乐居财经 王敏  4月25日，中南建设（000961.SZ）召开2022年度业绩交流会。董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。以下为实录：

Q1：中南建设什么时候扭亏为盈？

陈昱含：2022年出现亏损，主要系二年市场在持续的调整，为了保障持续经营的安全，公司对已经建成的现房采取了一些动作，所以在销售策略上面，公司做了一些牺牲利润，以获取更多的自由现金，这也带来了较大的亏损。

第二个核心原因，我们增加计提了一些叠加准备，一个是根据不同的市场的一个情况，那么我们增加计提了存货的跌价准备；另外在建筑业务这一块，尤其是上游端，更多的企业出险了，那么这些企业陷入到了一个非良性的循环。那么公司这块针对建筑业务的应收款的这块增加了计提的坏账准备。

第三个核心原因，是在收入和费用的不匹配，也就是说销售和公司结算规模的下降，虽然也做了一些措施，也控制了支出和节约的费用，但是有些时候固定费用的发生是难以快速的去减少的，所以这也就会带来了一些更多的亏损，这也是三个核心的一个亏损的原因。

接下去会是什么样的一个方向？我觉得2023年政府的支持的方向其实是得到了进一步的明确的，而且确确实实我们也感受到了市场已经在慢慢的回暖和复苏的一个过程当中。

第一，中南对2023年是有信心的，尤其是我们是不需要进一步的增加计提存货的跌价准备和一些坏账的准备。

第二，我们在2022年做出的一些刚性的支出的动作，其实我们在2023年整体的现金流应该来说是好于2022年的支出，那么在这种情况底下，2023年的刚性支出，我们有一个较强的保障度，在23年这块我们就不会去用价去换量，牺牲掉利润去换销售额，也就是说我们会平衡好我们的现金流跟我们的利润。

我们接下去的剩余的现房资源也已经是有限的，所以我们没有大幅折价销售现房的空间了。所以相对来说，其实我们在2022年，即使行业在深度调整的环境里面，我们在在建项目这块的一个价格变动也都不大，所以利润率相对来说是稳定的。

第三个，我觉得有信心的地方是什么？我们的竣工面积也就是我们的竣工的规模在2023年一定程度上会比二年要上升50%左右，那么这个就会带来更多的一些新结算的这块的资源。

所以如果说2023年市场会持续的一个回暖，那么公司就有信心能够实现盈利。

Q2：目前三道红线的情况怎么样，未来有什么打算来优化资产负债表？

辛琦：实际上2022年末三道红线的指标中，净负债率是108.04%，扣除预收账款之后的负债率是82.48%，比2021年末提高了1.96个百分点，现金短贷比0.59，比2021年末降低了33个百分比，扣除受限资金后的转贷比是0.34。

这个指标的恶化，一个是营收所对应的是亏损的情况，因为资产在减少，而且由于有些合作的房企出现了一些经营商的状况，实际上大家很多项目上也做了一些股权汇编的动作，所以实际上这些指标较2021年末都有所变差，变差原因实际上也跟客观环境或者我们在长达是一年半左右，都是在一个非良性循环这么一个市场里边，这个艰难的前景有一定关系。

所以在未来保证经营安全的一个基础上，我们就围绕国家指明的资产激活，负债接续权益补充预期提升等方面去展开工作，我们努力的加快销售，努力盘活资产，当然这个也建立在宏观环境，希望能够有所好转，也希望销售市场能有所好转的情况下，更加努力的与金融机构的合作方去协商，延长负债的期限，降低负债成本。

同时我们也积极的去利用资本市场，尽快的去做一些有效的补充权益资本的动作，但虽然也面临着很大的困难局面，尤其对于民营房企而言，但是我们会朝这个方向去努力。

我相信随着市场的一些逐步的改善和好转，我们三条红线的指标也会逐步的改善和好转，但是过去的恶化实际上对我们来讲，我们已经尽力了，实际上它也是整个的一个经营环境的一个无奈之举。

