文/乐居财经 杨宏彬

佳兆业跃居百强房企的背后，“烂尾楼”与“旧改”功不可没。

其在行业中的第一通金，就来源烂尾楼改造。1999年，接手深圳布吉烂尾别墅，佳兆业通过修改景观规划，将其改造为开放式主题公园“桂芳园”，后续一共开发8期，成为当地第一个大型社区。

之后通过陆续成功改造多个烂尾楼项目，佳兆业名声大震。伴随深圳新增土地的减少，政策鼓励城中村、旧小区重建，旧改成为佳兆业发展的捷径，此后一度被冠以“旧改之王”的称号。2021年中报显示，自公司成立以来，佳兆业成功转化43个城市更新项目，转化面积近1600万㎡。

不过随着公司流动性危机逐渐显露，佳兆业无力再完成旧改，引援国资纾困动作频频发生。

4月26日，据天宸THECORNICHE微信公众号消息，佳兆业佳园，即“天宸”项目，在政府的指导下引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司进行合作。仅一天后，天宸THE CORNICHE战略合作发布会在深圳举行。

福田安城投公司由深圳市安居建业投资运营有限公司（下称“安居建业”）与深圳市福田投资控股有限公司联合成立，作为政企联动共搭的、具有多重国资背景的投资运营平台。进一步穿透，安居建业由深圳人才安居、深圳特区建工、深业集团、万科分别持股40%、20%、20%、20%。

同时，佳园项目将与长城资产、安居建业、福田投控建安集团等央国企单位开展深度且多方位的合作。

据了解，福田安城投未来将充分发挥“国资身份+市场化运作”叠加优势，为天宸项目提供多维度的支持及服务，助力天宸项目更高品质地运营，推进项目的顺利交付。

佳园项目往事

上世纪八十年代，建安集团为最早一批支援深圳建设的基建工程兵建设了一处生活办公基地，名为东山小区。

随着时间的推移，东山小区的建筑逐渐老旧。楼体破旧斑驳，石灰脱落，与旁边的高楼大厦在一起显得不太和谐，已经达到需要改造的时候。

而“旧改之王”佳兆业也嗅到商机。2014年，其与建安集团签订《东山小区项目开发合作协议》，由佳兆业主导进行更新改造。2017年11月，双方签署项目补充协议。

东山小区总占地面积约2.94万平方米，分两个地块开发。佳兆业入主后，将其更命名为佳兆业佳园。一期项目用地面积7590平方米，计容建筑面积约4.88万平方米。佳兆业表示，项目建成后将优先用于东山小区业主回迁。二期项目则为B116-0059地块。

根据2019年中期业绩会资料，佳兆业将东山小区规划为高端住宅，可售面积10.5万平方米，可售货值高达126亿元。

资料显示，东山小区所处区位十分优越，属深圳开发成熟的中心区，又是深圳市政府所在地，500米范围有平安金融中心、会展中心、COCO Park等。

建安集团与佳兆业合资成立改造东山小区的公司名为深圳市佳宇坤房地产开发有限公司（下称“佳宇坤”），该公司成立于2017年，注册资金8.36亿元。

目前，佳宇坤有两名直接股东，深圳市佳旺基房地产开发有限公司（下称“佳旺基”）及建安集团，分别持股65.50%及34.50%。佳旺基则是由邓振龙及佳兆业集团分别持有30%及70%。折算下来，佳兆业在项目中持有的股权约48.85%。

此番纾困的主体福田安城投是今年4月刚刚成立的公司，由深圳市福田投资控股有限公司及安居建业各持50%。二者均是由深圳国资委实际控制。进一步穿透，安居建业由深圳人才安居、深圳特区建工、深业集团、万科分别持股40%、20%、20%、20%。

根据此前报告，东城小区的改造现状为一期项目范围内的建筑已完成拆除，2022年7月6日，已经举行封顶仪式。深圳国资此次介入，或为多年未完成的旧改注入更多生机。

纾困专家的介入

随着多个开发商的连续暴雷，面临烂尾的项目也越来越多。而这也正是安居建业成立的原因。

据悉，深圳安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产项目提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

在佳兆业之前，安居建业对多家陷入流动性危机房企伸出援手，其中最典型的案例便是恒大。

4月中旬，深圳市向南实业股份有限公司发布关于向南旧改项目进展情况通告，通告表示，为实现保交楼目标，向南旧改项目引入深圳安居建业投资运营有限公司附属项目公司“深圳市安和二号房地产开发有限公司作为向南一期项目开发主体。

据了解，向南旧改项目为2009年8月向南实业与恒大公司合作开发的城市更新单元项目。因为恒大暴雷，项目停滞许久，安居建业接手后，项目才迎来实质性进展。

而在更早之前，安居建业还单独或联和各路企业还接盘过恒大的超总地块、龙华岳盟旧改的开发建设，以及主导恒大城市之光、恒大锦苑、恒大都会广场、恒大深汇大厦项目的保交付工作。

去年9月，益田股份公布的旗下益田御龙华府项目与安居建业合作的公告显示，为积极响应国家政策，提振市场信心，益田在政府的指导下，引入国企——安居建业进行合作，为项目顺利交楼助力护航。

除了安居建业外，佳兆业此前还得到过东方资产、华融资产的纾困，涉及佳兆业城市广场的A、J两个地块的复工。去年4月初，佳兆业集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，三方将建立合资公司等载体进行合作，将旧改项目“成熟一个