乐居财经 邓如菲 3月31日，金科服务召开2022年度业绩会。金科服务董事长夏绍飞总裁韩强、CFO闫凌阳、博裕投资代表吴晓力、董秘徐圆圆出席。以下为实录。

夏绍飞：刚刚过去的一年是充满挑战的一年，也是公司发展历史上极为关键的转折之年，面对宏观环境和地产行业结构性调整带来的外部压力，金科服务一直积极追求自我突破、向上生长，始终坚持做有温度的服务、追求高质量的增长。在整个行业剧烈波动周期中，金科服务展现出了一家独立的公众上市公司坚不可摧战略定力和企业韧性，由于种种外部原因叠加，导致公司在2022年度未能交出一份满意的答卷，在此我也代表公司的管理层向长期关注和支持我们的广大投资者、股东们致歉。公司在这一年里经历了第一大股东变更，正式成立一家独立的高品质服务商，公司治理结构实现了全面优化，对企业而言是一次全新的挑战和机会。过往至今再向未来，我们始终坚持长期主义，提前布局，多曲线并行发展，已经形成多维度核心竞争力，长久锻造的市场能力以及独立性的价值，这也是我们直面过去和未来的底气所在。

闫凌阳：2022年全年公司实现整体收入大概在50亿，同比下降了16%，但是我们需要去看一下这个数字结构，在这张图中间靠上这边我们看到的是基础物管这幅图。基础物管我们录得36.8亿收入，其实我们是比上一年同比增加28%。

毛利率我们略有下降，24%，下降了18%。这里面有一些2022年特有的原因，第一，2022年发生了疫情。我们出现了额外人工薪酬，包括安置补贴费用、防疫的成本、保供消耗的成本，也是起到了一个企业社会责任。第二，过去一些收购项目出现无形资产摊销，对车位等进行打折。第三，为了保证发展质量，我们主动撤出一些项目产生了额外费用，也出现一次性补偿损失。但是到了2023年这些特别的元素就不会再出现了，我们相信在2023年的时候我们毛利会得到一个更好的恢复。

非业主整体营收数据有所下降，整体收入盘子4.26亿，下降了58%，剖析一下原因，第一，去年房地产进入寒冬时期，我们对非业主增值业务主动做了收缩，确保聚焦这些业务能有现金流回收。回款有保障才去做。第二，保交楼业务，必须接手的业务才去做。所以导致了2022年这块收入和毛利均有一些下浮。

本地生活板块，本地生活录得4.88亿收入，通过三个数据解析，本地生活含三块子业务，餐食业务、酒馆业务、餐饮供应链业务。餐食业务在2022年实现收入2个亿，同比增长了290%，这么迅速增长的原因是因为2022年内很多项目实现了团餐业务和基础物业板块联合中标，形成非常好的协同效果。酒馆业务成分实现收入1.4亿，这个增长也是非常迅速，同比增长了320%，我们相信酒馆业务在今年疫情放开以及旅游、商务活动爆发反弹情况下，我们觉得2023年酒馆业务也会更上一层楼。第三，餐饮供应链业务在这个柱状图有1.45 亿的成分，这部分我们同比减少大概62%，也是去年因为宏观经济下行有很多供应商违约风险，客户回款风险，为了保住利润，主动缩减了利润率较低、有风险的业务，确保供应链业务稳定可控。

还有一个板块涉及到科技板块，涉及到社区增值业务，我们录得收入3.3亿，同比下降78%，社区增值也是因为去年疫情封控影响，很多业务受到封控影响没法开展。很多业务从自营转为平台业务。右下角图6我们讲的是数智科技板块，这个板块去年8000多万收入，这部分收入比上一年下降17%，也是因为我们主动减少了对关联方金科股份A股公司业务收入，主要我们要考虑到回款效果。但是我们尽管跟关联方业务下降了45%，但是这里面还有很大业务亮点，因为能够看到我们在这里面第三方业务受有112%上升。

