文/乐居财经 徐酒眠 曾树佳

越秀服务（06626.HK）赶了个早集。3月8日下午，其2022年度业绩发布会在港交所如期召开。

暖色灯光下，林峰带着一众管理层，出现在了会场。他一身黑色西装，跟去年一样，选择了一根条纹领带。他的两侧，分坐了执行董事兼行政总裁张建国和执行董事兼常务副总裁毛良敏。

面对提问，林峰的回答颇有条理，也很理性。

整场业绩会下来，林峰透露了两个重要信息：上市三年后的越秀服务，在管面积达成一亿平方米目标不会变；到2025年，其TOD项目的市场份额要达到40%。

近两年，物管平台受地产拖累，估值下跌，经营受影响，越秀服务提出这两个目标，似乎表明它仍注重业务拓展。

而背后的支撑，是公司目前已有的7060万平方米合约面积，以及占比六成的外拓体量。与此同时，去年它已中标了四个城市的TOD物管业务，今年仍有几个城市的项目在深入接触。

在并购方面，越秀服务“一直持开放的态度”，林峰觉得，标的的估值，目前接近行业的合理水平，所以集团在探索并购一些项目。但话林峰也给收并购定下了前提条件：可持续盈利能力、跟所在管理区域的重叠度，强调有质量的扩张。

在深耕湾区大本营、做大华东区域的同时，对于进入新的城市，越秀服务仍较为谨慎。

TOD走出广州

有广州地铁背书，越秀服务搭乘600公里的地铁线驶入港交所，但之前的业务还是主要盘踞在广州。

2022年，越秀服务首次将TOD物管铺排到广州之外的地区，且一连拿下了福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线，以及丽江地铁1号线，在2022年，越秀服务的地铁TOD面积达到了66万平方米。

整体来看，截至2022年12月31日，越秀服务TOD总合约面积为678万平方米，总在管面积为677万平方米，同比分别上涨10.7%、19.7%。

成功中标上述4个项目，是越秀服务TOD物管的外拓突破，走出广州的这一步，也为其TOD物业管理市场化和规模化的发展、实现全国化布局夯实了基础。

“新的一年，我们除了现在已经进入的这些城市，还会继续深耕，跟这些地铁公司进一步加强合作。”林峰进一步透露，“2023年前期实际上孵化了一些城市，包括重庆、昆明、南宁、杭州、无锡，这些城市的地铁公司我们有比较深入的接触。”

与此同时，越秀服务对于大本营广州也没有松懈，“广州地铁未来地铁线网的开通、工程里数增加等都会给我们在TOD业务方面带来增长。”

目前，TOD物管业务存在专业壁垒，特别是对于清洁和安保的相关要求，都需要一定的专业水平才能承接。越秀服务占据的优势，将成为对外拓展的助力。

“希望到2025年在占到TOD市场份额的10%，估算是1000多公里，目前在管规模为377公里。”未来，TOD拓展除了地铁方面，越秀服务还将会延伸到高铁、城际铁路等城际铁路大枢纽。

看好社区增值服务

“未来，社区增值服务将会是物管行业的星辰大海。”业绩发布会上，林峰坦言，越秀服务去年下半年业绩增速主要来源于两个方面，第一是投拓业务的扩张，第二个部分来自于社区的增值服务增加。

聚焦自身资源禀赋和企业优势，越秀服务深入培育了“生活、美居、经纪、科技、社商”五大业务平台。

其中，在生活服务方面，越秀服务去年进一步丰富新零售业务的产品供应类别，并通过线上线下联动，加强在如端午节等重要节日的推广，有效提升了交易量。同时，其打造了“越福到家”的到家服务自有品牌，向业主提供清洁、保姆、维修等多元化的到家服务，进一步拓展社区增值业务。

数据显示，2022年，越秀服务实现总收入24.86亿元，同比增长29.6%；股东应占盈利4.16亿元，同比增长15.7%；同期，整体毛利率约为27.3%。

细分到各业务板块，物业管理服务、社区增值服务，以及分业主增值服务的收入分别约8.12亿元、6.5亿元，以及4.79亿元，在总收入中的占比分别约为41.8%、33.5%，以及24.7%。同期，三个业务板块的毛利率分别约为16.4%、32.9%，以及32.1%。

过去一年，越秀服务的社区增值服务营收同比增长了47.1%。其有意再提高社区增值服务，“所以我们未来几年还会加强这一块的发展，对公司未来收入和利润增长提供比较好的支撑。”

囤了43亿现金

2021年6月IPO上市，越秀服务在资本市场公开募集了约19.61亿港币，折合人民币约16.32亿。按照计划，其中60%将用于收并购。

林峰透露透露，目前IPO募资仅用了1个亿多点，主要就是发展社区增值业务，包括美居、社区商业以及一些轻资产，没有大规模的并购。

经营规模扩大，越秀服务现金水平持续上升，截至2022年末，其在手现金约43.6亿元，且同期并无任何银行借贷。

财务稳健，现金充裕，在目前估值接近行业合理水平的背景下，越秀服务也在积极探索一些并购的项目。林峰表示，“我们今年的利息净收入比去年增长了，应该有200%，我们会把这些资金在安全的前提下做合理的银行存款，然后寻找一些收并购的机会。”

业绩发布会上，越秀服务管理层透露，实际其2022年已完成一笔收购。去年10月，收购了广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，对价950万元，为其带来了约79万平方米的新增合约面积。

“这也是跟母公司有所联动，越秀地产协助长隆做代建业务，我们也顺理成章地把物服公司并购过来。”作为越秀服务上市后的首笔收购，其PE值约为5倍，远低于去年上市物企收购超10倍的PE值均值。

收并购尚且是小小发力，2022年，越秀服务的规模增长更多的还是依靠市场直拓和关联方支持。

数据显示，截至2022年底，越秀服务合约面积达到7060万平方米，全年新增合约面积1399万平方米，同比上升28.1%；在管面积5169万平方米，新增在管面积1369万平方米，同比上升71.8%。

新增合约面积中，约64.4%来自第三方外拓，面积约为843万平方米；而来自越秀地产等关联方提供的面积占比约4成。