乐居财经 严明会 5月8日，标普确认中国海外发展（00688.HK)的长期发行人信用评级为“BBB+”，并确认该公司担保的未偿高级无抵押票据的长期发行评级为“BBB+”。

稳定展望反映了标普的预期，即该公司将通过稳定的销售增长在中国保持领先的市场地位，并将在未来24个月内降低杠杆率。

中国海外发展的高质量土地储备和强大的品牌效应应该有助于去杠杆化。该公司对高线城市的关注，以及在产品质量方面的良好记录，使其很好地抓住了房地产需求。截至2022年底，不包括关联公司中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK)，该公司近76%的土地储备(按价值计算)位于一线城市和强二线城市。

尽管近几个月中国房地产销售有所改善，但复苏并不均衡，而且更多地向高线城市和质量较好的房企倾斜。过去三个月，一线城市房价每月同比上涨1%-2%，而二线城市房价基本持平，三线城市房价有下降趋势。

标普预计，未来12个月，中国海外发展的合同销售额将会回升。标普预计，该公司2023年的合同销售额将增长约20%，好于标普对行业平均下降5%-8%的预期。在2023年的剩余几个月里，中国海外发展只需要实现10%的合同销售平均增长，而今年前三个月的销量增长了73%，因此销售预测应能实现。据管理层称，中国远洋拥有7900亿元人民币的可销售资源，主要分布在高线城市。

由于土地支出受到控制，未来12-24个月，中国海外发展的杠杆率可能会下降。标普相信该公司在扩大土地储备方面仍将保持谨慎并具有选择性。这是建立在一线城市土地市场稀缺且竞争激烈的前提下。标普估计，为了推动去杠杆化，中国海外发展在2023年将仅增加13%-15%的土地收购预算，低于销售增长。2023年第一季度，公司仅在南京和杭州两地收购了两块地块，价值42亿元人民币。

因此，标普预测中国海外发展的债务与EBITDA的比率将从2022年的4.9倍降至2023年的4.3-4.5倍，并在2024年进一步降至约4.0倍。到2023年3月底，该公司的净负债率也从2022年12月底的45.2%降至40%以下。

中国海外发展不断增长的房地产投资组合将提高其偿债能力。标普估计，考虑到该公司即将开业的写字楼和购物中心，该公司的租金收入将在2023年增长25%-30%。到2023年底，这笔租金收入应能支付约60%的中国海外发展利息支出。中国海外发展的租金收入也很有弹性。2022年，这类收入增长了1.8%(如果不包括租金减免，增幅为6.9%)，其中大部分来自写字楼。

标普预期中国海外发展将继续保持其审慎的财务和强大的融资渠道。该公司在财务管理方面，特别是在融资方式的选择上，一直非常谨慎。尽管在市场上处于领先地位，但该公司一直只使用传统的融资渠道，如债券和银行贷款。与大多数房地产公司不同的是，即便是在市场低迷时期，该公司也没有使用商业票据和信托贷款来支持融资和流动性。

中国海外发展有限的合资模式也降低了其经营杠杆和经营风险。这是在许多陷入困境的房地产公司在偿还债务和竣工方面遇到问题的时候。在与合资伙伴的发展方面，该公司一直非常审慎。按销售额计算，其权益比率高达90%以上。

对中国海外发展的稳定展望反映了标普的预期，即公司将在未来两年保持良好的财务纪律，包括基本稳定的债务余额。标普还预计，在此期间，中国海外发展的稳定销售增长将有助于降低其杠杆率。

如果中国海外发展的财务纪律减弱，债务融资收购的数量超过标普的预期，标普可能会下调评级。债务与EBITDA的比率显著低于标普约4.5倍的评级下调阈值，或EBITDA利息覆盖率持续显著低于4.5倍，则预示着评级将被下调。如果中国海外发展的市场地位减弱(可能是由于销售执行不力或竞争加剧)，标普也可能下调评级。

如果中国海外发展的租金收入继续增长，同时该公司缓和其债务融资扩张并保持财务纪律，标普可能会上调评级。出现上述情况可能是因为公司的经常性租金收入(不包括酒店)覆盖其利息支出的近1倍，或其债务与EBITDA的比率持续保持在2.5倍以下。

如果标普认为中国海外发展通过其母公司中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，简称“中国建筑”，601668.SH)直接或间接获得政府特别支持的可能性增加，导致重新评估母公司集团支持的可能性，评级也可能被上调。

ESG信用指标:E-3、S-2、G-1