乐居新媒体 任时建 发自上海

2022年成为见证上海新房分化的一年，也是众多房企探寻新路的一年，全年楼盘成绩单出炉，将让许多房企重新审视当下的路。金融街美兰金悦府在去年两次开盘失利，二批认筹率仅13.6%，让其成为上海全年认筹率排名倒数楼盘之一，也让金融街在沪上的“金悦府”新产品线步入了深水区。

二度折戟 去化不理想

2022年11月11日，金融街美兰金悦府迎年内第二次开盘，本想打一场漂亮的翻身仗，却无奈二度折戟。

项目推出的二期产品为404套89-134平方米公寓、叠加，备案均价44630元/平方米。然而仅有55组客户参与认筹和摇号，最终认筹率约13.6%。

此成绩不仅没有扭转一期的认筹颓势，反而一路下跌。项目前一批次于2022年7月开盘，推出323套89-102平方米公寓，备案均价42733元/平方米，有87组客户认筹并参与摇号，认筹率约26.9%。尽管一期认筹表现不佳，仍是二期的一倍。

愈发趋冷的认筹走势也让楼盘整体去化受到影响。网上房地产显示，从2022年7月至2023年1月底的约半年时间里，金融街美兰金悦府已售住宅313套，剩余可售住宅414套，经过两次开盘和半年的消化期，项目去化率仍不到50%，成为去年冷热分化的上海市场中“不好卖”的楼盘之一。

金融街美兰金悦府虽遭遇认筹遇冷，但项目本身的优势不可忽略。该项目由上海融捷置业有限公司负责开发，并由知名实力国企金融街100%持股。金融街的“金悦府”产品线也已展开全国布局，美兰金悦府为其第17座，上海第2座“金悦府”产品，产品线塑造理念完善，且经验成熟。

金融街美兰金悦府地处宝山潘泾路1398弄1支弄，位于罗店毗邻美兰湖的板块。该板块内已形成“美兰湖高尔夫球场”、“美兰湖景区”、“北欧风情街”等成熟生活配套资源。宝山罗店也具备优质产业发展前景，区域近几年迭代迅速，未来发展较为可期。

但购房者显然没有“用脚投票”，对于此类刚需楼盘来说，金融街美兰金悦府或许缺乏吸引刚需的最重要因素。

竞品强大 占位瑜不掩瑕

如果说景色怡人的美兰湖、产品力对于刚需来说是“瑜”，那么远离地铁，周边缺乏生活配套则是最大的“瑕”。从具体位置看，金融街美兰金悦府在一个较为优质的板块和强大的竞品周围，占据了一块并不突出的位置，造成自身瑜不掩瑕。

从交通看，金融街美兰金悦府距离7号线罗南新村站约2.3公里，需乘坐公交接驳，距美兰湖地铁站直线距离约3公里。周边商业方面，项目距离最近的TOD中集美兰城70万方商业综合体直线距离约3公里，距离龙湖宝山天街直线距离约4公里。

此外，目前项目周边的未开发土地和大型工厂占据了大量视野，临近的潘泾路也正在修建中，整体城市界面堪忧。

在远郊的宝山罗店，交通仍在一定程度上左右着该区域的楼盘热度，因而区域楼市往往呈现有地铁盘与无地铁盘的“冰火两重天”。对于同区域的竞品来说，谁掌握了优质交通资源，也一定程度掌握了市场的主动权。

例如同在美兰湖周边的保利云上浔光，由央企背书。该项目据7号线美兰湖站直线距离约850米，并且临近商业中心。项目一期首开售罄，二期认筹数超过房源数，并进入2022年上海楼盘销售套数前二十。

而与金融街美兰金悦府距离不远的天安象屿西江悦，则遭遇类似的认筹惨淡命运，究其原因占位不佳是阻碍购房者下手的一大因素。

不过，金融街美兰金悦府仍有一项可以预期的优势。作为“锦邑产城融合区”的起航之作，金融街美兰金悦府所在的158万方土地，将建设成一片集品质居住、高端办公、智慧科研、国际教育、生态休闲于一体的低密度智慧生长区，未来具备增值潜力。

沪上攻坚 新产品线前途难料

自“金悦府”系进入上海，金融街在上海住宅领域的攻坚战也随之打响。

崇明金融街金悦府、宝山金融街美兰金悦府、金融街奉贤金悦府三个项目，勾勒出金融街“金悦府”系在上海的初步战略版图。然而三子开盘接连遇冷，让这一新产品线在沪上的开拓变得前途未卜。

除金融街美兰金悦府外，崇明金融街金悦府与金融街奉贤金悦府在经过长期消化后去化均不算理想，前者10个月去化4成，后者为去年8月入市新盘，截止目前去化不到6成。

长居商业地产头部的金融街，凭借金融街海伦中心、金融街融悦中心、金融街静安中心等商务项目扎根沪上近十年，其住宅开发也常常“捆绑”商业元素，而“金悦府”是其在上海走出独立住宅产品线的重要一步。

在金融街美兰金悦府项目确定之前，金融街的“金悦府”住宅产品线已在全国实现多点布局。论规模开发，其在全国已实现布局16座，打造经验成熟；论产品定位，“金悦府”是金融街面向城市精英客群开发的主力产品线，成为其高端住宅的主流。

在上海新房市场相对全国其他市场更加坚挺的当下，金融街这一产品线的三个项目无一获得出彩成绩，固然有项目区位及配套等各种因素，或也与金融街未踩准项目最佳推盘时机相关。

例如金融街美兰金悦府项目，在一批次认购冷淡，项目尚有大量房源续销，且房源选择充足的时候，项目又较快推出差异并不明显的二批次大量房源，造成最终滞销。

眼下，在金融街张灯结彩地庆祝其新开业的上海购物中心时，它的沪上住宅之路也已来到决定命运的深水区。