现金流部分，大的数字是接近4个亿，公司考虑到经营活动、投资活动、筹资活动整体来说，公司现金存量是有一些下降，但是这里面非经营性现金流出最大的影响是一笔15亿的贷款，是属于非经营性、一次性项目。公司控股权变更后，公司治理和独立性大幅上升，非经营性的放贷款给关联方的事项在2023年不会出现。2023年再看到这个柱状图，棕色下行柱子不会出现。2022年底，公司存量资金32.7亿，而且公司没有任何有息负债，所以公司财务状况非常稳健。公司在博裕入驻后，会非常谨慎高效使用32 亿现金，增持内生增长，包括战略性收并购，让30亿资金能够带来一个可持续、高质量业绩增长。

第四部分，损益表分析。第一，行政费用。我们行政费用也有相应的增加。行政费用增加确实也是受到疫情影响，控股权变更，博裕入驻后，调整了人才梯队，希望我们整体人员梯队有一定提升，所以确实也发生了人工费用等等增加，但是我们认为这些东西投入是在2023年能达到它产生的效果。第二个特殊事，这里面有接近22亿大额金融资产损失，这个对我们今年会计报表经营利润影响比较大。我解析一下这22亿我们分两部分，一部分是对我们关联方一些房地产开发的企业它的影响，还有我们去年因为房地产下行，所以我们有不少客户是房地产客户，2022年中报后他们确实面临流动性困境，按照会计准则，集团对于经营性应收款项、非经营性应收款项，我们都要进行国际财务报表准则要求的测试，测试结果确实要计提一些大额，经营性大概是9.5亿，这里面关联方有4.5亿，非经营性应收帐款减值12 亿，这里面对关联方大概也有7.7亿。

解释完这个数字后，我想强调一点，对于这些欠款我们按照财务准则确实要对他进行减值拨备，但是从管理会计上，管理层仍然在2023年积极妥善解决这些有问题应收帐款回款问题，尽我们最大努力将拨备的损失，因为它是估计损失，我们要把实际损失降到最低，我们要争取对这些问题的款项能得到更多的现金流回流。

最后一个事项，减值事项。关于2.88亿商誉减值。公司2021年的时候，在当时市场环境下我们进行一系列物业公司收购，当时二级市场环境下它所引致的一级市场环境，确实当时一些事项有录得比较高的商誉，但是随着现在二级市场物管行业整个金融指数下行，以及相应开发商情况变化，我们也按照会计准则对2022年执行的会计估计的工作，对当时2021年录得高的商誉我们进行合理减值。所以多处因素变化，导致2022年公司确实发生18.4 亿总的亏损，但是这些事项很多都是因为会计估计我们产生的权责发生事项下的亏损，并不代表既定现金性亏损，所以我们在这张损益表数据我们再结合上一页现金流来看，尽管有18亿亏损，但是公司经营性活动现金流仍然正向，取得4个亿回流。随着博裕入驻，控股权变更，很多事项在2023年一定不会发生，我们希望2023年以更优质的健康的业绩回报所有股东。

我今年2月份上任，之前帮助博裕做过一些咨询工作。去年我来的时候，整体财务数据和数字基本定了，基本不会动了。今年开始我也会把我对物业行业财务理解带给金科服务。第一，我们剖析了物业公司这几年上市前、上市后内部管理动作变化，首先看最左边，早期物业公司大家数据都是比较实在，都是按照收付时延制记帐。物业行业在进一步发展过程中，由于大家都在上规模，难免出现应收款，老的体系下没有办法计量应收帐款，因为服务已经提供了，业主没有给钱。我们物业行业财务会计管理核心就是大家怎么管理这些应收帐款。老的制度下，因为应收帐款本身也不进表，最大好处是管理者对现金流也掌握的比较准确，收入确认的时候很多都开票再确认收入，在这个时候也带来一个间接好处，真的拿到钱才确认收入、才交税，不会出现为了追求收入、利润，寅吃卯粮。很多公司上市前内部管理制度都是用这种比较朴素的方式管理。

