文/乐居财经 邓鑫妮

整齐划一的蓝色西装，衣领一侧别着名牌。3月31日下午，世茂服务（00873.HK）2022年度业绩会准时开始，执行董事、总裁叶明杰，执行董事、副总裁兼首席财务官蔡文为和执行董事兼副总裁曹士扬现身业绩会现场。

从“均衡”向“均好”转变，是2022年世茂服务业绩的最大特点。

过去一年，物业行业面临着多方的压力，地产波动带来的连带危机，以及多点爆发的疫情让一切充满着不确定性。在这样的大环境下，行业增速放缓，不少物企甚至面临着财报延迟发布的情况。

对于外界比较关心的关联方带来的影响，叶明杰表示，世茂集团不会出售世茂服务。

无论是财报表现，还是过去一年的布局，世茂服务都在强调几件事情，一方面企业独立性发展越发重要，世茂服务稳住物业基本盘的同时抓住机会积极外拓第三方业务；另一方面，深拓增值服务和外延城市服务成了不少物企的选择，世茂服务卡位关键赛道寻求新的突破。

报告期内，世茂服务实现营业收入86.37亿元，同比增长4%；合约面积3.41亿平方米，同比增长10.8%，在管面积2.62亿平方米，同比增长8.7%；期内来自第三方项目的合约面积和在管面积占比均高达77%。

独立性凸显

一家企业想做什么，不要看他说什么，而是要看他真正在做什么。2022年，关于物企独立性的话题多次成为行业热点，不少物企抛出了宣告“独立”的战略。

彼时的世茂服务在做什么？

总裁叶明杰亲自挂帅第三方市场外拓，与此同时，公司资源也随之倾斜到第三方拓展业务上。

报告期内，世茂服务合约面积达3.41亿平方米，其中来自世茂集团及来自第三方的项目面积占比分别为23%和77%。2022年世茂服务第三方拓展合约面积达4000万平方米，与2019年相比，复合增长率达181%。同时，2022年的单方合约面积对应年饱和收入提升4.5元，同比提升19%。

数据显示，第三方市场拓展已经成为世茂服务最重要的新增项目来源。截至2022年，第三方市场拓展合约建筑面积占总合约建筑面积的比例提升到37.9%，超越收并购项目，成为世茂服务最大的面积来源。

以旗下浙大新宇的成绩为例，过去一年成功中标多个标杆级优质项目，新增项目年饱和收入达2.89亿元，同比增长24%，实现合约面积3690万平方米。

事实上，世茂服务的第三方项目一直较为亮眼，其在管面积占比早几年就超过了关联方，如今更是有近8成的比重。

能够保持第三方的外拓势头，与管理层的业务布局有关，但也与世茂服务不断巩固自身物管服务基本盘有着密切关系。

在这期间，除了管理规模持续更新，多元业态的发展亦是重点。

2021年起，世茂服务加大了对非住宅类项目的拓展，通过收并购和第三方市场竞标，有效提升了非住宅类项目的面积占比。

截至2022年12月31日，世茂服务的非住宅类物业在管建筑面积达1.2亿平方米，占总在管建筑面积的45.9%，非住宅物业在管建筑面积占比相比2021年同期提升3.6个百分点。

非住宅类项目中占比最高的为高校类项目，其次为公建及产业园项目。旗下吉立物业在医院物业有着丰富经验，2022年其在长沙的三甲医院占有率超30%，并实现湖南湘雅系的全覆盖。

值得一提的是，高校和医院服务业态的特殊性，为世茂服务“专业公建物业管理”加“细分场景增值服务”的实现提供了优质的土壤。

卡位关键赛道

如果说不断增长的管理面积扩大了世茂服务的业务范围，那么垂直于各业态的细分业务，比如增值服务、城市服务等关键赛道，就像盘在树底的根系一样将服务越扎越深。

目前，世茂服务的收入主要来自四大业务：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务。

年内，物业管理服务收入约为50.42亿元，占总收入比重约为58.4%；社区增值服务收入16.88亿元，占比19.5%；非业主增值服务收入达5.25亿元，占比6.1%；城市服务收入达13.81亿元，占比16%。

社区内释放的巨大消费潜力吸引着物企布局增值服务，虽然过去一年的疫情让该业务的持续发展受到波及，但发展空间摆在这里，如何挖掘里面的价值才是关键。

在社区增值服务板块，世茂服务围绕“用户”和“资产”展开布局，重点关注社区增值服务中的高潜力赛道。目前，世茂服务已经在新零售、居家养老、托育等7大社区增值服务方向发力，其中养老服务收入同比增长482%。

而在不断精进住宅物业增值服务的同时，还积极拓展多元业态下的增值服务业务，丰富服务种类，提升服务能力，向高校、医院、产业园等多种非住宅类物业快速发展业务。

过去一年，另一项取得亮眼成绩的就是城市服务，期内该业务的收入达到了61.5%的增速，营收占比16%，成为世茂服务第三大收入来源。

如今，世茂服务手握两大城市服务平台金沙田科技和世路源环境，通过总部进行资源导入与赋能，平台承接具体业务的模式积极发展。2022年，其城市服务新增项目38个，新增合同金额近10亿元，其中中标合同金额超过5000万元的大项目5个。

城市服务业务之所以能够驶入快车道，世茂服务称，第一是收购和并表的影响，2021年金沙田并表4个月的收入，世路源并表约8个月的收入，2022年，两间公司均贡献了12个月的收入；第二是金沙田市场竞标外拓成绩突出，2022年新签总合同金额超过8.5亿元，对该业务板块未来发展提供重要支撑。