Q3：有没有延期交付的情况？未来准备怎么去解决这个问题？

陈昱含：行业确实在进入到一个非良性的循环。所以为了保证经营上的安全，也会维护一些更多的消费者和投资者这块的权益，那么公司也根据市场的变化，及时调整了一些项目的施工进度，这是一个不争的事实。所以我们确实有少部分的项目出现了交付时间上的延迟，但是这个占比非常小。

总体来说，目前市场已经在回暖了，在慢慢的复苏过程中，而且2023年公司整体的一个经营性的现金流入一定会有所改善，那么也会使得公司有更大的能力去完成交付的任务，尤其是在当下，我们也更看重质量的交付，去真正的保护好维护好业主的利益。

同时，公司也会根据国家的政策，积极申请政策上的一些支持，尤其是争取国家一些保交付的专项的一个借款，这也将增强公司能够更快地完成交付的能力。

Q4：公司目前的债务情况是怎么样的？

梁洁：其实这些负债里面的正刚性的，真正在年内有到期还款压力的，包括我们在3月份做了投资者选择权行使的这些也不过一个亿，也就说这些的金额是统一的，所以剩下来的银行借款和非银行机构借款的都会是你不知道国家是怎么定的，出具了个简洁那就留在足够按照更合理的条件就可以上线。

所以实际上，现在谈展期应该是比去年要容易的。

在去年年初，因为市场才开始进入历史手刹展期的时候，要提高利率来增加抵押物，但是现在政策环境不一样，现在可能是利率大型困难都是可以做燃机的。

另外大概有120个亿的民航金融机构借款，这些一部分银行借款可能也会去参加。如果是说有一半是不能按时的来，就是说不能改进的话，我们还款实际上我们知道我们去年的经营现金流入就是有三个亿，那就是说经营性现金流入按去年的情况来去偿还这些银行借款机构借款的是没有问题，今年现金流的流入应该会更好，从现金支出上来说应该也会更少，工程方面的制度会更少，实际上如果大家关注我们报表的话，其他的一些应付的金额都是比2021年要少，也就是说在在流入在增加支出在减少一个环境。

另外不是说确实还有一部分，比如说我们经营性的没有覆盖，还有138亿的现金货币资金，当然就货币资金里面，有一部分是受限的，但是即使客户受到受限的还有73个亿，所以就是说即使是有一部分确实我们没有做到立着展与东融现金来偿还的话，对他来说也是完全有利是吧？我们债务的情况完全没有问题的。

Q5：公司2022年的诉讼大幅增加是什么原因导致的？公司是否有能力去解决？

梁洁：诉讼增加确实是可能大家也看到了我们的公告的情况，这个里面的诉讼明显的增加的，我想主要是在非良性循环的环境里面，公司与各种相关方的在纠纷增加了之后，各方都在利用相关的这种法律工具的来维护自身的权益，所以诉讼就会增加。

我们也会去利用法律手段来去保护我们自身的利益。从2022年底的一些数据来说，应付各方面的支出都会减少，所以我相信在市场逐渐恢复的一个环境里面，大家都能够找到一个更符合市场情况的解决方案，这种纠纷应该也会进一步减少，它的法律纠纷会进一步的减少，肯定这个问题是越来越容易解决的。

Q6：怎么看待未来的市场和行业的前景？

陈锦石：目前，整个经济形势已经得到了恢复，逐步在好转。从整个大经济形势和房地产形势来看，明显的好转，所以短期还是有困难的，中期还是不错的，长期来看，是肯定的。

总体形势上，2023年要比2022年要好，下半年比上半年要好，明年比今年还要好一些。

Q7：公司现在的应收账款有多少？其中有多少是来自于保利的企业？是否充分具体的减值的准备？

辛琦：截止到2022年末是59个亿，应收票据是3个亿。针对有些房企主要还是建筑承接他们项目的暴露风险的企业，也包括恒大等等，合计计提坏账准备32笔。

梁洁：在这个行业非良性循环的一个环境里面的，不会上票的，因为之间的多次转让之后，时间确实需要时间，就是说没按照票面的时间您的另外在非良性循环的环境里面，也是积极的跟持票的和方案来去协商，希望能够达成福建的这样的一个方案。