但是上市后，这种比较朴素的管理不符合国际财务报表要求，也不符合财政部准则要求，必须这些上市公司要按照权责发生制去把这些应收款也进行会计计量，同时每年要做一个会计估计，对应收款减值准备按照国际报表准则要求进行会计估计，当然凡是会计估计都有局限性，比如一些应收帐款我们提供了服务，但是业主不给钱，我们其实就要去交税，就要进行相应帐务上计入收入。如果拿不到任何业主不给钱，又拿不出破产证据，税务局也不会认可，所以出现了没收到钱还交了税，增加了企业税负，对企业现金流也非常不健康。我举一个极端案例，如果一个企业有大量未收款，背后产生坏账的时候，如果大量做权责收入，其实利润是浮肿的。我们业内有一个同行，财务上采用权责发生制，收入当中也有一些风险回缴率考虑，比如考虑收缴率定一个90%，权责发生制也打入风险因素，跟税务局协商也取得一致，我们比较赞同这种方法。

下面是2023年这些动作后，包括大股东进驻后，和管理层协商的，到底怎么定财务指标才能均好、高效科学看待发展。这里面是四个维度，前三个事项就是我们的营收、营收的势能今年新签第三物业饱和收入，它影响到2024 年营收，这两个数字都是管理指标的数据。第三个指标是代表利润率。第四个指标是现金流。代表利润背后的质量怎么样。博裕入主后，我们希望通过四个指标能够卡位一个公司健康发展财务的画像。

第一，关于现金流。有很多物业公司包括我们自己我们现金流非常复杂的，这里面包括第三方现金流，也包括关联方现金流。可能在场分析师都懂我说什么。我们认为从公司考核来说我们现金流分两条线考核，一条线是第三方的，我们要把关联方这些复杂元素剔除出去。我们现金流有两条跑道去看。我们希望在今年提出关联方复杂影响后，我们就第三方现金流做到第三方应收款项原值逐步下降，包括应收方第三方增长率，我们绝对不超过收入增长率。经营活动净现金流一定大于循环业务的，这是带入新的指标的概念。

第二，收入发展势能的问题，博裕入主后，我们认为还是要回归财务本质，应该追求一个有质量势能发展，因为物业行业非常复杂，有公建、有住宅，面积和收入指标是比较复杂的。我们希望一杆子插到底，我们直接规定我们增长的势能就是要看在我们这个财年我们所新签署的，我说几个重要定语，新签署的第三方的物业，这只是我们S板块，我们这个收入是多少，这里面我们要剔除一些我们说密度比较低的东西，这里包括比如关联方给的资源、或者并购的东西，甚至有些东西并不是我们自主操盘的，我们认为这些数据是低密度财务数据，我们要剔除低密度财务数据，我们希望把金科服务财务数据做到高密度、高质量数据。

夏绍飞：下面我介绍公司2022年业务回顾以及未来发展策略。从整个空间物业板块来看，我们基本上还是坚持两个原则，高质量和可持续。整个2022年在管面积实现了平稳的增长，全年新增在管面积大概4400万方，75%来自独立第三方。此外我们在2022年下半年针对一个是过去高速发展下来积累的一些持续现金流亏损的项目，包括去年下半年地产行业一些中小开发商我们合作的，在交付中出现问题的一些项目，我们对它进行了全面梳理和逐步撤场，涉及面积接近2700万方，避免了这些项目持续负利润或者有利润无现金流现象，确保了公司长期可持续发展。

