编者按：随着一批重点宅地规划出炉，苏州新盘鏖战大幕将启。乐居新媒体苏州站推出《2023苏州必看盘》系列策划，多维度分析那些具有代表性的楼盘。专题|苏州必看盘系列2023

大放异彩，建发今年在苏州楼市中的表现可以用这个词来形容。

截止目前，建发今年已在苏州市场推出了缦云、缦月、青云上、朗云等4个新项目，分别位于湖东、狮山、青剑湖等核心板块。目前仅缦云开盘，首开热销16.7亿；即将入市的缦月基本锁定今年“苏州千人摇项目之一”，青云上和朗云也被赋予了较高的期待值。

建发园区第二子，11栋6-10F低密住宅

近日，其青剑湖项目建发·青云上，就正式公开了城市展厅，同步开启预约，预计售楼处、样板间6-7月公开，最快8月开盘。

展厅实景图

青云上也是继缦月之后，建发在苏州园区开发的第二个项目。项目所在地块由建发在今年2月的土地市场所斩获，联合恒泰商置合作开发。

拿地1个月左右，地块规划便火速出炉。根据规划，项目拟建11栋6-10F住宅，洋房+小高层低密配置，匹配板块整体规划。

楼幢分布图

外立面造型简约，由金属漆、铝合金、多彩漆、氟碳漆一体板、铝格栅等多种材料组成，颜色搭配为金色+米白+咖色+深灰+浅灰，整体质感应该不差。

青云上外立面材质

青云上据悉将打造“新现代产品”，参考已经公开效果图的朗云和缦云，青云上预计也能保持一定水准。

朗云和缦云的建筑外立面

青云上参考效果图

户型方面，项目目前公示了3款户型，据悉主力户型建面在90、126、143㎡（具体以官方发布为准）。住宅装修价格不低于2000元/㎡且不高于4000元/㎡。

其中约143㎡户型，设计为市场上比较少见的“双孩房”格局。该户型为一梯两户，4房2厅2卫格局。双孩房卧室开间3.2米，进深达6.3米，房间内可放置两张单人床和书桌，对于二孩家庭来说比较友好。不过该设计也使得该户型缺少一个套房，也就缺少一个卫生间配置。

约143㎡4房2厅2卫

约126㎡户型，3房2厅2卫，南向面宽约13.85米，LDK一体化设计，双联阳台开间7.1米，主卧带独立衣帽间。该户型比较特别的一点是，客卫设计在了入户玄关处，入户即可洗漱。

约126㎡3房2厅2卫

约90㎡户型，一梯两户，3房2厅2卫，布局相对紧凑，加之该户型所在楼幢分布在近中环北线、高铁轨道一侧，后期或有一定噪音干扰，整体属于偏刚需的一款户型。

约90㎡3房2厅2卫

打破板块房荒状态，次新房溢价超60%

青云上的亮相，再次牵动了一批购房者的心。因为“新房零供应”的青剑湖板块，终于又上新了。

从2017年开始，青剑湖土地市场迎来了新一轮的爆发，截止2021年，板块先后迎来号称“青剑湖七仙女”组团的7大楼盘，目前均已售完。自2021年中海阅湖湾售完后，青剑湖板块就陷入了房荒状态。

青剑湖板块近年主要新房、次新房一览

值得一提的是，在产品上，“青剑湖七仙女”基本均主打低密洋房或叠墅住宅，房源楼层多在6-10F，主力户型多在130㎡以上，小区规模也不大，多在300户左右。偏改善的产品性质，也使得青剑湖一直有“苏州低密宜居板块”之称。青云上在产品打造上同样遵循了“低密”这一特点。

建发·青云上一路之隔的悦云庭小区

另一方面，青剑湖出新的关注度高也与该板块新房溢价速度有关。目前，片区已有龙湖熙上、云栖安缦、中海上园湾、颐和公馆等小区有二手房房源挂出，二手房挂牌均价在5.3-5.8万/㎡，此前这些新房的售卖价大多在3.4万/㎡，溢价普遍超60%。

龙湖熙上二手房挂牌均价

不过与其它几个次新房相比，青云上在位置上略有不足，即离高架、高铁轨道较近。不过前面提到，后排楼幢户型预计控制在90㎡左右，根据项目拿地价2万/㎡，该批次房源未来入市总价则能控制在300万左右。300万上车青剑湖，这个性价比还是比较高的。

目前青剑湖板块生态、生活配套均已非常成熟，星湖天街、轨交3号线、工业园区青剑湖实验中学新校区纷纷落地，而随着星塘街北延的开通，青剑湖通往园区湖东更是只需5分钟，区域融合大大加深。

青剑湖环境

除此之外，青云上就近也能享受丰富的生活配套，项目东侧一路之隔即九年一贯制星澄学校；近距新开的阳澄湖邻里中心，总建筑面积约4.8万方，分地上四层、地下一层，内部有社区社区商业、电影院、生鲜菜场等便民服务。

星澄学校

阳澄湖邻里中心

综合来看，建发·青云上的面市，打破了青剑湖的房荒局面，本身就值得一看。与此同时，项目在产品打造上，兼具低密和高性价比两方面，对于想置业园区的购房者选择空间也会更大。