房地产行业作为中国经济重要的压舱石和稳定器，健康平稳发展至关重要。自2021年开始，房地产进入了深度调整和量价平稳、品质服务的高质量发展阶段，行业排头兵的一举一动都备受关注。

保利发展在规模“进三争一”的目标下，始终强调要持续打造不动产生态平台，坚持“一主两翼”的战略，进一步夯实多元化发展。 

作为保利坐落于一线城市的窗口，保利发展上海公司在历经多年摸索后，步入“开发+资管”双赛道战略，逐步发展出强大的长期底盘能力，正逆势穿越行业周期，实现业绩再起航。

近期，保利发展就以其筑造的城市综合体静安天悦，为业内展示了一份城市更新的完美答卷，将其作为城市共建者的运营力最大化发挥了出来。在上海最具国际气质的都心之一静安区，保利发展通过无界共融理念将住宅、商业、办公合理嵌入城市空间，有保留有更新，加之沿街城市公园绿地、沿街商业街区等精品区的打造，补齐了区域配套的“短板”。该项目一经问世，也即刻受到追捧，住宅三次开盘均以售罄告捷，产品力备受认可。

这正是保利发展长期、稳定输出其底盘能力的最佳见证。从地产开发商到城市综合运营商，保利发展不断挖掘城市深层价值，以更广深的维度反哺城市的发展，以此为行业提供一个样本参考视角。

01

谋篇核心 稳健深耕

战略眼光跨越行业周期浪潮

经济周期波动规律决定了没有永远黄金的行业，但有顺势而变、穿越周期的企业，战略和眼光决定企业未来。

三十多年来，保利发展控股历经多轮经济周期和行业波动，坚持长期主义、走稳健、可持续、高质量发展道路，作为大型头部央企和品牌领军企业，凭借多年积累和实力，正在稳健地穿越行业周期。

战略落定，战术决胜。紧跟国家和城市发展的宏图战略，走在市场之前占据稀缺资源的眼光与实力，是保利发挥竞争优势的先决条件。 “ 连番落子 入则深耕 ”，是城市开发布局的“保利模式”。

据悉，保利上海一直保持区域深耕的规划路线，通过梳理发现，保利上海在区域布局时喜欢“扎堆”开发，主要围绕大虹桥、滨江、五大新城、临港等国家战略布局重点区域，时间点也踩的非常准。每落子一个板块，便是以深耕的姿态融入，以产品效应带来联动效应，更大限度地发挥地段资源与品牌实力的双赢优势，为每一片土地打造穿越长周期的实力作品回馈市场。

在2022年上海土拍中，保利发展上海公司拍得8宗地块，其中4块位于一江一河的核心区域，落位杨浦、普陀、徐汇等核心地段，进一步强化布局重心。同时紧随国家战略与城市脉络，谋篇世界一级大虹桥、北上海顾村等时代热土，与城市发展同频共振。

在双赛道战略背景下，保利发展在上海的资管布局则一直坚持遵循“核心地段、核心商圈”的布局原则，从最早的保利西岸中心到如今的保利浦开金融中心、静安天悦城市综合体等。目前，所有的商办项目，都位于内环核心圈或是成熟区域，在板块内具备一定的稀缺性，让项目具备入市就能火的条件。

目前已三开三罄的静安天悦，择址观尤为值得借鉴。自2015年闸北和静安两区合并后，大宁板块的价值被重新定义。占位“中环两翼产城融合发展集聚带”核心区域，以及环上大板块和环大宁商圈双轮驱动下的大宁，随即腾飞，汇聚中国大数据之都“市北高新”、全球影视创制中心核心区“环上大国际影视园区”等重磅产业高地。在2035上海城市规划中，大宁则被定义为静安城区的中心，从传统住区向上海新的核心板块转型。

保利发展精准判断，于2021年落子大宁，为板块价值书写点睛之笔。遵循“只定制，不复制”的产品理念，保利天字系横跨时间与空间两大元素更新造城，为上海定制了一座天字系大城更新的样板。

以大宁的上海马戏城站为地理核心，静安天悦项目通过盘活存量工业用地，聚合建筑、生态、人文的城市功能，为上海呈现ARTECH未来创城理想单元，并与共和新路、灵石路城市主轴上的大宁音乐广场、大宁剧院、灵石公园、久光百货和大宁国际等商业、文化汇聚带交汇，共同助力板块能级提升。在前期推盘中，静安天悦作为同时期板块内唯一新房项目，一时间引爆市场需求。

