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名存实亡的“集中供地” 制度

乐居新媒体 2023-02-02 16:00 4.1w阅读

早在2022年,集中供地就“不再集中”了。

乐居新媒体 浩然 发自南京

取消集中供地了?

日前,一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》曝光。

自然资源部发文取消集中供地

文件比较长,但传达出的关键信息比较明确——集中供地制度基本取消了。(公开宣称取消可能性不大,但今后优化调整的空间会越来越大)

依据是,通知第三部分“建立拟出让地块清单公示制度”中提出:

1、每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。

2、详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让,并在公开的拟出让时间段内全部推出。

显然,这是推翻了集中供地制度中“全年出让不得超过3次”的要求。

自然资源部发文取消集中供地

其实,早在2022年,尤其是在下半年之后,集中供地就“不再集中”了。2022年,武汉、苏州、南京等城市,均突破了集中供地的次数限制,全年土拍5~6轮。

此外,土地出让的规模和方式也更加灵活。以南京为例,第四轮土拍虽然名义上还是“集中供地”,但实际上就是江北核心区专场;而南京第5轮挂地,在公告标题中直接抹掉了“集中供地”的备注。

说到集中供地,这个政策施行还不到两年。

2021年2月,自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

该政策的初衷,是希望通过集中的大规模供地,降低企业对住宅用地的哄抢,防止土拍的高溢价,从而实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

2021年,“两集中”政策确实在一定程度上起到了“稳地价”的效果,但当下的土地市场已发生了巨大的变化。以南京为例,底价成交、国央企主导已成为近几次土拍的主旋律,与2021年“520”首次集中供地的火爆相比,恍如隔世。

显然,当前市场环境下,集中供地制度已经不合时宜了。

业内专家表示,集中供地工作推进中,过于密集的供地,导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难,最终导致对于地块的情况掌握不到位,导致对土地信息消化非常不好,也影响了投资拿地的策略。

这一点,不少房地产开发企业有着刻骨铭心的感受。

正所谓“拿地一时爽,开卖悔断肠”。拿地失误的后果,很快就会反映在项目营销上。2021年下半年以来,市场急速下行,其教训更加惨痛。

以南京为例,2021年“5.20”首轮集中供地中,大校场东北角四幅地块迅速触顶摇号,未来毛坯限价近4.5万/㎡,这就是后来的大校场“四叶草”。

而在当年第二轮集中供地中,地块最高溢价率被限制在15%。这下,高价入手“四叶草”的房企们,尴尬的“站岗”了。

市场行情好一些,还能扛一扛,碰到去年这种行情,对于项目的销售来说,更是雪上加霜。在板块内部,由于“四叶草”在地理位置、面积段、价格等方面高度重合,内卷十分严重;而放在整个南京市场来看,“四叶草”均主打大户型,使得其总价几乎比肩河西,进一步拉低了竞争优势。

真的是,内外交困。

回到集中供地的话题上来。

众所周知,胃病患者往往被要求“少食多餐”;当下的楼市,何尝不是处在“亚健康”,甚至“生病”的状态,在这种情况下,少量多批的推地,且因地制宜——好卖的地方多推,难卖的地方少推或不推。这样,才可能让更多的房企参与进来。

助推市场回暖,需要给予地方,给予房企,更多更大的自由空间。2023年,各个城市的土拍政策或许将更加灵活,“一城一策”将是大势所趋。

来源:乐居新媒体

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