文/十一弟

国内最大的二房东——自如。

今年初，有了港股上市的传闻之后，最近的动作就明显多起来了。

自如一直干的是二房东的生意——

从业主手上把房子收过来，装修改造，然后再加价分租给租客。

当然，自如是不认同“二房东”角色的，它把租房的生意，叫做“资产管理”。

有了这样高大上的身份，才能在资本市场上兜售，卖个好价钱。

很长一段时间，自如从业主手上收房，采用的是包租模式——

业主把房子委托给自如，按月收租金，自如负责出钱装修。

包租的头一年，业主要给自如两个月的空置期，之后每年给一个月的空置期。

这种包租模式，自如把它叫做“省心租”。

在长租公寓行业疯狂扩张、大搞规模的那些年，包租模式很奏效。

让自如从业主手上获取了大量房源，市场占有率急剧提升。

但这两年，长租公寓行业的日子不太好过，又有了港股上市的打算，自如开始打起了算盘。

2021年，自如向业主提出了新的收房模式——“增益租”。

这个收房模式最大的变化，就是自如把装修拆开了——

业主出钱，自如装修，房屋装修的成本，从自如转嫁给了业主。

举个简单的例子——

在北京，一套市场租金五千块钱的房子。

业主出钱委托给自如装修以后，自如给业主的租金，能提高到六、七千块钱。

但每个月六、七千块钱的租金，并不是业主实际到手的，只是自如估算的一个“基准租金”。

在基准租金上，自如要打个八、九折后支付给业主，叫做“保底租金”。

所以，业主每个月实际到手的资金，只有五、六千块钱，稍微比原来多一点。

而业主承担的装修成本，大概五、六万块钱。

业主可以选择一次性支付给自如，也可以从每个月的租金里面分期抵扣。

在“增益租”的模式下，有人算过——

如果选择在一年内抵扣完装修成本，业主头一年从自如拿到的租金，每个月不到一千块钱。

当然，在帮年轻人加杠杆方面，自如一直是不遗余力。

年轻人付不起租金，自如推出了租金贷；

现在业主要是没钱装修，自如又推出了“装修贷”。

原本，业主只想做个包租公。

结果，把房子委托给自如，租金还没到手，就先背上了一笔贷款。

什么“增益租”，又是什么“基准租金”，还有什么“保底租金”。

光是这些包装出来的概念，自如都能把业主给绕晕了。

但是，业主们也不傻，管不了那么些概念，他们只知道——

每个月到手的租金不比原来多，装修成本转嫁到了自己身上。

作为二房东，自如不仅要吃一回业主房屋的租金差，又要从业主手上赚一道装修费。

“增益租”的收房模式，业主们都看出了猫腻，根本不买账。

但是，有了港股上市的打算，自如打定主意——

“增益租”模式，接下来要坚决地铺开。

今年，把房源委托给自如的话，只有续约的老业主，才可以继续选择“省心租”模式。

而新签约房源的业主，唯一可选的委托模式，就是“增益租”。

在收房模式上，把“省心租”改为“增益租”，从行业背景来看，是自如已经抢占了市场份额、做大了规模。

疯狂扩张阶段，暂告一段落。

其实，任何行业的逻辑都一样——

猪养肥了，韭菜长齐了，就到了收割的时候。

自如背后的资本，已经推动它完成了规模扩张，现在也该拿到回报变现了。

这两天，十一弟找了几位会计师行的人，聊了聊自如，以及“增益租”。

从诞生之初，自如就不甘心做一个赚点小钱的二房东。

自如的财富终点，瞄向了资本市场。

因此，自如给自己贴上了“资产管理”的标签，尽可能抹掉“二房东”的印象。

在上市之前，自如要想卖个好价钱，就得让“资产管理”的概念，更丰富一点。

原来的包租模式下，自如从业主手上把房子收过来，然后向业主按月支付租金。

自如与业主之间的业务场景，仅此而已。

