3月17日，龙湖集团（00960.HK）公布了2022年年报业绩。业绩显示，2022年龙湖集团全年营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比稳中有增。

核心经营指标达成的背后，来源于长期主义的战略定力与坚定执行。多年来，凭借“空间即服务”战略的坚定铺排，龙湖集团已形成由开发(地产开发)、运营(商业投资、长租公寓)及服务(物业管理、智慧营造)三大业务板块组成的协同发展局面。

在传统住宅开发业务面临较多不确定性时，龙湖集团运营、服务两大业务板块正逐渐扛起业绩稳健增长的大梁。2022年，两大业务营业收入均突破百亿，且经营性利润合计占比已经达到27%，同比2021年提升10个百分点。

其中，服务板块里的龙湖智创生活正在成为巩固龙湖业绩盘面的重要增长点。2022年全年，龙湖智创生活营业收入（合并抵消前）达到137.5亿元，连续第二年突破百亿元，同比增长24%，近4年复合增长率高达47%，综合毛利率为34.3%。

数据来源：公司财报

自2018年房地产开发进入低迷后，物管行业成为房企转型的新阵地。然而，在地产调整周期中，物管行业也无法独善其身，2022年已有多家头部公司宣布业绩下滑。东吴证券称，“越来越多民营地产公司陷入流动性危机，对关联物业公司的影响，不仅仅体现在企业治理层面、控制权变更等直接影响估值水平的因素，更将直接造成物业公司的关联业务收入大幅下滑。”

面对过去一年复杂的市场环境，龙湖智创生活业绩仍呈现逆势增长。这背后除了龙湖集团稳健经营、恪守财务纪律以外，更关键在于龙湖智创生活走出了一条独特的内生增长道路，多业态、高科技、增值服务成为其穿越周期的砝码。

多业态拓宽业务广度，推动规模高质量增长

从业绩数据来看，龙湖智创生活业绩持续增长主要依托于稳健增长的物业管理及商业运营业务。

物业管理方面，截至2022年末，龙湖智创生活物业服务在管面积持续增长，达到3.2亿平方米，近4年复合增长率达45%，覆盖了已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。

数据来源：公司财报、公开数据

龙湖集团在长期发展过程中，涉及住宅社区、购物中心、租赁公寓与写字楼等各种空间类型，为龙湖智创生活提供涵盖多种空间的物业管理服务创造了良好的天然条件。而其积累的扎实服务经验，龙湖智创生活得以在龙湖集团打造的空间之外，成功走出一条独立自主的增长道路。

财报显示，2022年，龙湖智创生活在物业管理外部拓展方面，新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。业态方面，重点发力城市服务和办公业态，相继与多地国资企业达成合作，并与多个头部互联网企业、高新技术企业实现企业总部服务合作，在商业办公及城市服务领域，进一步向纵深发展。

商业运营业务方面，据公开资料显示，截至2022年末，龙湖智创生活运营服务的购物中心多达76个，并已与139个购物中心项目订立商业运营服务合约，意味着还有更多购物中心，将在未来的五年内陆续开业落地。

申港证券研报表示，在“房住不炒”的总基调下，未来住宅开发速度及增量趋缓，叠加存量住宅更换物业流程较长，而非住宅业态存量市场广阔。数据显示，2012-2022年，全国厂房及建筑物、商业及服务用房、办公用房、科研教育医疗用房、文化体育娱乐用房、仓库累计竣工面积总计达136.72亿方，远高于目前500强物业管理企业非住物业在管面积。这也意味着，广阔的市场空间是有效提高龙湖集团的抗周期能力，进一步推动龙湖智创生活的规模高质量增长的重要基础。

高科技打造高品质服务内核，提高运营效率

据克而瑞物管和中物研协的统计数据显示，2022年上半年，58家上市物企毛利率为23.92%，其中中央国企为21.11%、民企为24.82%，均较2021年度的毛利率有所减少。反观龙湖集团财报数据，2022年，龙湖智创生活综合毛利率为34.3%，相较于2021年的26.6%明显提高，且显著高于行业平均值。

数据来源：克而瑞、公司财报

物业服务本是一个劳动密集型的行业，且劳动力成本在不断上涨。相反，龙湖智创生活毛利率不仅能维持增长，且明显高于行业水平，究其根本是长期的科技投入在控制人力成本、提升日常经营管理效率及降低运营管理成本等方面起了显著作用。

自2014年起，龙湖智创生活开始智慧引擎的探索。经过近十年的实践与完善，如今已构建了涵盖四大领域，二十余个产品的系统性的科技支撑体系，通过人工智能、AIoT及智能应用等，不断优化业务流程，持续为员工及供应商赋能，而最终受益的是物业服务的使用者，业主及客户。

在社区之内，根据时间和天气实现自动开启和关闭的小区路灯，花坛内的自动灌溉设备，自动监测燃气泄漏红外报警系统，车库里自动调控一氧化碳浓度的系统等等......都让业主体验到了更智慧的生活场景。

在社区之外的购物中心与写字楼内，利用自主研发的IBMS智能化远程控制系统，集成了楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现建筑优化控制和管理。

公开数据显示，2021年龙湖智创生活人均在管建筑面积为10800平方米，人均创收为42.37万元，且人均效能全行业继续排名第一。而在此前提之下，还能够保持连续14年客户满意度超过90%。

事实上，科技应用对服务结果起到的是乘法效应，不仅能大幅提升服务质量，同时新兴技术与传统物业领域的结合更是让服务效率得到显著提升，这也是龙湖智创生活能穿越周期、逆势增长的底层逻辑。

兴业证券研报就曾指出，物管行业逐渐摆脱传统劳动密集型以及低附加值的运营模式，各类新科技逐步在物管场景中落地，投资回报的经济效益测算已具备较强的商业操作性。智慧物管对人力成本的节约效果较为显著，对毛利率的提升有长期效果。

增值服务探索服务深度，催生新增长空间

2021年，商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建议的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动物业服务+生活服务。

在政策支持下，物管行业不再局限于住宅业务靠面积吃饭的后勤服务模式，开始逐步打破社区边界与业务限制，大力探索增值服务，拉动收入增长。

龙湖智创生活亦围绕实际生活需求，切实提升业主幸福感，推出了焕代大师、珑珠优选、团团游、愚公搬家、田螺美家、塘鹅租售等多样的增值服务，覆盖装修、监理、搬家、保洁、旅游、购物等生活的方方面面，在空间里叠加更多优质的服务。

譬如焕代大师为龙民提供从新房到老房全生命周期家居产品换新服务，适配度高、价格透明、安心售后，省时省心省力的同时，为业主提供更美好的居住环境。

而团团游则为业主提供“从家到家”的具有龙湖特色的社区旅游产品和服务，提供专列包机、冬夏令营及各种主题专线服务，涵盖国内游与出境游，打造更优质的旅游体验。

由此可见，从传统的物业管理到增值服务，龙湖智创生活不断挖掘服务深度，提高客户满意度，逐步打造出了新的增长点。

据中泰证券研究报告称，中央层面鼓励物业公司发展其他社会服务业务扩大行业版图，也有利于行业长期的健康发展，该机构预测至2025年行业市场空间有望超过3万亿元。

很显然，物业管理行业单纯以规模制胜的时代已经过去了，正面临规模不经济效应、人口红利消逝的双重挑战，而龙湖智创生活高质量增长这一路径，或许将为行业企业未来可持续发展提供重要启示。

本文来源：IPO观察