可见，保利择址的背后除了价值最大化的投资逻辑，更是基于其对上海城市发展脉络的深刻理解，以央企全维度综合实力与超级底盘能力，实现始终与城市共建、共荣、共生的未来愿景。

02

长期主义 复合升维

四大底盘能力护航双赛道

大分化时代，是对企业实力的一场大考。面对大型、综合、复杂项目，企业操盘能力显得尤为重要，这也是公司能实现长期主义的底层逻辑。

30多年来，保利发展深深扎根行业土壤，如今发展出来四大[超级底盘]能力，不但活化了品牌生命，更使得保利发展上海公司“双赛道”战略如虎添翼，并能够在城市更新、产城融合、大型片区开发方面，凸显出自身综合实力优势。

｜ 产品引领力：保利长期底盘的基石

产品力是企业生命力之源，也是核心价值观的外显。保利发展在产品打造上从未止步于对城市美好人居需求的解决，开始更多思考如何消解城市和社区的边界，实现人与城市的有机共融。

以保利浦开金融中心为例，项目专门聘请国际一流的设计团队，在每栋塔楼80米高处打造了滑错而出的移层无柱悬挑建筑结构，创造了独特的叠石艺术效果。凌空部分的底部精心挑选金属材质，并且对室内灯光和外部灯光效果，进行了精心的设计，远远看上去，就像一个空中漂浮的玻璃盒子，为8公里“大陆家嘴”金融中心，筑造金融和文化的双美学地标。

保利浦开金融中心还专门在三栋办公楼中，将最具标志性的悬挑空间，设计成了空中艺阁，承接艺术和文化资源。这些规划，不完全是从经济效益出发，更是从品牌效益出发，将保利的空间服务尽可能辐射到更多的城市居民，提升长期的品牌美誉度。

保利在静安天悦中同样投入大量心思和精力进行产品力升级。如项目采用的错落式布局，能让每一幢楼呈现最好的角度，保障采光和通风，同时退让出一个大尺度的中心景观。沿街打造的城市公园绿地和商业街区，则与更广阔的城市空间交融，以“15分钟生活圈”改变周边居民生活的舒适度。此外项目精心营造归家仪式感、架空层等细节空间，由外及内，塑造高辨识度和高品质感的产品。

静安天悦也是市区少有的绿色样本，为静安区首个采用光伏可再生能源应用的通过超低能耗方案评审的项目。项目首开区在施工中，以样板引路、树立标杆的高水平施工管理标准，积极引入新工艺和新技术，保证交付水准。

后疫情时代，“交付力”已成为企业产品力的重要一环，也是目前最具意义的品牌标签之一。对于保利发展而言，全力“保民生，保交付，保稳定”，更是不容忽视的使命担当。保利发展在上海首个天字系项目徐汇天悦如期兑现高品质交付承诺，打造天字系高端产品营造能力，形成近乎严苛的交付标准，成为保利发展在上海，全面提升交付力、产品力与竞争力的更深层次表达，更是立足长期主义穿越长周期的关键。

｜综合运营力：保利长期底盘的升维

作为央企，保利发展控股始终紧随国家战略，并在行业内率先推动由地产开发商向综合运营服务商的角色转换，完善了地产开发、商业运营、物业服务、资产管理、不动产金融等全产业链业务格局，形成了以地产资源带动产业发展，以产业协同服务开发主业的良性共生循环。

从城市开发到城市运营，经历31载的保利发展，不断深耕和打磨作为城市运营商的复合实力，以多元化发展为城市建设更新赋能。

以静安天悦综合体为例，其中工业遗产历史建筑的修缮与更新，对操盘者而言开发难度大幅增加，不仅在于技术考量和实际落地产生的难点，更在于达成建筑保护与城市的当代平衡，这对于开发商而言，无疑是一个具有挑战性的新命题。

地块规划之初，保利发展就以城市共建者的角色，规划保留新中机厂旧址，将完整保留老厂房建筑上世纪六十年代标志性的外立面”红色清水砖墙“，后续对每一块红砖进行专业修复焕新，修旧如旧，最大限度重现历史建筑原貌，为城市留存更多历史记忆。