但是，自如把装修拆开以后，让业主承担装修成本，自如负责装修。

这就把从前只是属于自如体系内的装修职能，独立了出来，变成了一项新的业务。

资产管理的逻辑，核心是轻资产。

有了与业主的装修业务，自如在资产管理和轻资产概念上的想象力，打开了。

做个横向对比，这跟京东、阿里在资本市场上的逻辑类似。

当市场份额足够大的时候，交易链条上的每一个环节，几乎都可以独立出来。

比如物流、仓储、金融，在资本市场上，这些业务场景都有很大的想象力。

业务的想象力越丰富，估值就越高。

自如改变了收房模式，更重要的目的，当然也是围绕上市和估值。

从“省心租”到“增益租”，业务模式变了，会计核算方式，随之改变。

对自如的资产负债表、现金流量表、利润表，都将产生巨大影响——

包租模式下，自如承担了业主房屋的装修成本，沉淀在自如的资产负债表上，就是长期待摊费用。

这些装修成本，按照自如与业主签订的租约期限，按年摊销。

当装修成本从自如转嫁到业主身上以后，业主要么一次性支付，要么分期抵扣租金，要么让自如帮忙搞装修贷。

这就释放了自如的现金流。

把装修从包租模式里拆出来，成本转嫁给业主，自如继续负责装修。

这也意味着，与业主之间，除了房源委托，自如又多了一项装修业务。

以前，自如的收入主要来自租客的租金；现在，自如增加了来自业主的装修收入。

而且，装修业务的这一块利润，自如在收房环节，就能赚到手。

与包租模式对比，再来看在“增益租”模式下自如的三张报表。

这要是拿到资本市场上，想想都让人激动。

从“省心租”到“增益租”，装修业务的会计核算方式，彻底改变了——

自如把原来的装修成本、长期待摊费用，变成了收入、利润、现金流。

羊毛出在羊身上，最后当然还是租客、业主默默地扛下了所有。

等自如在港股上市，把市值抬上来，十一弟建议，自如应该给租客、业主们分点股票，做点补偿。

自如隶属于链家系，独立出来经营。

通过调整业务模式，改变会计核算方式，包装出一张更好看的财务报表。

这个套路，在贝壳的上市过程中，链家早已驾轻就熟，尝到了甜头。

2020年，贝壳在美股上市，成为国内房产中介第一股。

上市的两年前，贝壳才刚刚成立。

贝壳脱胎于链家，原本的业务模式是直营中介。

以链家为主体上市的话，它的规模体量还不够大。

而且，直营中介的业务想象力，不够吸引人，资本市场给的估值，不会太高。

于是，在上市前的两年，链家引入了巨大资本，选择往中介平台方向拓展。

链家开放了加盟，通过ACN合作网络，把外部的中介品牌、门店、经纪人链接起来。

这就是贝壳的平台模式。

有了资本加持，贝壳得以迅速做大。

业务模式发生了变化，也改变了链家的会计核算方式，包装出了一张华丽的财务报表。

从直营中介模式，到平台合作模式，除了链家的交易，平台上其他中介品牌的成交，也都归给了贝壳。

贝壳确认收入的模式，囊括了直营的链家以外——

平台上所有中介品牌，大家一起合作完成的成交，链家作为主经纪人的，全部佣金收入都归给贝壳；

其他中介品牌发起主导的交易，只要链家参与其中，分配佣金以后，贝壳也能确认一部分收入。

另外，有了平台模式，贝壳还能从中收取形形色色的佣金抽成、平台管理费。

跟链家相比，有了平台模式，贝壳的成交规模、收入体量，大幅增长。

几年前，链家、我爱我家、自如、蛋壳公寓打开了魔盒，与资本市场捆绑。

从此，房产中介、长租公寓行业的身后，换成了一帮擅长割韭菜的聪明人。

他们把黑中介、二房东赶出了市场，靠着资本加持，迅速吃下了市场份额。

现在，他们也挥起了镰刀，等来了收割期。