众所周知，整个2022年整个地产行业极度承压，大部分开发商交付项目都是不尽人意，空置房回款也缺乏对应保障。我们在2022年期间战略性控制了对新交付住宅项目获取或者拓展的节奏。全年新增住宅在管面积2700万方，略低于我们年初预期，但是针对增量项目有问题情况下我们在去年三四季度开始正式推出内部住宅发展计划，未来升级到街区式物业服务大的范畴，把战略重心逐步转移到存量项目上，目前效果是比较好的。非住板块，公司进一步提升服务质量和回款能力关注，全年新增在管面积1740万方，成功入驻多个标杆项目，获取的收入千万级项目是数十个，并受益于服务+生态战略协同赋能，在餐饮服务、物业服务联合获取项目上也是开始逐渐显现出效果，获取了多个项目。

在整个收并购兼并这块一直坚持以优质住宅为主，整个去年进场尽调11个潜在大标的，对应在管面积超过2.5亿，但是确实受制于行业估值下降影响，包括受标的关联方地产的影响，尽调后发现均出现较多问题，有一些放弃。所以整个并购重心开始聚焦在优质第三方住宅物业公司上，下半年还是有所收获。

区域战略上，我们将继续深耕西南，做实长江沿线，加速核心区域布局。我们一直非常注重密度和浓度建设。到去年年底西南核心区域在管面积达到1.26 亿，占总在管面积49.5%。长江经济带在管面积2.24 亿平米，占88.1%，区域密度优势持续明显，这个带来了管理成本优势、人均效能优势。多年一直坚持服务向上价值向上发展策略，也得到回报，物业单价持续得到提升。高品质项目、优质项目，第三方项目平均单价从21年1.89上升到1.93。社区增值板块，我们积极调整重心，包括主动收缩了一些帐期较长，现金流差业务，把业务聚焦在高频高利可持续业务。同时积极把平台模式向自营转变，主动收缩帐期。同时积极布局和加强资产销售租赁、商业运营等业务上我们专业优势，加速对持有的现在的资产快速进行去化，带来现金流回流。

本地生活板块，作为公司第二增长曲线去年取得较好增长，虽然说受疫情影响非常大。但是整体业绩还是有这么一个较大的增长，300%多增长。而且业务势态和规模逐步先了行业龙头势态。作为行业里最先聚焦和布局餐食服务公司之一，我们目前建立了高端星级酒店餐饮服务，中大型高端团餐、包括社区餐饮整个差异化矩阵式业态布局，通过这些布局叠加在企业服务、物业服务方面的强协同效应，确实是打磨出比较好的市场获客能力。在2022年期间，公司多个项目实现了在企业服务与餐饮服务联合获取项目。并搭建了学校、医院、产业园等多个业态优质客户矩阵。

酒店服务方面，去年灵活针对疫情冲击，逐步实现了较好控制了风险，逐步实现了营业收入增长，作为西南区域TOP1酒店管理公司，拥有20 年高星酒店运作经营，特别是高星级餐饮运作经验，拥有了多个高星级精品酒店平台。运营管理五星级酒店有12 个，中端商务酒店、高星级餐饮项目达到67 个。我们也是为数不多在酒店餐饮方面收入大于客房收入企业。2022年酒店线上板块我们会员人数超过200 万，同时是中国饭店业金鼎奖等多个荣誉获得。数字科技板块，我们不断强化技术研发，市场拓展能力进一步增强。去年全年第三方收入占比达到46%，快速提升。城市物联业务上，通过AIOT 智慧物联、双碳智慧能源，进一步帮助物业板块降本增效，持续提升管理精细度、人均效能。智慧城市，我们依靠自身场景优势，包括数字孪生长期积累的经验，聚焦空间数字化运营，打造物联网、TOS、城市时空三大核心竞争力，持续推出项目。虽然去年受到疫情造成项目延后，但是还是符合预期，新增项目16 个，覆盖人群825 万人次。

