销冠内部会议纪要神秘流出，告诉你北京楼市22大判断
销冠100 表姐 2023-05-12 18:09 9.8w阅读
表姐从2楼搬到20楼，在会议室对望中国樽，俯看连绵西山，认知高度也一下子高两档。以下是内部会议干货首次免费流出，欢迎各路大神评论区拍砖，狂拍、猛拍。a.20亿以下的地块，各路神仙、牛鬼蛇神都会倾巢而出，从来没有听过名字的开发商也会凑热闹、撞运气。北京的兼容并包，会导致20亿以下地块发生踩踏效应，主要靠烧香。b.20-30亿，中海、华润、招商、保利、龙湖、首开、北京城建、金茂、金地、中建系、中铁建、中交、绿城等都会出手。C．30亿以上地块，大概率是中海、华润、招商、保利等央企刺刀见红，拼资金实力，更拼大运营效率底色。亦庄X47地块和四季青地块，都是百亿神盘，小伙伴们猜猜最终谁会拿?2.5·16大会可能继续强化中海和华润北京楼市一线霸主地位，招商、保利、首开和城建争夺京城四朵金花中两席。3.今年的5·16土拍，肯定不会出现流拍，大家会疯狂抢地。原因有三条：a.这次土拍政府留给开发商的缝差很美，利润率测算普遍很好，尽管放心去拿。b.开发商融资的通道，事实上打开了。钱壮怂人胆，更壮牛人胆。c.不会再出现王四营现象。地都卖完了，区里拖拖拉拉再给开发商配套学校。当下土拍配套有政策推进刻度，而且都在提前运作，政府很烟火气。比如昌平都给大华成立政府专班，专班专组运行。越秀能大卖，区里的贡献自然没得说。4.卖地的钱，原来各区跟市里都有分成。坊间流言，现在是市里先都收上来，各区要打报告批。表姐猜测会有配套细化政策，主要是调动各区积极性。5.北京土拍市场有中海现象，意思是说，中海不出现，肯定是这块地算不过账来。比如中海2021年土储压力这么大，土拍更是就一手没举。表姐在想，中海这次会不会大打出手，手脚并用，手忙脚乱？6.汇总北京主流开发商意见，对20亿左右的地块，都普遍很感兴趣。
他们喜欢找机会，对自己大运营有信心，比如中海、华润、龙湖、万科等。7.开发商都在私下议论，北京普宅线是不是要优化下，从2015年到现在，普宅线10年没动，但是北京新房上涨104%。普宅线锁定北京的首付比例。假如调整普宅线，很多刚需和刚改的上车门槛会降下来。8.同一批次，同一位置集中出让的尴尬不会再出现了，不存在谁给谁站岗事情发生。对年内要出手的购房人来说，买房的窗口实实在在出现了。下半年内要上车的客户，如果考虑出手，机会点在哪里？9.先说顺义。北京新能源汽车重仓顺义，要和亦庄拼一下。航空业过去三年基本是熔断，现在陆续恢复中，顺义利好，区里做了很多惠民招，开发商们很感动。目前，顺义的天花板板块是后沙峪及周边。这一片的GDP，居然占到顺义90%。当然，顺义其它板块也不差，肯定有不安全板块。关注表姐直播顺义板块的小伙伴，可能都知道了。10.顺义新出让AC地块一定会拼到摇号阶段，表姐都想把老家的宅基地卖了，去抢一套。11.昌平南板块是北京三大价值洼地的洼首，推荐指数五星。12. 电建华曦府旁边，要再出一块地，建议买房人观察。13. 丰禾嘉会旁边还有一块地，总价不高，盯的人很多，建议入手丰禾嘉会。14. 丰禾嘉会从预告到取证收筹，参考北京一线开发商的运营效率，白白浪费了三天宝贵时间。大家都知道，开发商买地的资金，是有成本的，一天利息就是十几万、甚至几十万，表姐心疼钱啊。希望总经理不要挨批。15. 星誉北京拿完证没有开盘，做了媒体看房团动作，营销动作比较割裂，不理解。16.西红门一期6.3万，二期6.5万，三期肯定往6.6万去冲，华润肯定会坚决拿。为什么拿?西红门在五环里，东西向做小户型，南北向做大户型，可以出普宅。更何况还有19号线和四中、皇城根小学加持。17. 栖海云颂小户型，无脑入；中海富华里大户型，无脑入。从流速和户配分析，根据当时7天交齐40%首付条件，再看网签就知道了，栖海云颂总共有236套房，100平米以下卖出160套，小户型基本靠抢，所以无脑入。18.青塔卖地烘热石景山，本来石景山就比较安全，越秀天玥要火的节奏。长安誉房源上下游都卖得差不多了，中间段将会稳定出货。19.南城市场：南西、南东和南中在600万-1000万之间的总价段，没啥供应了，兴叁要火。20.接到保利和光煦境销售电话，正在清退房源基本是2、3、4层，推测卖的还是比较好。21.在热度上，奶西依然处在北京楼市热度的第一梯队。22.从销冠四月热度榜看，市场的整体到访量是在下降，但头部楼盘没有降；刚改楼走得难；热盘还在走量，转化率下降很厉害。文源府五一成交好，是本打算买越秀的人出手了，还有人不再等大华了。PS：表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等，楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊，欢迎添加表姐微信进群吃瓜。
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