在约21万方综合体内，艺术商业、甲级办公楼、天际美学住宅与历史建筑更新的市政配套，共同打造城市理想活力单元，促进区域活力与城市界面的全面提升，并为未来城市综合体打造提供理想样本。

除静安天悦项目外，保利与申通地铁集团共同开发建设的轨交15号线元江路项目，同样面临着复杂课题：从地面到车辆段上方约16米处的巨大盖板，在一个总建面近40万方的“微缩城市”里，构建相融交互的垂直和平行空间，如何打造一个集办公、商业、住宅、公寓于一体的大型滨水TOD项目。

业态的多元化、体量的庞大，管理运维的复杂，这是【超级底盘】需要解决的问题，将是保利发展综合运营的能力的再次考量和升维，保利发展上海公司，除了充分证明了自己有能力开发“大型、综合、复杂”的项目之外，还将以综合开发优势，实现提高社区活力、引导城市形态升级，给出保利式tod开发模式的答案。

｜ 全链条把控力：保利长期底盘的潜能

当下的市场环境，房企分化加剧。其一是短期自己生火取暖，度过转型期。其二是长期蓄力，快速在新赛道找到业务的第二生长曲线。

推进不动产投资开发和资产运营管理“双赛道”同步发展的保利发展上海公司，是后者的典型代表，其目前已打通资产管理“投融建管退”全链条，这将为长期底盘能力的发展灌注鲜活的血液，让项目全周期畅通运转起来。

这种发展战略，不仅带来土地开发从零到一的建设优势，更因保利发展作为行业的央企头部企业，充分具备价值判断和融资多元的实力，因此，链条各环节的联通，将保利发展提升至了具备综合实力的资管快车道。

在成立三十周年时，保利将商业、酒店、旅游产业三个业务版块整合为一个商旅平台，推动各个业务系统的统一整合，满足新消费需求的同时，在规模、质量和效益上实现“1+1>2”的协同效应,提升保利发展商旅板块的整体影响力。而聚合后的保利商旅不仅为内部提供资管生态产品，也为市场轻资产的合作方定制全链条的资管服务内容。

商办业务之外，保利发展上海公司的长租公寓也达到了相当规模。截止2022年，N+社区已在上海获取14个项目，总间数近万间。疫情后，保利发展上海公司旗下长租公寓的出租率已回升至95％以上，这背后也离不开全价值链的统筹，在每一个环节，都带入资产管理思维和运营前置，完全省去了后期改造的环节，提前兑现项目的升值空间，为后期经营业绩实现打下良好基础。

存量时代，全链条能力的打通，让保利发展上海公司的“双赛道”战略发展得更为稳健。

｜ 全域服务力：保利长期底盘的保障

服务能力，是前期建设开发工程完成后，用户和消费者实在看见和感受到的企业形象，承载鲜活的美好生活，离不开理念有温度、实力有保障的服务。

保利发展上海公司打造了一套美好有你服务体系，从案场服务到交付服务、社区服务、全域服务，赋予全流程管控标准，将自身专业高品质的服务优势发挥到最大化。

在住宅领域，保利发展探究业主多样化需求，通过人与人、片区与片区的联结激发社区活力，与业主同心同力共建美好生活，打造“有为，有趣，有温度”品牌服务形象。

在资管领域，专注商办服务的“星云企服”、专注城市治理的“镇兴中国”等，也均已成为实现规模化发展，拥有成熟管理服务模式的物业支柱品牌。

保利综合服务序列上的另一业务线，则以健康养老为切入点，2023年将在上海落成全新的旗舰养老社区，持续深入社会服务领域，更好落位责任央企的社会形象，承担有价值、有意义的社会功能。

结语

在这个行业变革的时代，多元化布局将为优质房企提供新的发力点和未来利润的增长极，而在这条路上保利走在行业最前列。

作为不动产行业规模龙头，保利发展一方面凭借其前瞻的战略眼光，开启“地产+资管”多元业务协同战略；另一方面，持续锻造长期底盘能力，提升运营效率，向管理要效益，从而活化品牌更长久的生命力。

如今看来，面对行业转型升级考验，保利发展的底盘足够稳健，公司正走出一条高质量可持续发展之路。