中央经济工作会议要求，着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置。2023年3月24日，国家发改委发文（236号文）明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，旨在加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。

左一：国泰君安债务融资部执行董事 马怀玉;中：戴德梁行华东区董事总经理 黎庆文;  右一：戴德梁行华东区商业部高级助理董事 陈云九

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文致欢迎辞时表示，目前我国的商业地产已经进入存量时代，市场玩家一直在思考如何打通“融、投、管、退”的行业全链条，实践存量资产的盘活路径和通道。而商业地产公募REITs会成为破解这一难题的关键方法。而在我国商业地产开发企业转型的过程中，公募REITs有利于丰富市场参与主体，改善融资结构，有助于商业地产行业高质量的发展。同时也丰富了公募REITs的底层资产，给公募REITs的广大普通投资者更多投资方向。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九以《后疫情时代购物中心的数字化运营转型新视角》为主题进行分享，在国家发文支持商业资产公募REITs的大背景下，如何通过项目高效的运营提升综合收益是重要的因素之一。陈云九认为线下实体消费依然是最重要的消费场景之一，实体商业与电商最大的差异在于能为客户提供线上所不具备的产品体验与服务，而这一差异可以、且应该通过数字化运营进一步渗透、放大、贯穿会员生命周期全流程，帮助培养有效的、稳定的客流。“人、货、场”的全面数字化，是大趋势，是帮助商场抓住“人”这个最关键因素，而数字化交易的实现，是链接人和实体场景、提高客流有效性的同时有效提升实体商业收益的关键路径。

国泰君安债务融资部执行董事马怀玉发表《消费基础设施REITS的政策内涵及市场机遇》主题演讲。他认为，消费基础设施REITs不仅能拓宽融资渠道，更有利于行业整体重塑新的投融资模式，建立长效机制。打造消费基础设施REITs市场是一项系统性的工程，需要原始权益人在项目培育阶段主动作为，提升工作效率，发现并解决问题，形成系统的发行方案。原始权益人可通过REITs上市和前端培育以及后端运营，打造全金融链产品体系的资本运作平台，实现创新健康的可持续发展。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强担任圆桌讨论环节主持人，百联资控总经理李彦东、ARA亚腾中国投资及基金管理投资部负责人薛昌祺、国泰君安债务融资部执行董事马怀玉、富力集团上海区域总经理洪威以及戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITs联盟理事顾悦如四位嘉宾参与讨论。

左一：戴德梁行华东区资本市场部执行董事 卢强;左二：百联资控总经理 李彦东;左三：ARA亚腾中国投资及基金管理投资部负责人 薛昌祺;右一：国泰君安债务融资部执行董事 马怀玉;右二：富力集团上海区域总经理 洪威;右三：戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITs联盟理事 顾悦如

卢强表示，3月24日出台的发改委关于公募REITs申报推荐的236号文以及配套出台的证监会REITs常态化发行的通知，最突出重要点在于将消费基础设施中的百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业等重资产载体纳入公募REITs底层资产范畴。客观来说，这个政策出台时点是战略性和适当的，其将对目前陷入谷底的商业大宗资产交易与投资带来深远实质影响，未来一大批PreREITs基金也会应运而生。

本次戴德梁行组织的关于商业资产公募REITs的研讨会云集了市场上参与这个领域的前沿和知名机构，对于相关政策对市场的深刻影响，相关产品的筹划和实务操作，第一批示范引领性商业公募REITs的定价机制和落地时间，对商业大宗交易的激活作用进行了前瞻讨论，同时也对相关商业运营中如何通过改善运营效率提升商业资产价值等实务性问题进行了深入探讨。

戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITs联盟理事顾悦如表示，我们认为国家层面出台系列金融政策支持不动产市场平稳健康发展的态度是明朗的，将基础设施资产类型拓宽到商业不动产，也是恰逢其时。有大量市场化运营程度极高的商业资产，位于一二线城市的核心商圈，对这些城市恢复和扩大消费、改善消费条件、创新消费场景等多方面起到重要承载作用。借由此次我国公募REITs扩容到消费类资产，发起人（原始权益人）可以盘活存量商业，用好基础设施REITs净回收资金投入到更多、更好的商业项目建设与孵化中，继而提振消费、拉动内需；同时，广大机构投资者以及普通大众投资者也是受益方，大家都有机会参与并分享到这类核心商业资产的持续经营红利。