乐居财经 严明会 3月10日，穆迪将仁恒置地集团有限公司(简称“仁恒置地”)及仁恒地产(香港)有限公司的评级展望从稳定下调至负面。

与此同时，穆迪还确认了仁恒置地的公司家族评级(CFR)为“Ba2”以及其子公司仁恒地产(香港)有限公司发行债券的有支持高级无抵押评级为“Ba3”，该债券由仁恒置地提供担保。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“负面展望反映了穆迪的预期，即在未来12-18个月，仁恒置地的合同销售及信用指标将恶化。”

Lai补充道:“对评级的确认反映了穆迪的预期，即仁恒置地将保持良好的流动性，并在业务扩张和财务管理方面保持审慎。”

评级理据

穆迪预测，与全国市场相比，仁恒置地的合同销售额将表现不佳，在2022年强劲增长14%至约681亿元人民币后，2023年将比前一年下降约20%-25%。销售业绩疲软反映了公司在过去12-18个月的业务规模适中，土地补充明显放缓。销售下滑将削弱该公司未来12-18个月的经营性现金流和信用指标。

穆迪预计仁恒置地的信用指标将会减弱——未来12-18个月，其债务/EBITDA之比将恶化至6.8倍左右，而2022年为6.4倍，同期EBIT/利息覆盖率将从2022年的2.8倍下降至2.6倍左右。穆迪预计，该公司的利润率将从2022年同期的27%下降至22%左右，而上述预测对该公司的Ba2 CFR评级水平来说较弱。

不过，穆迪预计仁恒置地的流动性将保持良好，因为该公司在在岸和离岸融资方面都保持良好的渠道。截至2022年底，其207亿元人民币的无限制现金和预计的经营现金流将足以支付未来12-18个月到期的债务，但预计在使用内部资源偿还到期债务后，可能会逐渐减少其流动性缓冲。

此外，穆迪预计，在中国和新加坡租金收入稳步增长的支持下，仁恒置地未来12-18个月的租金收入/利息覆盖率将从2022年的43%略微提高至45%左右。

仁恒置地的Ba2 CFR体现了公司的知名品牌和高质量的产品，这使其具有强大的定价权。此外，该公司的销售策略更符合广泛市场。该评级还考虑到仁恒置地在中国和新加坡的投资物业(IP)具有良好的流动性和稳定的经常性租金收入，这为公司提供了稳定的现金流，可以在一定程度上缓解其房地产开发业务引起的现金流波动。

另一方面，仁恒置地不稳定的经营业绩、地域集中度和中等的债务杠杆率限制了评级。对合资企业(JV)业务的大量敞口也阻碍了其信用指标的透明度，尽管其信誉良好的合资伙伴缓和了这种风险。

由于结构性次级风险，该公司的Ba3高级无抵押债务评级比CFR低一个子级。上述风险反映了这样一个事实，即在破产情况下，大多数债权位于运营子公司层面，并优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏显著的结构性次级风险缓解因素。因此，控股公司的回收率可能会降低。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了仁恒置地的集中所有权，截至2022年12月底，仁恒置地最大股东兼董事长钟声坚先生持有公司约71.55%的直接和间接股权(不包括库存股)。新加坡交易所要求的内部治理结构和标准降低了这种风险。

可引起评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，短期内不太可能上调评级。

不过，如果仁恒置地改善销售和信用指标，加强长期融资渠道，并保持充足的流动性，穆迪可能会将该公司的评级展望调至稳定。

可能预示评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率维持在3.0 -3.5倍以上，债务/EBITDA之比维持在6.0 -6.5倍以下。

如果仁恒置地的销售、信用指标和流动性减弱，或者该公司追求激进扩张，穆迪可能会下调评级。表明评级下调的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.5倍或债务/EBITDA之比持续高于6.8 -7.0倍。

发行人概况

仁恒置地是一家在中国和新加坡的房地产开发商，并在新加坡交易所上市。截至2022年12月，该公司拥有总建筑面积约950万平方米的土地储备，主要分布在中国六个地理区域，包括长三角、大湾区、环渤海、华中地区、海南和中国西部。该公司在新加坡还拥有住宅开发项目和投资地产。