烂尾楼购房者可以优先退款了？过程可能比较艰辛！
乐居新媒体 2023-04-21 18:10 4.3w阅读
2023年4月21日，一条司法解释的截图在各大购房群被大量转发和议论——《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。
这份批复的核心内容其实就三段，第二条、第三条其实都是非常有利于保护购房者权利。
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
（位于金融城的领悦国际中心；拍摄于2023年1月）
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策具有非常好的务实精神，对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义：
1）此类事件说明，在实际操作中，购房者赔偿或权益保护方面，存在扯皮或含糊的内容。过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在遇到了购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题，此次最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。
2）此类保护也有一些潜在的要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款不能出现断供。而退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾已经没有交付的条件了。对于此类潜在的条件，也要求购房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益。
（位于郫都区的和韵美联墅三期）
对于该司法解释的解读，四川乐居认为应该理性看待。虽然政策支持全款购房者可以优先退款，但一个楼盘混到烂尾、无法交房，也不是没有原因——资金链断了，既然资金链断了，又如何偿还购房者已支付的房款呢？即便进行破产重整、资产处置，不仅流程复杂、周期长，而且也极有可能出现资不抵债的情况。房企的资产主要是不动产，住宅倒还好处置，商业、办公、车位等资产的处置难度极大，很难找到接盘方。
比如中迪中心是中迪禾邦集团有限公司的核心资产之一，位于成都东客站板块，占地约36.5亩，是商业用地，从2021年底至今，项目经历了多次司法拍卖，结果都是流拍。而中迪禾邦集团多次被列为失信执行人，被执行金额约65亿元。即便该商业用地成功出让，跟巨大的债务相比，也是杯水车薪。
当然，不少网友在讨论中也提到了“现房销售才是解决所有楼市乱象的根本”。无论哪个行业，只要实行了预先付款的消费模式，都有可能存在问题，比如理发店、培训学校、健身机构都经常发生“跑路”的现象。
“现房销售”固然是好，但也不是绝对完美，更不可能短期内大规模的开展。比如汽车、家电都是现货销售，也有不少存在质量问题；房屋所涉及的专业知识也不少，现房销售可能会有新的问题出现。
现阶段的购房者就要格外小心，买房务必要认真挑选开发商。一般而言，国有企业发生烂尾的可能性极小，万科、龙湖、旭辉等稳健经营的优质民营企业，也是可以买的。
