文/乐居财经 靳文雨

“这些年行业经历了不少变化，对始终关注高质量经营发展的合景悠活来说，回归本质，首先要回归到坚持高质量发展的初心上。”去年出席公开活动时，合景悠活管理层曾如是谈到。

去年一年，房地产行业进入深度调整周期，物企赛道也在同步降温。而对于敲响上市钟声已两年多的合景悠活来说，能否顺利实践2022年业务发展策略，业绩数据的支撑尤为重要。

3月31日，合景悠活（03913.HK）发布来2022年业绩公告。期内，公司实现营收人民币40.26亿元，同比增长24%；毛利约人民币12.4亿元，同比轻微增长1.2%；而核心净利润约为人民币5.65亿元，核心业务稳健。

业绩会上，合景悠活管理层表示，2022年，集团坚定践行独立发展的战略，以均衡的业态,，实现了有质量的增长。更加均衡的业态也有助于实现不同经济周期下的健康发展。

报告期内，合景悠活也坚持独立发展，截至去年年末，其第三方在管面积占比达88%。公建及城市服务业务收入同比去年实现了117%的增长。同时，公司坚持区域深耕策略，大湾区及长三角项目在管面积占比为61%。

而在持续夯实物业管理服务与商业运营服务等基石业务的同时，合景悠活亦加速延伸产业及生态布局，在服务客户和满足城市管理转型升级的同时，实现了服务内容及规模的进一步扩大。

业务规模稳步扩张

合景悠活旗下共有两条业务板块，分别是住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业营运服务。2022年度，合景悠活总收入40.26亿元，其中住宅物管服务收入约18.75亿元。非住宅物业管理及商业营运服务部分实现收入21.51亿元。

在宏观形势复杂多变的市场环境下，合景悠活积极布局策略，加速延伸其业态及产业布局，在非住宅物业管理分部业态深度挖掘服务机会。

2022年，合景悠活的非住宅物业管理及商业营运服务分部实现收入21.506亿元，同比大幅增长63.1%，占该集团总收入的53.4%，同比增长12.9个百分点。

目前，其非住宅物业已经遍布包括北京、上海、广州、成都及苏州等主要城市。截至2022年12月31日，合景悠活共管理1169项非住宅物业，其中集团来自第三方物业开发商的非住宅物业在管建筑面积占非住宅物业总在管建筑面积96.1%。

深化布局多元业态

城服板块纵深推进

合景悠活从2020年已经开始布局多业态、全面发展的战略，是行业中比较领先的。目前其已形成住宅、商业、公建均衡的布局局，并且公建业务呈现上升的趋势。

2022年，合景悠活的公建及城市服务板块收入从2021年的6.68亿元增至2022年的14.52亿元，增幅高达117%。

年内，合景悠活于2022年1月，将广东特丽洁环境工程有限公司纳入麾下，躬身入局城市服务赛道。

收购完成后，公司业态更为丰富。截至2022年12月31日止，年度新增第三方拓展项目235个，新增第三方拓展建筑面积2730万平方米。

在拓展城市服务业务领域，合景悠活主要通过三个策略实现项目的快速落地及垂直化专业能力的发展。一是稳扎本地市场，持续深耕其在华南的优势区域，拓展更多的市政环卫项目。

二是从华南辐射到全国，把在华南的成功经验和以往积累的城市服务专业能力复制到其他区域，拓展包括河南、广西等外地市场。

第三则是延伸业务链条，不断完善在城市服务产业链上各个环节的覆盖，从城市保洁业务延伸到例如生活垃圾中转站、市政绿化等综合型项目。

目前，合景悠活已经拥有一系列专业资质和认证，包括环卫清洁服务企业资质证书、园林绿化服务企业资质证书等。

而在具体的服务内容上，其城市服务业务还包括社区、城市专项以及资产服务，凭借专业化的运营优势，将不断实现从城市环境卫生管理，到公共绿地养护，到市政基础设施维护，再到城市市容市貌管理，全方位覆盖布局。

区域深耕效果显著

独立第三方市场拓展是合景悠活的重要发展战略。凭借“重点区域深耕+第三方拓展+业态延伸”的增长策略，其在规模和综合运营能力方面均实现了高质量的增长。

截至2022年12月31日，合景悠活已进驻全国21个省、自治区与直辖市的132个城市，在管建筑面积及合约建筑面积分别为2.155亿平方米及2.870亿平方米，分别同比增长4.5%和3.3%。

其中，第三方项目的管理建筑面积达1.897亿平方米，总在管建筑面积中占比达88.0%，且独立性及品牌号召力进一步提升。

在业态布局上，合景悠活的住宅和非住宅的在管面积占比为50:50，这样能够更好地满足不同客户的需求，同时减少经济周期变化的风险。

年内，合景悠活完成了多个住宅、商场、写字楼、学校、政府机关、轨道交通枢纽、医院等多领域的标杆项目拓展。包括定海广华医院、定海广华颐养院、南宁地铁5号线、普洱高铁站、广州出入境边防检查总站及上海嘉定区综合办公楼等。

值得一提的是，年内合景悠活旗下的申勤物业还在疫情期间逆势进场上海高级技工学校，凭借专业服务打开了高校市场，并且实现了商业项目的零突破。

在区域上，合景悠活在深耕城市方面持续发力，从自有项目出发延伸拓展，做大区域内规模和密度。当前，其在大湾区及长三角的在管面积集中至61%。此外，其在一、二线城市的新增拓展项目在管建筑面积于总新增拓展项目中占比达71.3%，

合景悠活表示，2023年计划将围绕现有项目的优势区域,拓展周边项目，继续重点深耕经济较发达的大湾区、长三角等区域。同时，加大和国企的合作，资源优势互补，做好品牌和服务输出，和地方城投公司等国央企合作，深化渗透当地物业管理市场。