文/乐居财经 杨宏彬

中交地产的股价表现，一直是让人琢磨不透的。

在去年的4月及12月，中交地产分别创下17天13板及6连板的记录，全年共收28个涨停板，股价涨幅超180%。

在年报发布当日，中交地产再一次盘中涨停，报15.48元/股，涨10.02%。而反观其去年的业绩，似乎与股价变动并不匹配。

4月7日，中交地产（000736.SZ）发布2022年业绩报告。在营收大幅增长的同时，归母净利润却下滑超8成。

期内，中交地产实现营业收入 384.67 亿元，同比增长 164.52%，实现利润总额 21.83 亿元，同比增长 43.36%，实现归属于上市公司股东净利润 0.34 亿元，同比减少85.60%。而若剔除掉非经营性损益，中交地产2022年实际是亏损1.86亿元，不过亏损额较上年收窄56.91%。

算上2022年，中交地产的净利润已经是连续第4年下滑了。2019年-2021年，中交地产分别实现净利润5.42亿元、3.47亿元、2.36亿元，分别同比下滑33.04%、35.92%、32.19%。

与净利润连年下滑同时发生的，是中交地产高管频繁上演走马灯。其在五年时间内换了4位总裁，但期间，中交地产业绩未见起色，负债水平也持续走高。

截至 2022年末，中交地产的总资产 1,373.07 亿元，较上年末降低 3.28%，归属于上市公司股东的净资产32.93 亿元，较上年基本持平。

怪异的增长

2022年，中交地产最主要的营收依旧来自于地产销售。期内中交地产的销售额为458.82亿元，同比降低18.07%，实现签约销售面积195.78万平方米，较上年同期降低14.32%；销售回款450.84亿元，同比降低23.72%。

中交地产销售额虽有所下降，地产业务营收却大幅增长。期内，房地产销售业务带来的营收为382.9亿元，同比大增165.08%，占比总营收的99.3%。

具体来看，中交地产的营收来自于6个区域，这些区域的营收较2021年已经有了较大变化。

2021年，中交地产华东、西南及西北区域是占据了营收的大部分，数值分别为58.89亿元，48.46亿元以及30.23亿元，合计占比总营收的89%。而在去年，中交地产最主要的营收区域变更为华北，营收额为122.59亿元，占比31.87%，其次才是华东，营收额为112.78亿元，占比29.32%。

这一变化主要原因式华北地区的销售额出现了爆炸式增长，增幅高达3083.23%。此外，中交地产华南区域营收同样出现大幅增长，增幅为2963.53%。

而随着营收爆炸增长的，还有成本。中交地产华北区域的营业成本增幅达3243.92%，超过营收增幅，而华南区域成本增幅更是高达7883.07%，是营收增速的2.66倍。

在市场剧烈波动的2022年，众房企已经纷纷放弃规模，维持安全，即便是央企地产商，也主打一个稳健。显然中交地产有着不一样的想法。

营收增幅不及成本增幅，意味着中交地产的盈利空间并不广阔。期内，中交地产主要业务房产销售的总体营业成本上升197.49%，毛利率为13.28%，同比减少 9.45个百分点。整体毛利率为13.43%，同比减少9.48个百分点。

为少数股东打工

期内，中交地产销售费用为10.63亿元，同比增长53.43%；管理费用为4.65亿元，同比降低6.73%；财务费用为3.01亿元，同比下降35.54%。三项费用合计达18.29亿元。

在剔除了三费及各项费用后，中交地产的净利润为10.22亿元，而利润的大部分，进入了少数股东的口袋。2022年，中交地产少数股东损益为9.88亿元，同比增长96.28%。中交地产自身仅拿走0.34亿元。

实际上，中交地产的少数股东权益本就高于归母股东权益。2022年末，中交地产归母股东权益为32.93亿元，同比增长1.05%；中交地产的少数股东权益为157.48亿元，同比增长了7.22%。

然而，中交地产少数股东损益占比净利润总额近97%，而少数股东权益占比总权益的82%，两者相差了15个百分点。业界通常对这种情况解读为明股实债。

期内，中交地产累计获取了11个项目，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，获取方式包括股权收购、招拍挂及增资等。

11个项目的土地价款合计为234.37亿元，中交地产所占权益价款为109.55亿元，占比为46%。

截止2022年末，中交地产持有房地产项目 115个，土地总面积 1056.45万平方米，在建及待建面积 1648.67万平方米。其中，中交地产持有100%权益占比的仅有16个。

三道“红线”全踩

作为中交集团在房地产板块唯一的 A 股上市平台，大股东对中交地产给予了很大支持。

截止2022年末，中交地产的融资总额为655.93亿元，包括银行借款、债券融资、信托融资、控股股东借款等方式。

除了银行借款外，控股股东借款是中交地产主要的融资方式。据了解，2022年内中交地产曾多次发布向控股股东打欠条的公告。

财报显示，中交地产2022年末的银行借贷为308.28亿元，占比融资总额的47%；股东借款为178.44亿元，占比融资总额的27%；信托融资为65.1亿元；债券融资为42.48亿元。

从债务结构来看，中交地产一年内需偿还的借款为215.42亿元，占比融资总额的33%。而年末公司所持的货币资金为104.82亿元，同比减少15.26%，其中受限资金18亿元。手头自由资金并不能覆盖短期债务。

三道红线指标方面，2022年中交地产的净负债率为171.78%，剔预资产负债率为82.61%，现金短债比0.53，继续踩中三道红线。

2021年末，中交地产的净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6。与2021年末相比，中交地产的净负债率有所下降，但资金压力依旧严峻。

高管走马灯

与负债水平居高不下、净利润连年下滑同时发生的，是中交地产高管频繁的变动。

从2016年开始，中交地产的总裁岗位开始频繁变动。仅2017年，中交地产高层人事变动数十项，董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等重要职位均有变动。

而在五年时间内，中交地产换了4位总裁。

当中，杨剑平，2016年8月——2018年5月，任中交地产总裁1年零9个月；耿忠强，2018年12月——2019年7月，任中交地产董事兼总裁7个月；李永前，2019年7月——2021年6月，任中交地产总裁1年零11个月。

2021年6月至今，汪剑平任中交地产总裁，李永前辞去总裁职位后，继续担任董事长。

在汪剑平之前，中交地产的总裁平均任职时间不到2年，最短任职仅7个月。这两年来有趋于稳定的迹象，汪剑平担任总裁的时间已经快满两年。

此前，汪剑平曾任职中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理、副总经理，也曾在北京华星置地投资有限公司、中国华星集团公司、北京汉华亚信投资管理有限公司等多家公司担任要职。

在这期间，2019年9月，中交地产董事会进行过一轮“大换血”，包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，中交方面称这是为了推进房地产板块重组整合工作。

除了李永前和汪剑平外，中交地产目前的领导班子还有执行总裁徐爱国、副总裁王剑、副总裁何平、董秘田玉利、集团财务总监刘兵等。