建面约72㎡做出三房两卫，有时真的不得不佩服开发商的“鬼斧神工”。

上周，增城新塘又有新盘入市，地铁13号线旁、极致的小户型、1字头的单价......多重buff叠加，让这个盘小小火了一把。

说的，就是中国铁建·翰林新语。

最近后台也有粉丝留言：

我知道大家都说不要买增城，但这个地铁盘门槛真的很低，建议入手吗？

能不能买，看看再说。

说实话，乐居君已经两三年没去过增城踩盘了，这次再来，发现增城的城市面貌其实还那样，就是建的楼盘又多了点。

从珠江新城出发到项目销售中心，乐居君需转一次线，从地铁13号线总站新沙站下车后，还得步行1.6公里，总共耗时约1小时16分（数据源自百度地图）。

这样的通勤时间，对于乐居君个人来说，是超出接受范围的。

新沙地铁站一出来，就能看到中国铁建·翰林新语大大的广告牌，标语还挺霸气的。

再望远一点，能看到好几栋高层住宅，那是目前还在售的品秀星图。

中国铁建·翰林新语与地铁站有着近两公里的距离，乐居君直接打车前往，没想到被司机直接送进去乌石村，且强调：定位就是这里。

一个新盘建在村里，怎么想也不大可能吧......

原来，项目就紧挨着乌石村，销售中心与村相隔一条小涌，两者用塑料红水马隔开。

因为距离太近了，就算正确定位也很容易被司机送进去村里，后来问销售也得知，乐居君不是第一个人反映过这问题。

看着近在咫尺的销售中心，乐居君也只能无奈多绕几百米才能到达。

来上个区位地图会更加直观，项目基本就是被农村、农田包围，与地铁13号线新沙站有一定距离，步行较快的话需要约15分钟（乐居君亲测）。

自驾的话，项目旁边就是广园快速路，可通往市区。

此外，据销售透露，未来项目门前会建双向六车道，进出会比现在方便很多。

其它配套方面，如果想去商业中心，需驾车到约5公里外的永旺（数据来源百度地图），或约6公里的万达广场（数据来源百度地图）。

周边学校则有民办的暨南大学增城实验学校，它是涵盖小学到高中的12年制学校，2021年9月已开学。

总的来看，这里已经属于新塘老区外围，再往东已经到仙村板块，配套自然稍逊色，住户会比较依赖小区自带底商和学校。

项目规模不小，分为东西两个地块，中间由活水河道隔开。

东地块有9栋住宅，呈围合式布局，最高31层，中间是1.2万㎡园林。

西地块包括1所小学、2栋回迁房和1栋6层高的商业楼。

项目整体容积率仅2.5，舒适度较高。

目前在售的是2#和4#，产品为建面约72㎡2 1房2卫、82㎡2 1房2卫、92㎡和95㎡3 1房两卫，户户朝南。

值得一提的是，建面约92㎡和95㎡3 1房两卫户户型，只占4#的一条梯腿，分别为东南向和西南向，比较稀缺，目前还未推出市场。

建面约72㎡能做出3个房间和两个卫生间，属实牛X。

目前在广州，哪怕是像白云的珠实云悦花语、荔湾的珠江广钢花城这类卖得比较好的小户型，70来㎡也只能做到三房一卫，如果要达到两个卫生间条件，至少得超80㎡。

户型为经典竖厅设计，客厅较狭长，三开间朝南。

目前样板间还没做出来，但乐居君也去看了个大概。

L型厨房最多能塞进去两个人做饭，而且没位置放大冰箱。

至于主卧，说是套房，也不太准确，因为从现场看来，主卧的卫生间一半面积是“偷”出来的窗台，实际空间只能放一个马桶，已经没多余地方沐浴了。

勉强算是0.5卫吧。

82㎡2 1房2卫赠送飘窗多达7个，还带了入户花园，官方数据实用率去到92%以上，所以现场看起来跟市面上90多㎡的房子差不多大。

客厅赠送的飘窗和阳台形成南北对流，这是一大卖点。

如果想一步到位的买家，可以等建面约92㎡和95㎡3 1房两卫面市，92㎡做了四个房间，赠送8个飘窗面积，实际观感像超100㎡的房子。

厨房配的是270°推拉门，可当作半开放厨房。

主卧除了270°飘窗，还带一个小飘窗，采光不错，空间方面，目测放下一张1.8米大床，也有不少富余空间。

但是次卧有个bug，如下图左边凸出来的是承重墙，导致放床的位置少了一截，所以这个利用飘台做的榻榻米，估计要定制尺寸。

价格方面，目前首开均价约1.8-2万元/㎡。

但1.8万元/㎡的价格，只有天底层能做到。

以一套中层的建面约82㎡2 1房2卫为例，总价约171万元，三成首付即51万元。

项目也开了中介渠道，从中介流出信息看来，建面约72㎡户型，总价最低130万元起，三成首付不到40万元，单价正是1.8万元/㎡。

目前新塘在售新房有华润置地公园上城 、阳光城翡丽山、东江逸珑湾、星图TOD、金茂万科都会四季等，均价2.15-2.9万元/㎡。

相比之下，项目单价算比较低，而且也只有它做到了70多平方米的“三房两卫”（实际是0.5卫）。

对于铁刚需来说，最低总价130万元就能买到一套小三房，压力减轻不少。

乐居君身边一位土生土长的增城新塘朋友表示，1万元 /㎡的价格的确很低，如果是首次置业，会去看看了解，毕竟地铁13号线最后几个站都挨在一起，是否处于新塘老区，不太重要。

但销售却透露，客户意向较大的，反而是建面约82㎡、92㎡的户型，因为本身项目作为“语系”产品，定位偏改善，再加上目前买家以本地改善客为主，都以置换为目的。

可以预测，购买这个盘的客户，应该多是增城甚至是新塘本地人，在广州市区上班的新广铁刚需，这部分购买力，估计会被新塘和黄埔东的新盘拦截。

毕竟项目虽然便宜，但城市界面实在劝退，与地铁也有一定距离，刚需也许更愿意踮踮脚买配套完善一点的房子。