过去宏观环境跌宕起伏，外部市场变化非常大，整个行业在野蛮扩张追求高速增长阶段，现在确实在过去，但是对于精耕细作，强调高质量服务、高质量增长大服务时代来临，这是去年半年的时候我们就做出的判断和调整，在这个背景下进一步结合自身优势，坚定发展战略，为客户、股东、社会继续创造我们价值。随着去年公司股权结构变化，公司治理结构将进一步变化。目前博裕是公司第一大股东，管理层员工持股平台是公司第三大股东，公司独立性价值凸显，公司将以中国领先的高品质服务商为目标，2023年公司将全面优化公司治理结构，坚定保护和最大化客户以及股东的利益，我们会进一步扩大管理团队的持股比例，实现团队利益与公司和股东利益长期绑定，我们也在持续迭代升级公司激励机制和人才培养体系，持续引入富有经验的团队，作为独立公众上市公司将充分保证公司独立性、安全性，进一步完善公司治理，在资源整合和战略大合作方面，我们的控股股东博裕作为一个长期投资机构也将会与精密配合合作，物业收并购上持续挖掘，评估优质并购标的，聚焦与现有优质区域高度重合的优质住宅物业，并且注重公司现金流、项目入住率，以合理估值进行整合。产业投资方面，我们也和博裕股东方一起深度覆盖和挖掘产业链上下游结构性机会，在团餐、餐饮、智慧物联、家居家装、社区加盟等方面挖掘投资机会，反哺公司业绩良性增长。

在战略方面，我们是行业第一个提出服务+科技、服务+生态战略发展企业，一直这个战略是没有动摇，并且在努力构建我们3+2H战略生态已经坚持7年，正是这些坚持，才有现在在风浪中稳定前行的信心和回报。未来将继续贯彻服务+生态、服务+科技发展战略，强化密度深耕，深度协同，浓度建设，深度协同，着力发展四大布局，坚持围绕有利润营收、有现金流的利润，保持可持续的健康发展。对于最核心的空间物业板块，我们今年一个很大的变化就是将全面向街区式物业升级，把服务+生态双轮驱动持续做好，坚定追求长期主义下可持续、高质量增长，我们也将继续坚持以客户长期的满意度和忠诚度为导向，加强精细化运营，为优质的客户提供优质服务，进一步加强以数据驱动精细化运营体系管理。加强项目投前投后一体化考核能力，持续提高管理效率、人均效能，这两个指标是我们今年非常看重的指标。街区式、片区化资源整合是我们非常大的关注。住宅方面战略性向存量市场发力进行拓展，通过有纪律、系统化持续投入换取长期的业主信任以及直拓业绩增长，进一步快速抢占优势区域市场份额。均衡发力商办、医院、学校、产业园等，为客户打通物业服务、餐饮服务、科技服务等一站式解决方案，不断提升单盘经营性现金流和业务运营能力。聚焦增值保障，重点发力不动产运营，一体化打造资产管理闭环能力。同时我们也会持续加快新业态以及未来赛道布局，着力打造西南龙头，旅游+生态产业链。本地生活服务方面，作为公司的战略发展第二重要增长曲线，差异化去深耕未来万亿级餐饮赛道，充分发挥空间、物业资源协同，内生发展与外部收并购并行，团餐赛道战略性布局和提速我们会加大，目前已经构建了中高端政企团餐、星级酒店高端团餐以及社区餐饮三轮驱动发展架构，未来我们也会进一步加大强化团餐业务和政企物业服务板块的资源机制协同。确实在发展餐饮这方面，我们是星级酒店出身。第二，全国大型餐饮机构里，来自川渝地区的企业往往做得非常好，确实有这个基因，进一步挖掘生态叠加，为客户提供后勤式一站式服务，多维度提升我们项目效率与效益。

在数字科技板块，紧紧抓住数字转型机会，持续打造智联+物联，双引擎以及碳中和，进一步加强产品竞争力，加快云城100、蜂圈物联、IOS集成，并创新推进零碳社区建设，逐步试点海绵化改造、园区社区微发电系统落地。蜂圈物联基于街区式物业管理进行赋能体系，围绕片区化管理，不断提升IOT、高密度服务设备设施供应链建设。不断提升我们全场景数字能力，强化数字输出变现。

