乐居财经 严明会 3月23日，瑞安房地产召开了2022年度业绩发布会，公司主席罗康瑞、执行董事罗宝瑜、财务总裁及投资总裁孙希灏、行政总裁王颖、瑞安新天地行政总裁张斌出席。以下为实录：

Q1：去年，在整体比较艰难的市场环境下，瑞安房地产的销售还是挺不错的，想问一下2023年的售货货值情况大概如何？如何判断今年市场？

王颖：今年我们在上海、武汉和重庆有6个项目进入最后的销售和预售阶段，总的可提供销售的面积超过29万平方米。当然，这当中的80%来源于武汉，相对来说单价低一点。所以总体来说，销售货值的总量会比2022年低一点。

但是上海的一些项目，包括太平桥翠湖天地六期以及杨浦滨江的项目也陆续进入到开工前期和开工阶段，相信在不远未来能够为公司持续提供更多的销售资源，保持持续稳定的收入。

我们也看到，随着新冠政策的放松以及政府推出的一系列的促进经济发展的措施，整体经济将会得益于此有复苏的迹象，在房地产市场方面，中央经济工作会议提出，继续把房地产作为国民经济的支柱产业。两会的政府工作报告也提到要支持刚性和改善性住房需求。政府已经推行了多项政策引导市场预期，恢复市场信心，支持优质的房企。

从全国范围数据来看，2023年前两个月的住宅效果面积降幅明显收窄，同比降低了0.6%，而住宅销售金额则同比上涨了3.5%，其中可以看到上海住宅市场需求持续保持相当稳健的表现。由于供应不足，虽然前两个月销售同比回落，但是整体的存销比仅仅是7.5个月，仍然处在供应天井的状态。

另外，我们也看到武汉市场在2023年前两个月的房屋交易面积同比上涨了28.6%，整个房地产市场在武汉也出现了逐步回暖的迹象，尤其是在高端的市场需求是持续稳固的。

所以我们认为在这样经济复苏的环境下，整体的房地产市场会逐步地企稳，慢慢地恢复。

Q2：受欧美融资环境收紧的影响，公司的融资成本汇兑损失有可能进一步扩大，想问一下未来公司有什么融资计划的安排，内债方面有什么新的计划？资金周转方面有什么计划？

孙希灏：融资环境目前相对还是比较困难，特别是在境外，大部分的境外银行目前还是处于相对比较小心的态度，对中国的房地产行业。所以我们会继续与境外银行去推动一些新的融资、新的计划，我们一直有在做。

2022年，我们总共做了15亿美元多一点的再融资和偿还债务，所以在境外的融资一直都没有停下来。当然，目前的融资需要的时间和沟通是比以前长很多的。

但在境内，我们也在研究一些新的方案，也有与一些银行在推进一些计划，当然这些计划目前还在进行的阶段，有些需要一些审批。所以目前还没有到真的可以正式向大家公布的时间点，但是我们会尽量去平衡境外和境内的一些融资活动。未来的方向肯定是希望增加境内的融资、降低境外的融资，但这可能需要一些时间来做一个平衡。

Q3：在调整期，公司会不会考虑收购一些项目？上海也有很多城市更新的机会，在这方面我们是怎样的计划？

王颖：我们对城市更新的理解，不是简单的买地、建楼、卖房子，不仅仅是物理空间的更新，更加是社会发展和人们生活方式的更新，需要兼顾居住条件的改善、历史风貌的保护、城市功能的提升和产业转型升级这些复合功能，从而能够带动整个片区焕发新活力，助力城市功能的重新设定、城市发展和韧性。

因为现在的城市更新已经转向两旧一村，城市更新的模式也随着城市发展有不断的变化。我们也会因应整个经济社会发展的新趋势，从“留、改、拆”出发，依托“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的发展理念，因地制宜地去打造一些复合功能的城市社区，为城市发展提供解决方案。

在未来的上海城市更新的过程中，我们还是会积极地参与。当然，刚才也提到在整个市场调整的过程中，很多公司也出现了出售资产或者项目的情况，我们也会一直比较审慎地去看这些机会，在保持公司财务健康的情况下考虑适合公司发展的这些机会是否能够为我们提供更好的未来的发展。

Q4：关于瑞安新天地上市的最新进展，集团战略上有什么考虑？

罗宝瑜：瑞安新天地的上市计划因为市场环境的因素是有所放缓的。因为我们财务的资产负债表还是非常稳健的，所以我们也不急于上市，我们还是会寻找最合适的市场环境，让股东创造最大的利益才会考虑上市这个计划。谢谢。

Q5：过去几年都坚持不是很大规模的扩张，经历这一波的调整期看来是对的，想请教一下罗先生对内地市场的看法，有没有其他计划？

罗康瑞：过去几年我们是比较审慎地去投资，最主要是我是见过很多行业的高低、循环，“花无百日红”，所以过去我们比较小心。现在因为这个大环境，尤其是一些“三高”的策略是维持不了的。

我自己就感觉是不是这个市场已经见底？这很难说，因为还需要看这个大环境，我们国家经济的发展，以及欧美现在是不是开始衰退，通胀的问题、利息的问题这些都会影响整个市场的，尤其是我们自己行业这些出险的公司他们未来到底会怎么样呢？他们能不能够真的去解决这些债务的问题呢？这些都是未知数。

所以，我自己还是用一个审慎的看法，这些都会影响我们接下来这个阶段是不是很积极去收购或者买一些新的地块，现在机会是很多，但是我自己相信，市场收购的机会还没有完全出现。所以我们还是会比较小心地去判断这个市场，但是我们现在还是不断在看这些项目，政府也有很多好的机会给我们，因为现在在这样的环境之下，很多城市包括一些区都需要重新去调整他们的位置，过去二三十年我们都是对着欧洲、美国的，现在美国不断地打击我们、制裁我们，未来的发展方向是怎么样的呢？这些都是我们要小心去跟踪和判断的。

所以总的来说，我是相信市场肯定会逐步回暖和朝着好的方向去发展，但是在短期之内，还是有很多波动的。