现在确实也是没有全部到期兑付，但是实际上来说即使说没有的话，我们也是会来确认这些信息之后，达成解决方案之后都会去来支付的。在去年年底的，因为这种涉及到纠纷没有达成，双方接受条件没有12个亿，会持续跟这些合作方来沟通，尽快完成。

Q8：关于销售，公司有何计划提升今年的销售和回款，有没有销售目标？

陈昱含：一些看法，包括公司的一些情况，考虑到我们在现金流这块最紧张的时刻已经过去，那么2023年的刚性的一个支出和对我们在前面也说到了，我们是有较强的一个保障度的，所以在2023年这块我们是不会再以价去换量去牺牲销售，牺牲利润这块来去换我们的一个销量，那么这是第一个。

第二个我想说按照现在目前公司的一个未售面积还有1500万方，那么对于2023年的销售其实是有充分的保障的，那么也考虑到了市场这块在逐步的一个回暖，所以量价两个方面其实都为我们销售这块提供了一个支撑。所以我也相信我们2023年，无论是销售的金额，还是回款，一定会是好于2022年的。

那么综合来说也是表达一个就是说我们还是平衡好现金流跟一个利润之间的一个关系，就是说既不会完全不一边，所以2023年我们不仅仅会确保经营性的一个现金流的足额的一个流入，那么我们也会同步去改善我们的一个盈利情况，这也实现我们2023年在扭亏为盈这块的一个目标。

Q8：公司现在资源的情况，投资人员的情况怎么样，什么时候会考虑进行新的投资？还是什么？

陈昱含：在公司全部在建的资源当中，其实在长三角部分我们还有45%，那么这个按照去年的销售速度的话，其实我们还是可以维持三年的，我知道大家的急迫心理。那么结合着目前公司这块的一个一个情况，我们仍然存在着一些经营压力上的现状，那么在投资方面我们一定会采取必须是谨慎，而且确实是慎而又慎的这样的一个原则。

同时，这个一定是在就是说确保公司的经营性现金流充裕。更重要的一点，我们更看重的是融资局面全面好转的这种情况底下，才会可能就说我们可能新增一些其他的考虑一些机会，我觉得这是一方面。

此外，随着地产经营逻辑的一个转变，以往高周转以规模制胜的这块的一个打法已经结束，真正的反馈到投资的逻辑上的话，其实对利润和货币比这块其实的看法其实更高的，也就是说这块的一个要求也会更高的。

那么对于需求和去化这块的一个确定性也就要得更高一些。所以就说2023年如果说有投资的可能性的话，我们也会是精挑细选，也会是优中选优。所以现在我们的存货还是完全够的，这种状态底下。

Q9：公司去自去年中期以来一直存在股票波动这个的问题，公司如何保障投资者？

梁洁：我也理解就是说去年我们的年报业绩公告之后，其实我代表公司对投资者因为股票价格波动一些损失表示歉意，但是其实也有这个规则问题，我们的实际的业绩的业绩预告有偏差，但是公司也履行了相关的合规的披露程序。

对于当时的股价，业绩披露后一度还是超过披露情况，比如说如果投资者因为大波动产生的损失，应该是跟公司的行为没有直接的关系的，当然，还是希望能够尽快的能够恢复盈利，提升价值，改善进一步改善我们的数据总量，为投资者应该创造更多利益。

