乐居新媒体 宗镛发自深圳

      有没有发现深圳最近人又双叒叕变多了，久违的早高峰挤得苦不堪言，没有限行的周末深圳更是秒变堵城！

据深圳地铁官微发布，2月24日，深圳地铁全网客流量总计857.71万人次，刷新深圳地铁客流量新高。

虽然深圳在去年新增了4条地铁线，地铁里程突破500公里，地铁客流量创新高也是意料之内，但不得不承认，近期的深圳确实是人流涌动，活力十足。

而从去年开始频频上热搜的网红地铁站——岗厦北站，近期早高峰的人流盛况更是使其被不少网友戏称为“噩梦之眼”！

岗厦北地铁站早高峰（摄于23.02）

作为知名的“搞钱之都”，深圳人最宝贵的莫过于时间，而动辄1小时以上的通勤或者人挤人的通勤之路令不少深圳人大为苦恼。

伴随着久违的烟火气，不少深圳人磨刀霍霍，打算在今年大展拳脚，开启搞钱之路！有房一族开始酝酿着换房改善居住环境，租房族则开始物色舒适且通勤成本更低的房子！

节后龙岗成租房族首选，罗湖租赁量增幅超3倍

据深圳贝壳研究院调查，春节后25天（1.28-2.21）成交量环比增长233.6%，增长率为近3年最高，同比增长24.1%。随着节后离深市民陆续返深、来深求职人员增加，催生大量新租、换租的需求，这也意味着深圳租赁热潮的开启。

租房区域选择方面，不少租客更倾向在龙岗、南山、福田三区租住，其中龙岗占23.8%，主要由于户型多样、租金便宜；南山、福田集合众多办公楼宇，而且区域内覆盖多条地铁线，不少白领为了能减少通勤时间，会选择在公司所在片区或者区域租房。宝安租房占11.9%、罗湖占10.8%，龙华占7.6%，而坪山、盐田、光明、大鹏四个区占比不足5%。

从节后各区租房增幅来看，全部区域的成交环比增长凸显，其中罗湖增幅超3倍，主要由于今年开始恢复港深往来，尤其在2月6日实施全面免检疫通关后，不仅吸引大量香港旅客来深，而且也带动罗湖租房市场，部分在港工作人群会选择在通关口岸附近租房，以节省租房成本。其次盐田环比增长282%、宝安环比增长275%。

根据深圳贝壳研究院数据统计，在租房需求旺盛的支撑下，春节后连续三周呈现稳中上涨的趋势，其中最近一周（2.13-2.19）达到近十周以来租金最高峰值，全市单位租金为77.6元/㎡，环比上涨0.6%。

各区租金方面，南山单位租金超过110元/㎡，福田94.6元/㎡，罗湖79.6元/㎡，其余区域单位租金均低于全市平均水平（77.5元/㎡）。套均租金方面，南山套均租金7491元、福田6307元，龙华、宝安在5000元以上，盐田、罗湖超4500元，而光明、龙岗、大鹏、坪山均低于4000元。

        在去年10月底，深圳住建局发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，官方对全市近4300个小区制定了租赁参考价，由于该价格仅具备参考性，对于实际租赁价格并未起强制要求。

虽然春节后25天深圳各区租金普遍上涨，但对比住建局发布的各区房屋租赁参考价格可发现，深圳各区租赁均价基本接近各区商品住房参考价格。

当然，目前统建楼仍占据租赁市场主导地位，而各区租赁均价仍高于统建楼参考价，南山区租赁均价高于统建楼参考价近40元/㎡，居全市最高。

在市场需求走高的情况下，部分房东调涨租金的意愿上升，定价主导权掌握在房东手中，租金走高无法避免，在住房租赁参考价格出台后，租客有了参考价作为背书，预计租赁价格在短暂上扬后，将维持在参考价上下浮动。

在疫情结束后，各方限制的取消，促使衣食住行等多类型消费的回暖，而住房需求肉眼可见的提高，压抑了三年的换房需求也随之提上日程。

改善族迎政策红利，同区换房占主导地位

经深房中协统计，第7周全市二手房(含自助)录得881套，环比增长率为12.4%。近期二手房录得量呈持续增长态势，市场热度回温明显，2月份二手成交量有望突破3000套，但从周环比增长率看，增长幅度在持续收窄。

从去年开始，官方持续发布利好楼市信号，同时多地房贷政策逐渐向“首改”放松，其中包括换房退个税、降首付比例等举措，以降低居民的换房成本。

根据贝壳研究院数据显示，从整体成交结构（新房+二手）来看，住房成交总体趋于改善属性，近期四房成交量环比增长3.9%，虽然三房成交比例略有缩小，但仍是成交主流户型，1月成交占比接近四成。

改善族的换房诉求方面，主要有四个特点，包括更大、更新、更方便、学位需求。按照传统观念，由于关内置换成本高，不少改善置业者会把目光转向相邻区域，例如南山换宝安、福田换龙华，但实际上并非如此，由于价格上差异不大，能换到的房子也不算很大。

根据深圳贝壳研究院统计，2022年业主在同区域进行置换的现象比较普遍。比较有趣的是，南山不仅在同区域换房比例高，甚至换到光明置业的比例更高，主要由于光明的价格比宝安更便宜，而且可以购买到更大的户型。

由此可见，在多项积极性政策的共同作用下，市场信心进一步增强，无论是租赁还是二手房，都可以感受到需求的增加，从而推动楼市氛围整体好转。

当然，深圳高昂的物价及房价仍旧使大部分刚需家庭倍感压力，市场行情走高伴随着更多的通胀，致使部分有真实住房改善需求的深圳人望而却步，不知你是否属于其中一个？

整合自：贝壳研究院、深圳房地产中介协会