乐居财经 严明会 5月11日，标普确认中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK)的长期发行人信用评级为“BBB-”。

展望稳定反映了标普的预期，即中国海外宏洋集团将在未来两年保持其在低线城市的坚实市场地位，并控制其债务杠杆。

中国海外宏洋集团将继续受益于母公司的大力支持。标普相信该公司对中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，BBB+/稳定/--，00688.HK)仍将具有战略重要性。中国海外发展是中国海外宏洋集团的最大股东，对该公司的管理和战略提供指导。标普对中国海外宏洋集团对其母公司的重要性评估导致该公司的独立信用状况评级上调了三个子级。

作为集团在中国较低线城市的发展平台，中国海外宏洋集团的战略地位巩固了其与集团间的运营联系。此外，两者在项目上使用了统一的品牌：中海物业集团有限公司(China Overseas Property，简称“中海物业”，02669.HK)。在标普看来，在中国的房地产行业复苏不平衡的情况下，这些支持因素将继续使中国海外宏洋集团有别于其他同行。

中国海外宏洋集团不断改善的融资渠道将为其业务波动提供缓冲。该公司自2022年下半年以来的首次发行境内债券，展示其融资实力。尽管行业形势严峻，但公司在此期间发行了总计32亿元人民币的境内公司债券。该公司预计，通过使用更多境内资本工具，其融资渠道将进一步多元化。

标普预计银行贷款仍将是中国海外宏洋集团资本结构的一个支撑性组成部分。截至2022年底，银行贷款占该公司披露债务的80%。尽管比例很高，但该公司可能将继续保持稳定的银行信贷渠道。这要归功于该行在财务纪律方面的记录，以及维护资产负债表稳健的承诺。该公司符合中国的“三道红线”政策，并在2018年配股后积累了财务头寸。

2023年，中国海外宏洋集团的销售复苏将超过行业平均水平。该公司将受益于购房者转向购买高品质住宅。这一优势，以及公司良好的产品质量记录，可能会使该公司在其市场中争取更多份额。2023年前四个月，中国海外宏洋集团的合同销售额增长了44%，标普预测其全年的销售额将增长12%-16%，达到450亿-470亿元人民币。该公司全年逾1,000亿元人民币的可售资源将为反弹提供支撑。2022年，在前所未有的市场低迷中，该公司合同销售额下降了43%。

中国海外宏洋集团利用城市选择的方法筛选出基本面较弱的城市。这种做法使其能够专注于定位更好的低线城市。2023年第一季度，该公司的平均售价上涨了9%，达到每平方米11,700元人民币。而根据国家统计局的数据，同期中国35个三线城市的房价平均降幅为3%。

标普预计其在未来两年的土地收购方面将保持谨慎。标普认为，该公司将专注于巩固其市场地位，并继续在具有良好回报潜力的地区保持选择性。2022年，中国海外宏洋集团在其现有敞口的城市的土地收购上花费了112亿元人民币。这一金额约占其2022年销售额的28%，占比超过其2021年的销售额的50%。

标普的基本假设是，随着销售恢复增长，中国海外宏洋集团将在未来两年逐步增加土地收购支出至130亿-170亿元人民币。由于该公司将用内部生成现金为土地支出提供资金，其或能保持债务基本稳定。尽管销售额下降，但该公司披露的2022年运营现金流为正向，这主要是由于其良好的现金收入和适度的土地收购。

标普还预计中国海外宏洋集团将继续有限度地使用合资模式。这一战略降低了交易对手风险，并支持财务透明度。过去两年，该公司的销售权益占比一直在80%以上。

由于该公司2023年和2024年利润率和收入下降，杠杆率仍将小幅上升。标普预测，该公司的杠杆率(以债务与EBITDA之比衡量)在2023年和2024年将升至4.4倍-4.7倍(2022年为3.7倍)。这一增长将是由于在2022年销售疲软后，客户定金减少，与2022年的18.7%相比，2023年和2024年EBITDA利润率较低，为16%-18%，这也将推高杠杆率。过去18个月为维持销售而进行的价格促销活动将影响未来两年的利润率。由于平均售价自2023年初以来有所改善，标普预计利润率将从2024年起企稳。

中国海外宏洋集团的稳定展望反映了标普的预期，即该公司将在未来两年内在较低线城市保持稳固的市场地位，并逐步增长其合同销售额。标普还预计中国海外宏洋集团将保持严谨的财务纪律，并在此期间将债务与EBITDA的比率维持在4-5倍。

如果中国海外宏洋集团的杠杆率恶化程度超过标普的预期，以至于其债务与EBITDA之比持续高于5倍，标普可能会下调其评级。如果该公司的债务融资扩张(包括土地收购)比标普的预期更激进，或者其收入或毛利率大幅低于标普的基本预测，则上述情况可能发生。

如果公司控制其债务，同时在交付率和利润率更强劲，从而EBITDA强劲增长，标普可能会上调评级。表明上述改善的指标可能为：债务与EBITDA之比持续降至4倍以下。

ESG信用指标：E-3、S-2、G-2