Q10：公司的建筑业务如何扭转当年的亏损局面，会是有困难吗？

陈昱含：报表这块的一个体现，我们也做了充分的这块的一个研究。那么主要其实在建筑这块的一个业务这块的亏损也是来自于两个方面，一个方面主要现在我们是房建市场的领域比较多，所以出险房企这块的应收款的减值其实是我们最大的一部分；另外一方面，由于是整个行业进入到一个非良性的循环，那么施工进度其实在于放慢的，但是收入的确认在减少，但是固定费用这块很难同比例的去下降，所以这也会出现了为什么说毛利润为负的，这是毛利率为负的这样一个状况。

针对这样的一个情况，我们针对应收账款这块，公司也做了一个充分的具体的一个坏账的准备，那么这是关于亏损的一个核心。那么对建筑业务这块我们也做了一些思考，包括我们也做出了一些接下去的方向。

第一，尤其是在建筑业务这块，我们会进一步的去优化和收缩我们这块的布局，这也是基于我们分析了我们在全国化之后，其实真正的还是在自己生根的领域上面，其实还是数据表现非常好的，而且确实也是这些部分支撑了整个的一个经营面的，所以我们接下去一定会确保在这些优势地区和高利润贡献的这块的一个地区会持续的生根，所以一定在区域和布局上这块我们会做出一些调整。

第二，我们也在进一步的调整一些业务的结构比例，那么确确实实大家也知道就是说南通的建筑这块基本上是房建领域会比较多一些，所以我们也考虑到我们这块的一个业务规模，所以我们接下去会增加一些非房建业务的一些规模，所以接下去我们也对我们的一个业务结构这块也设置了一些方向。比如说房建和公建，还有一个基建这块，也做出了一些比如说334这样的一个目标的这样的设置。

第三，其实这次我整体研究建筑下来，我觉得对我感受最深的就是央企的中建，尤其是这块我也核心研究了一下，比如说从利润总额再走，再到资产的负债率，再到研发经费的投入的强度和全员的一个劳动生产率，再看到就是净资产这块的一个收益率，还有营业现金这块的一个比率，其实我觉得特别精准的掐到了命门，所以这个其实是我们接下去进一步要提升投资和管理刻度的一个要求。

确确实实我觉得一定程度上央企这块是走在我们企业的前面的，所以确实也大幅度的会去强化我们在利润和现金流管理这块的一个一个能力，也就是真正的去提升我们在履约能力这块，这个也是确实我们学习的一个方向。

第四个，我们接下去要发挥我们中南的独特的优势，协同试点，那么这块我们也正在内部组织一些试点，强化我们地产跟建筑之间的一个业务联动，也就是说加大探索我们地产公建或者说还有其他领域的一些epc的一个业务，那么相信未来会对我们整个建筑业务的能力提升和转型升级这块起到一个积极的作用，因为中南这块其实一直以来的优势就是在建设运营这块，是我们强烈的一个强势的优势，这块我希望接下去我们的建筑跟地产这块会一个就是联动协同试点的角度，我们会去探索。

第五，还是持续不断的会在做一些管理的瘦身和组织上的一些减负，尤其是在业务规模快速下降的同时，我们是必须要去大幅压缩我们的管理成本的，进一步提升我们在组织效率这块的一些就是说整个的一个效率。

最后一个，我觉得真真正正的其实最好的机制就是一个激励机制，那么我也是会针对就是一力五力这块的一个核心，提升我们投资和管理刻度的这块，优化我们就是利润和现金流这块的一个管理这块，我也会针对性的出一些相应的一个激励机制，真正的把我们的经营效率这块提上来，所以这也是基于这次的情况，我也做了一一些些许的研究。

Q：关于中南建设定增进展，第二支箭扩容是否公司能否获益，准备采取哪些行动？

梁洁：目前在第一轮问询准备过程当中，按照规则应该是最迟5月6日公布反馈。

中债增信发债的支持对象参加了试点的推动，增信条件还是要限制比较多的。所以去年11月份之后，第二支建扩容我们也积极的申请，也是获得了认可。现在在做相关准备，希望能够抓住改善公司的机会。