量来说,算比较大的一宗宅地,不过起拍总价并不算高,但竞拍条件中,需要在住宅用地范围内建设一所9班幼儿园,东侧中小学用地则需无偿配建一所18班小学。

如此看来,周边学校是短板,因此有意识让竞拍房企补齐,未来如引进好的学校,也能成为项目售卖的一大亮点。

初中也不需要担心,用地规划备注中有透露,地块东侧为40米市政路、南侧30米市政路,市政路以南未来规划一处36班初中。

此外,商业配套也会有,因为在临近迎星路规划有商业商务用地。

只是这些未来规划需要时间去兑现,等多少年才能成形,是个问题。

而对于未来建筑高度要求,住宅地块靠近番禺大道一侧建筑高度不超40米,近气象站一端建筑高度不超过158.2m(海拔高度), 远气象站一端建筑高度不超过166.6m。

周边新盘房价三字头


地域上来说,靠近市桥和万博板块,房价方面,附近新盘不多,离地块近的新盘主要有璞悦台、时代珑星等。

璞悦台目前在售建面约102-128㎡三至四房,均价3.3万元/㎡。

位置稍微好点的时代珑星,目前在售建面约62-107㎡二至三房,均价3.8万元/㎡。

以上项目均价仅供参考,具体以项目实际售价为准。

二手房方面,2017年建成的星力时代豪庭,楼龄挺新的,目前挂牌价是2.7万元/㎡,据贝壳平台成交记录显示,今年2-4月该小区成交3套房源,成交单价在2.6-3万元/㎡。

稍远一些有富豪山庄和金山谷,目前二手房挂牌价在3-3.7万元/㎡。

对比之下,地块起拍地价仅1.5万元/㎡,最高限制地价17亿元,折算楼面价17544元/㎡,就算卖个3字头,也是有盈利空间的,不过要配建幼儿园和小学,需要计算建设成本。

参考一下去年的地价,整个番禺区来说,总共就出让了3宗地,均由国企来撑场。

5月,广州番禺交通兜底番禺禺山大道南侧STJ15-02地块,总价14亿元,折算楼面价14963元/㎡,据悉打算和绿城合作开发。

12月,广州城投接手谢村恒大足球场地块,占地面积57万㎡,计容建面近66万㎡,成交总价31.55亿元,拿地成本仅4800元/㎡。

与此同时,番禺南村镇兴业大道南侧地块被越秀底价32.96亿元摘得,折算楼面价14836元/㎡,已定案名越秀星汇锦城,规划主力户型是建面约76-98㎡三至四房。

而本次出让地块,处在尚未大面积开发地段,配套明显不足,城市界面整体提升还需等待周边几大城中村改造完成。

地块未来面对的客群,大概率是刚需一族,虽然有补教育短板,但交通出行只能公交为主,接驳去地铁,对买家来说是一大硬伤。

且靠近番禺大道一侧的住宅,会受到一定噪音影响,这对地块来说,是有利也是不利因素。

地块周围生态环境不错,居住舒适度高,但不足以用来做豪宅产品,因此乐居君觉得地块大概率是要底价成交的。

具体会花落谁家?关注广州乐居,6月13日揭晓谜底。

来源:乐居新媒体

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