乐居财经 严明会 5月19日，穆迪授予越秀房产信托基金（00405.HK)“Ba1”公司家族评级(CFR)，并撤销了其“Baa3”发行人评级。

与此同时，穆迪下调Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押临时评级从“(P)Baa3”下调至“(P)Ba1”，并将根据MTN计划发行有支持中期票据的高级无抵押评级从“Baa3”下调至“Ba1”。

穆迪还将所有评级展望从“下调观察名单”调整至“稳定”。

本次评级行动结束了自2023年3月13日以来的下调观察。

穆迪分析师Alfred Hui表示：“评级下调反映出穆迪的预期，即越秀房产信托基金在未来两年的信用状况将不再支持其之前的‘Baa3’评级，原因是其高债务杠杆和对借贷成本上升的敞口。”

他补充道：“稳定的展望反映了穆迪的预期，即越秀房产信托基金的运营和信用指标将在2022年从较低的基数逐步改善，并保持良好的融资渠道，以合理的成本满足再融资需求。”

评级理据

越秀房产信托基金“Ba1”的CFR反映了该信托基金在中国(A/稳定)重点一、二线城市的优质资产组合，包括经济强省广东省的省会城市广州、上海、武汉和杭州。得益于其与国有母公司关系密切，该评级也反映了越秀房产信托基金良好的融资渠道。该信托基金最终归广州越秀集团股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，简称“越秀集团”)所有，而后者归广州市政府所有。另一方面，"Ba1" 的CFR受到其高债务杠杆率、适度的偿息能力和广州地理集中度的制约。

穆迪预计，越秀房产信托基金的信用指标在未来两年将保持疲软，因为其债务水平将保持在高位，任何资产处置或其他债务削减计划的时机和重要性仍存在不确定性。

尽管穆迪预计越秀房产信托基金的EBITDA将在2022年的谷底基础上回升，2023年增长35%-40%，但同期以净债务/EBITDA衡量的债务杠杆率仍将保持在12倍左右的较高水平。

与此同时，离岸利率不断上升的将与该信托业务复苏相抵消，并将越秀房产信托基金的EBITDA利息覆盖率从2022年的2.1倍削弱至1.8倍至2.0倍左右。

穆迪预计，越秀房产信托基金的运营（尤其是酒店运营）将有所改善，从而使2023年和2024年的EBITDA有所改善。然而，由于其对离岸浮动利率债务的高敞口，这可能会被利息支出的增加所抵消。截至2022年底，未对冲浮动利率借款占越秀房产信托基金报告债务总额的62%。该信托基金的平均融资成本从2021年的2.52%上升到2022年的3.05%，预计未来两年还会进一步上升。

穆迪还指出，越秀房产信托基金在未来12至18个月内将有相当大规模的再融资需求。虽然房地产投资信托基金必须依靠筹集新的融资来满足其再融资需求，但它也必须管理其融资成本，以防止利息支出上升。

越秀房产信托基金的流动性较弱。截至2022年底，该信托的现金余额为13亿元人民币，加上其运营现金流，将不足以覆盖其未来12至18个月的到期债务和股息支付。尽管如此，该信托与机构银行之间建立了长期牢固的银行关系，以及与国企越秀集团的密切联系，从而缓解了流动性风险。2023年3月，它发行了15亿元人民币的三年期债券进行再融资。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪认为越秀房产信托基金的财务政策倾向于债务融资收购，以支持其增长，这反映在其高债务杠杆上。穆迪还考虑了越秀房产信托基金的集中所有权和与其国有母公司的关联方交易，以及受香港特区证券及期货事务监察委员会的监管监督。

可引起评级上调或下调的因素

穆迪可能会上调越秀房产信托基金的评级，如果：(1)保持高入驻率的优质资产组合，(2)改善其信用指标和地理多元化集中度;(3)保持以较低的借款成本获得良好的资金融资渠道。

表明评级上调的具体信用指标包括EBITDA/利息覆盖率之比高于3.0倍，净债务/EBITDA持之比续低于9.5倍至10倍。

如果(1)越秀房产信托基金的经营和财务表现未如穆迪预期般恢复，因其商业物业租赁或酒店业务恶化;或(2)该信托基金无法降低债务杠杆或进行债务融资业务扩张，穆迪可能会下调其评级。由于担保债务大幅增加而导致财务灵活性降低，也将对评级构成压力。

可能导致评级下调的信用指标包括净债务/EBITDA之比未能持续趋向11倍，或EBITDA/利息之比持续降至2.0倍以下。

公司概况

越秀房地产投资信托基金是首家香港特区上市房地产投资信托基金 (REIT)，其物业组合全部位于中国 (A1/稳定) 内地，该公司也是首家由内地房地产开发商发起的香港特区上市 REIT。

截至2022年底，该信托的投资组合包括10个物业项目，其中6个位于广州，其余4个则分别位于上海、武汉、杭州和香港特区。上述物业项目包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、高端国际五星级酒店和服务式公寓。