乐居新媒体 朱雅文 发自上海  

静安中兴区域，历来豪宅乱斗，楼市火热。2023年上海首批土拍名单官宣后，静安中兴区域最新推出的1宗迷你地块，起拍价仅6.7亿，相当夺人耳目。无论这宗地花落谁家，静安中兴这一豪宅聚集区都将再度掀起波澜。

豪宅乱斗认筹率高企

内环稀缺的地段和多年来紧张的土地供应，让静安中兴区域成为塔尖豪宅的角逐场，本批土拍推出新地块，让购房者目光再次转向这片热土。

新湖青蓝国际和中兴路壹号是该区域开发较早的两个知名楼盘，分别由新湖中宝、万科主要负责。

新湖青蓝国际地铁8号线、3号线双轨环绕，中兴路壹号则是8号线、4号线、3号线三轨环绕，但新湖青蓝国际距地铁站更近，仅500米。两盘相距也仅500米，配套共享。地处新老住房混杂的内环，两盘的整体配套都是市内非常成熟的，然而却呈现截然不同的打造路线。

新湖青蓝国际总建筑面积约33.9万方，占地面积约6.2万方。项目一期已交付，共规划5栋楼，724户。二期共规划8栋楼，808套，共分三批次加推。二期整个小区中间高四周低。最高30层，13号楼还有2层底商。

新湖青蓝国际不惜重本打造产品，做到了同价位不常配置的资源，例如，内环寸土寸金，小区却配有2.1万方园林景观。据了解，新湖青蓝国际二期已于18年8月开工，预计23年12月竣工。

新湖青蓝国际于2022年8月推出了最后一批房源总计275套，延续大户型设计，主力户型为94—184平的2-4房，均价11.7万/平方米，最终收获1320组客户认筹，认筹率高达480%，超预期收官。

于2020年较早入市的“地王”项目中兴路壹号则赶上上海一手房严限价格，首开成绩一般，229套房仅获得69组有效认筹，但之后的二期房源入市人气迅速回升，推出的294套房共计355组客户认购，认筹率达到120%。

该项目在中兴一带可谓独树一帜，作为万科为“中兴城”造势的重磅项目，中兴路壹号主打前卫新潮。在实地探访中，中兴路壹号现代主义风的外立面颜色艳丽，在周边一众老房中显得非常突出。此外项目室内采用悬挑式三面的超大立面落地高透玻璃窗，拥有270°视角揽全景视野。

户型设计上更显多元，从50平到200平户型段均有，项目用精巧面积定位，让总价控制在一个可以接受的范围，最低总价可低至约六七百万。项目信息显示，总占地面积约3.1万平方米，规划有6栋高层，共计约400户。据悉，项目即将加推收官三期房源，建面约75-100平。

自新湖和万科之后，中兴一带豪宅频现，各项目销售表现也大多亮眼，助推区域楼市火热。

天汇世纪玺是去年中兴区域的热门豪宅盘，由融信、招商、保利发展三家联合打造。地理位置上更靠近苏河湾，周边地铁3、4、8、10号线四轨环伺，交通极为便利，但是也因距地铁近，一些购房者吐槽项目存在噪音问题。

从项目信息可见，该项目突出亮点是总价门槛，相比内环超千万的入住门槛，天汇世纪玺最低总价约800万。精装标准中有中央空调、地暖、新风系统等“豪宅标配”，此外项目还有WELL V2金级品质住宅以及超低能耗设计住宅等诸多亮点，对于践行新生活方式的城市中产具有很高吸引力。目前项目已开工，地块中有一片未拆建筑属于历史风貌保护建筑。

天汇世纪玺在2022年的两次认筹成绩均十分优秀。6月，项目首开推出500套89-166平方米公寓、联列，均价123161元/平方米，吸引918组客户参与摇号，摇号率约183.6%。10月，项目加推180套85-243平方米公寓、联列，均价127744元/平方米，606组客户参与摇号，摇号率达336.7%。

中兴区域豪宅畅销，楼市热度高，实际也离不开近些年各大实力房企布局深耕，不断抬升区域价值。

最新迷你地块现身土拍

随着区域豪宅推盘至收官的越来越多，新的土地供应也提上日程。2023年上海首批土拍即将上新1宗静安中兴地块，不过与静安中兴以往推出的地块不同，今年新推的中兴地块面积仅4千多平方米。

本批新推的静安区中兴社区C070202单元306-04地块，出让面积4265.2平方米，容积率2.5，起始价6.736亿元，房地联动价12.1万元/平方米。

周边交通资源有地铁8号线中兴路站、地铁1号线中山北路站、地铁3号线宝山路站以及上海火车站；其他生活资源包括芷江中路幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园、市北初级中学、青云中学、市北中学；静安区闸北中心医院、上海市中医院、中兴公园、芷江绿地等。

论地块自身禀赋，“内环、正地铁、成熟配套”几大标签集一身，鲜有地块在位置上能与之匹敌。但综合考虑，地块面积小，需考虑商业与住宅的合理分配，对房企有着较高要求，因此虽然位置优越，预计竞拍时竞争不会激烈。

从房地联动价看，近几年该区域出让的多为综合用地，整体处在波动区间。如2022年出让的2宗中兴路地块，房地联动价分别为13.3万/平和11.9万/平，本地块房地联动价定为12.1万/平，仍在合理范围。

房企接连入局

中兴区域是上海较早启动动拆迁的大型城市旧改项目，目前也处于全力建设阶段，区域价值将被重估，在各路房企入局深耕后，该区域前景更加可期。

2016年，融信以超110亿竞得静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A商住地块，因楼板价超10万/平，成为当年的地王。该地块后由万科主要操盘，即如今的中兴路壹号。

在中兴路壹号的打造中，万科适时提出“中兴城”概念。据了解，该项目是万科针对中兴路片区的旧改制定的“静安中兴城五年计划”中的项目之一。根据规划，中兴路壹号将与万科雅宾利1-3期、4期大型城市综合体以及更新后的商务印书馆和周边美丽街区的改造与更新，高品质社区配套等建设一同助力“造城”，涉及近百万平方米的区域开发。

区域革新序幕拉开后，各路房企纷沓而至。2020年12月，融信联合保利、招商以52.13亿拿下静安区中兴社区C070202单元268-01地块，即天汇世纪玺。

2022年9月，北万置业以超120亿元底价竞得商住办综合地块静安区中兴社区C070202单元304-03地块。目前，北万置业由万科间接持股70%。同场土拍中，华发以总价约80.373亿元，竞得静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块，房地联动价11.9万元/平方米。

2022年第四批土拍，苏河湾又以底价4.88亿元竞得静安区中兴社区C070202单元313-07地块，房地联动价12.3万元/平方米。

经过众多房企占位，中兴一带豪宅将继续活跃。据不完全统计，该区域待入市项目有6个，其中包括刚公布的华发静安电影厂项目以及万科翡翠雅宾利四期待入市房源等。

可以预见，随着房企布局加深，静安中兴城市界面将焕然一新，各路业态也将呈现全新面貌。而在即将到来的这场地盘争夺战中，下一个入局中兴的又会是谁？