乐居新媒体苏州 苏州土地市场连环轰炸！二批次土拍还未开拍，三批次土地已经挂牌亮相。两场土拍中吴江区共有3宗地块待出让，其中吴江太湖新城2宗、平望镇1宗。

这其中，位于吴江太湖新城笠泽路的WJ-J-2023-004号地块，据说目前已被多家房企紧盯，包括已在吴江太湖新城打造了笠泽之星的中建三局。该地块位置相对核心，且是二批次土拍中出让面积最大、起拍总价最高的一宗地。

装标3000元/㎡以上，吴江太湖新城又迎一宗低密宅地

4号地块具体位于吴江东太湖度假区（太湖新城）笠泽西路南侧夏蓉街西侧，为纯住宅用地，占地面积67976.38㎡，容积率1.3，起拍楼面价17500元/㎡。

根据规划，地块建筑限高24米，绿地率≥37%，住宅全装修交付，装标不低于3000元/㎡，品质要求不低。地块建筑风貌为现代江南水乡风格，地块内不得设置开敞阳台，封闭阳台应全部计入容积率。

规划条件

地块北侧为笠泽路、东侧为夏蓉街，均为区域主干道，西侧近距太湖苏州湾大桥，可快速通达苏州市区。根据实探，地块比较平整，与天健和景紧邻，距离笠泽之星也就两个路口，在这里可以搭乘轨交4号线（笠泽路站）。

地块现状，近距天健和景

笠泽路主干道

通往苏州市区的快速路

值得一提的是，地块东侧为吴江太湖新城全新规划的幼儿园及中小学用地。根据官方回复，规划幼儿园为公立性质，目前正在办理前期手续，按计划2025年9月投入使用；小学与初中项目目前处于前期设计阶段。

区域学校规划

规划条件整体低密，再加之地段较为核心，04号地块被不少房企关注或在情理之中。

同样将在5月29日出让的还有平望地块。平望镇WJ-J-2023-005号地块距离吴江运河实验初中、平望中学较近，地块占地面积不足万方，容积率1.8，大概率是打造几栋高层住宅，以改善周边居民居住条件。地块起拍楼面价仅5004元/㎡。

另外一宗WJ-J-2023-006号地块将于6月25日开拍。从位置上看，该地块不属于吴江太湖新城核心区，而是吴江的老城区，旁边即吴江汽车站（轨交4号线）。地块出让面积3万余方，容积率1.8，建筑限高60米。建筑风格为现代简洁风，封闭式阳台，住宅全装修交付，装标不低于1000元/㎡。整体来看，应该就是打造普通的高层住宅小区。

吴江太湖新城全面改善

近几年，吴江区的挂地节奏相较往年，数量与频率都降低了不少，且中间还有不少老城区地块。因此，核心区一旦挂地，多少还是会有一定吸引力的。

目前吴江太湖新城主要在售新盘有6个左右，分别为中建笠泽之星、天健和景、朗诗乐府、中海悦湖东方、润樾江南、天健泓悦府。

前面提到WJ-J-2023-004号地块最大容积率1.3，加上建筑限高24米，因此该地块产品类型基本锁定低密洋房类住宅。

从产品上来看，目前吴江新房市场，同样是改善主导的市场。

2大纯新盘润樾江南、天健泓悦府，前者为纯洋房社区，后者规划了大量的叠墅产品，主力户型均在180㎡以上，首批房源备案均价也都超过了3.1万/㎡，都冲着改善去的。

不过两盘都在吴江老城区，置业客群有一定局限。与吴江太湖新城核心区距离上，润樾江南相对较近，但项目体量实在太小仅68户，预计很快清盘；天健泓悦府实际距离上就比较远了，周边配套也大不相同。

润樾江南效果图

天健泓悦府上叠露台实景

天健泓悦府周边城市界面

放眼4号地块周边，目前还有中建笠泽之星、天健和景、朗诗乐府等项目还有房源在售。

其中，中建笠泽之星堪称区域目前的改善新标杆，项目三开三捷，销售额达26亿元。笠泽之星打造26栋7-17F洋房、高层住宅，高层主力户型约139-160㎡，洋房主力户型约149-225㎡，顶复户型建面约244-280㎡，销售均价超3万/㎡，225㎡户型总价直抵千万。4月22日，项目最后一批洋房已加推。

笠泽之星约205㎡样板间实拍

笠泽之星约225㎡户型

天健和景和朗诗乐府，均为待交付楼盘。

距离4号地块最近的天健和景同样是一个改善楼盘，项目规划了26栋6-7层纯洋房住宅，主力户型约110、125、140㎡。外立面打造也比较有设计感，阳台半封，窗墙比较大，整体来看还是比较低密的。但项目销售情况却相对堪忧，2021年所有房源均领取预售，截止目前全盘仅去化49%。

另一个接近现房的楼盘朗诗乐府去化相对较好，超过80%，即将收官。

天健和景项目实景

朗诗乐府项目实景

吴江太湖新城WJ-J-2023-004号地块最终将被谁拿下，又将为区域补仓什么类型的产品，接下来一起关注。

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