乐居财经 刘治颖 3月31日，中国海外发展(00688.HK)举行2022年度业绩投资机构交流会。中国海外发展主席颜建国、行政总裁张智超、副总裁王林林等出席会议。以下为实录：

Q1：第一问题，中海2023年确立了销售合约额20%的增长目标，7900亿的货值也是比较充裕的。再往后看，整个市场格局变化过程当中，中海怎么看整体市场的发展潜能与动能？第二个问题，要支持增长肯定要不断拿地，城市分化之后，很多热点城市土地市场升温比较快、比较明显。管理层从拿地策略上，有些什么样的目标或者规划？

颜建国：针对第一个问题。2023年我们确立了积极进取的目标。当前市场仍处于房地产上下半场转折期，市场还是存在一些不确定性，我们对总体市场是有信心的。从更长时间来看，我们认为市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。

第一、市场规模适度下降后会稳下来，市场主流观点会是稳定在10万亿左右，市场规模足够大，房地产仍然是一个大行业、好行业。

第二、从发展模式来看，市场已经从卖方市场转到了买方市场。增长模式从规模向效益转变，中海一贯是效益优先，不会将规模放在首要地位。房企管理模式方面，现在是强调精细化管理，标准化、信息化、数字化，这些方面已经是中海管理的基本要求与技能。当前市场形势下，我们更加关注客户需求，关注产品创新，关注企业运营效率。

第三、城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。企业会继续分化。行业集中度还将提高，中海要持续提升市场占有率。

从长期来看，中海的发展，有三个要点。第一、结合公司十四五战略规划目标来看，我们将保持战略定力，维持既定目标继续前进。近几年，房地产市场进入转折期，叠加疫情的影响，不确定性较大。但这些扰动因素，都不会影响我们的长期战略目标，我们希望成为世界一流不动产开发运营商。第二、坚持今天、明天、后天的业务结构方向也不会变。坚守主航道，住宅开发仍将是公司的核心业务，配置90%以上的资源。我们相信，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。近三年，我们的商业项目大规模入市，未来几年商业收入增长非常快，今年商业收入制定了30%的增长目标，相应的资源配置也会跟上。第三，在确保财务稳健的前提下，我们将适度扩张规模，提升市场份额。

张智超：针对第二个问题。第一、有关土地储备的情况。去年市场持续下行，中海逆周期拿地，扩张型投资，拿地金额、新增货值处于行业领先水平。2022年总计新增50宗土地，总购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，2023年可售货值超7900亿元，可售货值名列前茅。因为有充足的资源，我们今年制定了销售增长20%的目标，并对实现这个目标充满信心。同时，在现金回款比较好的情况下，我们今年的投资仍将相对进取，今年的投资拿地金额规划了双位数的增长。过程中，我们会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排。

第二、聚焦战略一致性，近几年我们的投资布局、土地规模与结构上总体是非常优秀，具备很强的比较优势。2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%；今年的可售货量中，73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角城的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。

第三、我们将坚守投资回报要求，坚守投资刻度，确保合理的回报，确保行业领先的盈利能力。每一个项目，我们将结合成本利润率与IRR来综合判断决策。

第四、我们要发挥财务稳健、资金充裕的优势，在收并购、城市更新等方面，多渠道获取土地储备。

Q2：中海一直以来的风格都是相对比较保守，但是今年给出20%增长，大家感受到企业的信心。怎么去理解这个20%增长目标，是一个保底概念吗？内部目标是否更高？这20%增长是否已经包含了可能的收并购？

张智超：公司全年货量7900亿，这个货量没有包含今年新增投资所产生的货量供应。公司的可售货量行业领先，这是今年销售增长20%的底气所在，是我们近两年坚持聚焦投资的结果，我们内部肯定有更高的目标。此外，我们的货量结构优异，没有出现大幅价格折让的情况，更多的是平衡好量、价和利润之间的关系，做好整体经营的安排。我们对完成今年的销售目标充满信心。

Q3：公司在写字楼、购物中心领域有很强的实力，公司在REITs以及相关资产证券化方面有没有安排？

王林林：我们理解REITs是促进房地产转型发展的重要抓手之一，也是商业资产打通资本循环的关键一环。从长期视角看，我们把REITs作为契机，从构建房地产新发展模式的角度去思考商业模式优化。

对中海而言，我们不会将REITs当作一锤子买卖来思考，我们希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的发展逻辑，推动集团的高质量发展。REITs除了对底层资产有区域和业态的要求之外，资产本身也有准入条件，回报率是隐性标尺，我们将这个标尺嵌套在公司商业资产运营体系中，确保相关商业资产良性循环。

中海积累了超千亿规模的商业资产，目前在手的购物中心以环宇城、环宇荟、环宇坊的三条产品线，持续在一二线城市深耕做优做强。写字楼的资产与数量在行业保持领先，REITs将会推动公司优质商业资产的价值释放，为股东贡献更多回报。

Q4：刚才管理层说还是会继续多渠道拿地，现在土地市场又比较炽热，公司是否会考虑更多的收并购？

张智超：今年以来，市场企稳和复苏，重点的一二线城市复苏情况更好一些，土地市场又开始热起来了。公开招拍挂市场，受春节因素的影响，今年一季度供地相对偏少，我们也积极参与。一季度，公司在南京、杭州各中标一个项目，地价款合计40多亿。我们不会为了增加土地规模盲目扩张，包括收并购，核心还是看项目质量、资产质量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新项目，也有很大的投入。