吴晓力：去年11月份，博裕通过发起全面要约收购正式成为金科服务大股东，首先我还是想强调一下，与大部分上市公司物业企业不一样，金科服务其实是一个真正独立的地三方物业公司。博裕是大股东，金科是二股东，管理层是三股东，并且管理层持股比例过去一年持续增加，这样的股权结构在行业里非常少见。特别是民营企业普遍资金链承压情况下，作为一家不被房企控股的物业公司，金科服务可以更好独立发展。一方面博裕作为长期投资人，现在又是股东，在公司治理、财务把控方面严格把关。管理层个人利益、公司长期利益以及公司长期市值都是牢牢绑定，我们管理层又有极强主观能动性，有凝聚力、有执行力，可以带领公司持续稳健发展，在未来我们也将引入新的股东，包括资源性股东，对各种股东结构都持开放结构，届时公司股东结构更加多元化。

另外博裕成为大股东后，对公司经营管理有哪些改善？首先我们发展方向是高度一致，作为大股东我们会全力支持公司发展。在业务上，我们会进一步协助公司推进小步快跑同业并购，并且在公司第二增长曲线打造上，我们将持续帮助公司扫描和推动优质区域团餐公司潜在并购收购机会，同时我们希望公司能够进一步把团餐和物业强协同效应发挥到一个极致。公司内部管理方面，协助公司主要在三个方面持续提升管理水平。第一，我们将和外部机构一起合作，升级公司的内控管理工具，丰富管理手段。持续提高公司治理水平。第二，通过对于系统的不断迭代升级，进一步提升公司数字化运营能力，助力精细管理，打通投前投后。第三，动用行业资源持续引入优质人才，无论新任CFO还是拓展人才、跨赛道人才，帮助公司在人力上进一步提升。我们相信上述管理动作都会优化管理机制，进一步发扬公司强的内生动力、多元化业务落地能力，能够在这种高质稳健发展道路上高速奔跑。

Q1：公司业绩公告中，15亿借款逾期情况，请问公司是否有采取对应的催收手段？相关抵押品是否已办理抵押，请介绍一下出售的规划？

韩强：金科服务贷款事宜按照协议2023 年1 月20 日第一期还款时间，在这个还款时间到期后，我们给予两个月宽限期。但是截止到目前，我们没有收到金科股份任何还款。这个过程中我们已经给金科股份发出催款函，同时要求所有贷款加速到期。

第二方面，我们的贷款是有资产担保的。根据这个贷款协议，我们有权变现这些抵押的资产以偿还金科股份相应的应付款项。目前我们正在寻求相关法律意见也将采取一切必要的措施来回收这些应付款项。在此我也说明，基于贷款协议安排，目前逾期付款并不会对本公司业务造成更大的负面的影响。

Q2：公司昨天公告股份奖励计划，相当于可以购买9%股份，可否介绍一下这个计划思路，包括覆盖的员工层、形成的考核标准以及对于开始购买股票的时间节奏有无安排等具体细节？

徐圆圆：公司昨天采纳新的股份奖励计划，是周期在十年内的计划，公司管理层希望通过这个计划，更广泛团结我们可以团结的各种力量，基于扩大物管面积、加速回收现金流考虑，对地产集团、物业集团以及董事会认为对公司长期发展能够产生贡献的人群进行一个激励，这样可以提高物业管理项目交付积极性，扩大我们公司在特定区域范围内物业管理密度，同时更加有利于公司现金流管理，也会促进我们应收款早收、快收一些作用。基于此，我们安排了这样一个2023 年股份奖励计划。至于具体购买股票时间节奏还没有特别细节的安排，整体就是十年的一个收益期。